Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie beim Hausverkauf in Bobingen vor Ansprüchen wegen Mängeln, die Sie selbst nicht kannten. Er hilft Ihnen nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel verschwiegen oder eine Eigenschaft ausdrücklich zugesagt haben. Wirklich geschützt sind Sie deshalb erst durch die Kombination aus Ausschluss, offener Mängelliste und sorgfältigen Angaben im Exposé.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei gebrauchten Häusern von privaten Verkäufern ist der Ausschluss üblich und wird vom Notar standardmäßig aufgenommen.
- Bei Arglist greift der Ausschluss nach § 444 BGB nicht.
- Auch das Verschweigen kann arglistig sein, wenn der Käufer den Mangel nicht selbst erkennen konnte.
- Ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheiten wie Wohnfläche oder Baujahr der Heizung sind vom Ausschluss nicht erfasst.
- Eine schriftliche Mängelliste als Anlage zum Kaufvertrag ist der wirksamste Selbstschutz.
Was bedeutet Gewährleistungsausschluss genau?
Im notariellen Kaufvertrag vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass das Haus „wie besichtigt“ verkauft wird. Der Verkäufer haftet dann für Sach- und Rechtsmängel grundsätzlich nicht. Das ist bei Bestandsimmobilien die Regel, weil kein Verkäufer jeden Winkel eines Hauses kennen kann, in dem er vielleicht dreißig Jahre gewohnt hat.
Stellt der Käufer nach dem Einzug fest, dass das Dach an einer Stelle undicht ist, und wussten Sie davon nichts, bleibt der Schaden bei ihm. Hatte es aber vor zwei Jahren schon einmal hereingeregnet, und Sie haben den Fleck nur überstrichen, sieht die Lage anders aus.
Wann schützt der Ausschluss und wann nicht?
Ob Sie haften, hängt davon ab, was Sie wussten und was Sie gesagt haben.
| Situation | Schützt der Ausschluss? | Hinweis |
|---|---|---|
| Mangel war Ihnen unbekannt | ja | gilt für versteckte Schäden, die Sie nicht bemerken konnten |
| Mangel war bekannt und offen sichtbar | in der Regel ja | Käufer konnte ihn bei der Besichtigung erkennen |
| Mangel war bekannt und versteckt, wurde verschwiegen | nein | arglistiges Verschweigen nach § 444 BGB |
| Mangel wurde offengelegt und im Vertrag genannt | ja | Käufer hat in Kenntnis gekauft |
| Eigenschaft wurde zugesagt und fehlt | nein | Beschaffenheitsvereinbarung geht vor |
| Angaben im Exposé waren falsch | oft nein | kann Ansprüche auslösen, auch ohne Zusage im Vertrag |
Die Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln hilft der Notar oder ein Anwalt für Immobilienrecht.
Was müssen Sie offenlegen?
Offenlegen müssen Sie alle Mängel, die Ihnen bekannt sind und die ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht selbst erkennen kann. Dazu kommen Umstände, die für die Kaufentscheidung erkennbar wichtig sind.
Typische Beispiele bei älteren Häusern in Bobingen:
- frühere Feuchtigkeit im Keller, auch wenn sie seit Jahren nicht mehr aufgetreten ist,
- Umbauten ohne Baugenehmigung, etwa ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Wintergarten,
- bekannte Probleme mit Abwasserleitungen oder Rückstau,
- Schädlingsbefall im Dachstuhl, der behandelt wurde,
- Altlasten im Boden, etwa ein stillgelegter Öltank,
- laufende Streitigkeiten mit Nachbarn über Grenzen oder Bäume.
Ob ein Umbau genehmigt ist, sehen Sie in der Bauakte. Sie liegt beim Landratsamt Augsburg als unterer Bauaufsichtsbehörde, die Stadt Bobingen hilft bei der Auskunft. Bei ausgebauten Wohnungen im Keller oder Dach lohnt dieser Blick, wie der Beitrag zum Haus mit Einliegerwohnung in Bobingen erklärt.
Wie dokumentieren Sie Mängel richtig?
Schreiben Sie eine Mängelliste, bevor das Exposé entsteht. Gehen Sie das Haus Raum für Raum durch, vom Keller bis zum Dachboden. Notieren Sie, was Sie wissen, wann es aufgetreten ist und was unternommen wurde.
- Liste erstellen und mit Fotos und Rechnungen ergänzen.
- Die Liste dem Käufer vor dem Notartermin schriftlich übergeben und den Empfang bestätigen lassen.
- Den Notar bitten, die Liste als Anlage in den Kaufvertrag aufzunehmen.
- Im Vertrag festhalten, dass der Käufer die Mängel kennt.
Diese Schritte kosten einen Nachmittag. Sie können Ihnen nach dem Verkauf viel Ärger ersparen.
Was ist mit Gutachten?
Hat ein Käufer ein Bausachverständigengutachten erstellen lassen, sollten Sie die darin genannten Punkte ebenfalls kennen. Haben Sie selbst früher ein Gutachten eingeholt, etwa nach einem Wasserschaden, gehört es zu den Unterlagen, die Sie dem Käufer zeigen.
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Welche Rolle spielt das Exposé?
Was im Exposé steht, kann für die Haftung Bedeutung haben, auch wenn der Kaufvertrag einen Ausschluss enthält. Eine Wohnfläche, die zu großzügig angegeben ist, oder ein „trockener Keller“, der es nicht ist, führt schnell zum Streit. Formulieren Sie daher zurückhaltend und belegbar. Hinweise zum Aufbau finden Sie im Beitrag zum Exposé für Ihre Immobilie in Bobingen.
Was gilt bei Erbschaft oder leer stehenden Häusern?
Wer ein Elternhaus in Bobingen erbt und verkauft, kennt die Geschichte des Hauses oft nur teilweise. Das ist in Ordnung. Sie haften nur für das, was Sie wissen. Schreiben Sie in diesem Fall dazu, dass Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben, und geben Sie weiter, was aus Gesprächen mit den Eltern oder aus Rechnungen bekannt ist. Mehr dazu steht im Beitrag geerbtes Haus in Bobingen verkaufen.
Für leer stehende Häuser gilt dasselbe. Ein Wasserrohrbruch nach dem Auszug, von dem Sie wissen, muss genannt werden.
Was regelt der Notar?
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, nimmt den Ausschluss auf und belehrt beide Parteien über seine Wirkung. Er prüft nicht, ob das Haus Mängel hat. Teilen Sie ihm deshalb vor dem Entwurf mit, welche Punkte offengelegt wurden, damit er sie im Vertrag aufführt. Den Entwurf erhalten Sie üblicherweise einige Zeit vor dem Termin. Nutzen Sie diese Zeit, um ihn in Ruhe zu lesen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Bobingen?
Katja M. Kuhn geht mit Ihnen vor der Vermarktung das Haus durch, sammelt bekannte Mängel und Unterlagen und sorgt dafür, dass Exposé und Gespräche dazu passen. Sie stimmt sich mit dem Notar über die Anlagen zum Kaufvertrag ab. Seit 2005 begleitet sie Hausverkäufe in Augsburg und im Landkreis bis zur Übergabe. Mehr erfahren Sie unter Immobilienmakler in Bobingen.
Häufige Fragen zum Gewährleistungsausschluss in Bobingen
Ist ein Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Bobingen üblich?
Ja, bei gebrauchten Häusern von Privatleuten ist er Standard. Der Notar nimmt ihn in den Kaufvertrag auf.
Wie lange kann ein Käufer bei Arglist Ansprüche geltend machen?
Die Verjährung richtet sich nach den gesetzlichen Fristen und beginnt teils erst mit Kenntnis des Mangels. Lassen Sie sich im Einzelfall anwaltlich beraten.
Muss ich einen reparierten Schaden in Bobingen noch erwähnen?
Wenn der Schaden fachgerecht behoben wurde, sollten Sie ihn trotzdem nennen, idealerweise mit Rechnung. Das schafft Vertrauen und beugt Missverständnissen vor.
Schützt mich der Ausschluss bei einer falschen Wohnflächenangabe?
Nicht unbedingt. Ist die Fläche als Beschaffenheit vereinbart oder im Exposé angegeben, kann der Käufer Ansprüche haben.
Was passiert, wenn der Käufer nach dem Einzug in Bobingen einen Mangel findet?
Er wird prüfen, ob Sie davon wussten. Konnten Sie den Mangel nicht kennen, greift der Ausschluss.
Gilt der Ausschluss auch für ein Haus in Bobingen, das ich selbst saniert habe?
Grundsätzlich ja. Sanierungen, die Sie in Eigenleistung durchgeführt haben, sollten Sie aber offen beschreiben.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Erstellen Sie vor der Vermarktung eine ehrliche Mängelliste und sammeln Sie Rechnungen und Bauunterlagen. Allgemeine Hinweise zum Ablauf finden Sie im Beitrag Haus in Bobingen verkaufen. Für eine kostenlose Wertermittlung und ein Erstgespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082.
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