Haus bei Scheidung in Neusäß verkaufen: Wie gelingt eine faire Lösung?

Eine faire Lösung für das gemeinsame Haus in Neusäß beginnt mit einem Wert, den beide Partner akzeptieren. Auf dieser Grundlage entscheiden Sie, ob einer das Haus übernimmt und den anderen auszahlt, ob Sie gemeinsam an Dritte verkaufen oder ob das Haus vorerst vermietet wird. Wer früh miteinander spricht und die Abwicklung in neutrale Hände gibt, vermeidet in den meisten Fällen die Teilungsversteigerung, die für beide Seiten am teuersten ist.

Wem gehört das Haus eigentlich?

Der erste Blick gilt dem Grundbuch. Dort steht, ob Sie beide je zur Hälfte eingetragen sind, ob ein Partner allein Eigentümer ist oder ob die Anteile anders verteilt sind. Den Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg, das für Neusäß zuständig ist, oder über einen Notar.

Viele Paare haben nach dem Hausbau in einem Neubaugebiet am Ortsrand oder nach dem Kauf eines Reihenhauses in Westheim beide unterschrieben. Dann sind beide Eigentümer, und niemand kann ohne den anderen verkaufen. Steht nur einer im Grundbuch, hat der andere trotzdem Rechte: über den Zugewinnausgleich und gegebenenfalls über die Zustimmungspflicht nach § 1365 BGB, wenn das Haus fast das gesamte Vermögen des Eigentümers ausmacht.

Prüfen Sie außerdem, ob im Grundbuch Rechte Dritter eingetragen sind. Ein Wohnrecht der Schwiegereltern oder eine Grundschuld der Eltern verändert die Lage erheblich.

Welche Möglichkeiten haben Sie?

Grundsätzlich gibt es vier Wege. Jeder hat eigene Folgen für Finanzen, Wohnsituation und den Zeitplan.

Übernahme durch einen Partner

Möchte einer im Haus bleiben, etwa damit die Kinder in Neusäß Schule und Freundeskreis behalten, ist die Übernahme naheliegend. Der Bleibende muss dann den Anteil des anderen auszahlen und den bestehenden Kredit allein tragen. Ob die Bank das mitmacht, hängt von seinem Einkommen ab. Sprechen Sie früh mit der Bank. Ohne ausdrückliche Haftentlassung haftet der ausziehende Partner weiter für das gesamte Darlehen, auch wenn er im Grundbuch längst gelöscht ist.

Gemeinsamer Verkauf

Der Verkauf an Dritte schafft einen klaren Schnitt. Beide erhalten nach Ablösung der Bank ihren Anteil am Erlös und können neu planen. Voraussetzung ist, dass Sie sich auf einen Preis und das Vorgehen einigen. Wie ein Verkauf in Neusäß Schritt für Schritt abläuft, beschreibt der Beitrag Haus verkaufen in Neusäß.

Vermietung als Zwischenlösung

Manche Paare vermieten das Haus, um in einem ruhigeren Moment zu entscheiden. Das kann sinnvoll sein, wenn der Markt gerade schwierig erscheint oder die Kinder später einziehen sollen. Sie bleiben aber wirtschaftlich verbunden, müssen sich über Reparaturen einigen und gemeinsam abrechnen. Für viele Getrennte ist das auf Dauer belastend.

Wie finden Sie einen Wert, dem beide vertrauen?

Streit entsteht selten über das Ob, häufiger über das Wie viel. Der Partner, der bleiben möchte, sieht den Wert eher niedrig, der andere eher hoch. Eine neutrale Bewertung durch jemanden, den beide gemeinsam beauftragen, entschärft diese Frage.

Bei der Besichtigung sollten beide anwesend sein oder zumindest dieselben Informationen erhalten. Legen Sie Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Belege über Modernisierungen vor. Wer seit dem Kauf ein Bad erneuert oder das Dach gedämmt hat, sollte die Rechnungen bereitlegen, damit diese Arbeiten richtig einfließen.

Für den Zugewinnausgleich vor Gericht kann ein Sachverständigengutachten nötig werden. Für die außergerichtliche Einigung reicht oft eine fundierte Marktwerteinschätzung. Eine kostenlose Wertermittlung gibt Ihnen beiden eine gemeinsame Ausgangslage.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Haben Sie das Darlehen gemeinsam aufgenommen, sind Sie beide Gesamtschuldner. Die Bank kann von jedem die volle Rate verlangen, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Zahlt einer nicht mehr, gerät auch der andere in Verzug. Das belastet die Bonität beider.

Bei einem Verkauf an Dritte wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wann sie anfällt und wie man sie begrenzt, erklärt der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf in Neusäß.

Solange das Haus nicht verkauft ist, sollten Sie schriftlich festhalten, wer Raten, Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen zahlt. Bewohnt einer das Haus allein, kann der andere unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Das ist eine Frage für die Anwälte, aber eine klare Absprache verhindert spätere Nachforderungen.

Wie wirken Zugewinnausgleich und Steuer auf den Verkauf?

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Das Haus fließt dabei mit seinem Wert am Stichtag ein. Wer es übernimmt, muss den Zugewinnausgleich oft zusätzlich zur Auszahlung des Miteigentumsanteils berücksichtigen. Diese Berechnung gehört in die Hände eines Fachanwalts für Familienrecht.

Steuerlich sind zwei Punkte wichtig. Die Übertragung eines Anteils zwischen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Beim Verkauf an Dritte kann nach § 23 EStG Einkommensteuer anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und das Haus nicht ausreichend selbst genutzt wurde. Ist ein Partner früher ausgezogen, wird diese Frage knifflig. Klären Sie sie unbedingt vorab mit Ihrem Steuerberater.

Wann droht die Teilungsversteigerung?

Können sich Miteigentümer nicht einigen, darf jeder beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht lässt ein Gutachten erstellen, setzt einen Termin an und versteigert das Haus an den Meistbietenden. Den Erlös müssen sich die Partner danach noch teilen, und auch darüber kann gestritten werden.

Der Weg ist lang und mit Gerichts- und Gutachterkosten verbunden. Bieter in Versteigerungen kalkulieren vorsichtig, weil sie das Haus oft nur von außen kennen. Ein freihändiger Verkauf erzielt deshalb in der Regel ein besseres Ergebnis. Ein Antrag kann während der Ehe zudem von der Zustimmung nach § 1365 BGB abhängen. Lassen Sie sich anwaltlich beraten, bevor Sie diesen Schritt gehen oder darauf reagieren.

Wie organisieren Sie den Verkauf, wenn Sie kaum miteinander reden?

In vielen Trennungen ist das Gespräch schwierig. Dann hilft eine klare Arbeitsteilung mit einer neutralen Person in der Mitte. Bewährt haben sich diese Absprachen:

1. Beide unterschreiben gemeinsam den Maklerauftrag und legen den Angebotspreis fest.
2. Alle Informationen gehen schriftlich an beide Partner gleichzeitig.
3. Besichtigungen finden zu Zeiten statt, in denen der Bewohnende einverstanden ist.
4. Über Angebote entscheiden beide, die Frist für eine Antwort wird vorher vereinbart.
5. Der Notar erhält die Daten beider Eigentümer und die Aufteilung des Erlöses.

Kinder sollten von Besichtigungen möglichst wenig mitbekommen. Planen Sie Termine in der Schulzeit oder an Tagen, an denen die Kinder beim anderen Elternteil sind. Und ein praktischer Punkt: Räumen Sie persönliche Fotos und Unterlagen vor der Vermarktung weg. Käufer müssen nicht erfahren, warum das Haus verkauft wird.

Wer einen Makler sucht, dem beide vertrauen können, findet Kriterien im Beitrag Woran erkennen Sie einen guten Immobilienmakler in Neusäß?. Die Verkäuferprovision bei Immobilien Kuhn beträgt 2,38 % inkl. MwSt., sie wird aus dem gemeinsamen Erlös beglichen. Mehr dazu auf der Seite zu den fairen Konditionen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Neusäß?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und Umgebung tätig. Bei Verkäufen in einer Trennung ist sie Ansprechpartnerin für beide Partner, informiert beide gleichermaßen und führt Besichtigungen so, dass der bewohnende Partner nicht ständig anwesend sein muss. Sie ermittelt den Wert kostenlos, bereitet die Unterlagen auf und begleitet den Verkauf bis zur Übergabe. Mehr über ihre Arbeit vor Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Neusäß.

Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Scheidung in Neusäß

Kann ich das Haus in Neusäß ohne Zustimmung meines Ex-Partners verkaufen?

Sind Sie beide Eigentümer, nein. Gehört Ihnen das Haus allein, kann während der Ehe trotzdem die Zustimmung nach § 1365 BGB nötig sein, wenn es nahezu Ihr ganzes Vermögen ist. Nach rechtskräftiger Scheidung entfällt diese Beschränkung.

Muss ich bis zum Ende des Trennungsjahres mit dem Verkauf warten?

Eine solche Pflicht gibt es nicht. Viele Paare verkaufen bereits während des Trennungsjahres, wenn beide einverstanden sind. Klären Sie die Folgen für den Zugewinnausgleich mit Ihren Anwälten.

Wer zahlt die Raten, solange das Haus in Neusäß nicht verkauft ist?

Gegenüber der Bank haften beide. Untereinander können Sie vereinbaren, dass der Bewohnende die Raten übernimmt. Halten Sie das schriftlich fest, damit es bei der Auseinandersetzung berücksichtigt wird.

Was passiert, wenn mein Partner das Haus übernehmen will, aber keine Finanzierung bekommt?

Dann bleibt meist nur der Verkauf an Dritte oder eine befristete Vermietung. Eine Übernahme ohne Haftentlassung durch die Bank ist für den Ausziehenden riskant, weil er weiter für den Kredit haftet.

Wie wird der Erlös aus dem Hausverkauf aufgeteilt?

Nach Ablösung der Bank wird der Rest nach den Anteilen im Grundbuch verteilt, meist je zur Hälfte. Ausgleichsansprüche aus dem Zugewinn oder für gezahlte Raten werden gesondert verrechnet.

Können die Kinder in Neusäß wohnen bleiben?

Das gelingt, wenn ein Partner das Haus übernimmt oder in der Nähe eine passende Wohnung findet. Für Familien mit Schulkindern ist ein Verkauf zum Ende des Schuljahres oft leichter zu organisieren.

Erfahren Käufer, dass das Haus wegen einer Scheidung verkauft wird?

Nur wenn Sie es erzählen möchten. Im Exposé und bei Besichtigungen steht das Haus im Mittelpunkt. Der Notar benötigt lediglich die Angaben beider Eigentümer.

Lohnt sich eine Teilungsversteigerung für ein Haus in Neusäß?

Meist nicht. Das Verfahren dauert lange, kostet Gebühren und erzielt erfahrungsgemäß weniger als ein freihändiger Verkauf. Es dient eher als Druckmittel, wenn jede Einigung scheitert.

Wie finden Sie jetzt den ersten Schritt?

Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und die Kreditunterlagen und vereinbaren Sie eine gemeinsame Bewertung. Mit einem Wert, dem beide vertrauen, lassen sich Übernahme oder Verkauf sachlich besprechen. Katja M. Kuhn steht Ihnen beiden für ein Erstgespräch zur Verfügung, telefonisch unter 0821 8108082 oder über das Kontaktformular.