Beim Verkauf einer Zweitwohnung in Diedorf entscheidet vor allem § 23 EStG darüber, ob ein Gewinn steuerpflichtig ist. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist kommt es darauf an, ob Sie die Wohnung selbst genutzt oder vermietet haben. Vor dem Notartermin sollten Sie diese Frage mit Ihrem Steuerberater klären.
Das Wichtigste in Kürze
- Maßgeblich für die Frist sind die Daten der notariellen Kaufverträge, beim Erwerb und beim Verkauf.
- Wer die Zweitwohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, kann sich auf die Ausnahme für eigene Wohnzwecke berufen.
- Eine zwischenzeitliche Vermietung kann die Ausnahme zunichtemachen, auch wenn sie nur kurz war.
- Den Nebenwohnsitz melden Sie nach dem Auszug bei der Meldebehörde der Gemeinde Diedorf ab.
- Bei einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft brauchen Käufer Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen.
Wer verkauft in Diedorf eine Zweitwohnung?
Typisch sind drei Konstellationen. Berufstätige, die unter der Woche in der Region gearbeitet haben und nun ganz an ihren Hauptwohnsitz zurückkehren. Eltern, die für ein Kind während Ausbildung oder Studium in Augsburg eine Wohnung gekauft haben, und die Ausbildung ist abgeschlossen. Und Eigentümer, die nach einer Trennung eine kleine Wohnung behalten hatten und diese nun nicht mehr brauchen.
Für alle gilt: Diedorf ist mit den Regionalzügen Richtung Augsburg und Ulm gut erreichbar, das macht kleinere Wohnungen für Pendler und Anleger interessant.
Wann ist der Gewinn steuerfrei?
Die Antwort hängt von Haltedauer und Nutzung ab.
| Situation | Steuerliche Grundregel nach § 23 EStG |
|---|---|
| Kaufvertrag liegt mehr als zehn Jahre zurück | Gewinn steuerfrei, unabhängig von der Nutzung |
| Ausschließlich selbst genutzt seit dem Kauf | Steuerfrei, auch innerhalb von zehn Jahren |
| Im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt | Steuerfrei, das mittlere Jahr muss vollständig erfasst sein |
| Innerhalb der Frist zeitweise vermietet | Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig |
| Geerbt | Die Frist des Erblassers läuft weiter |
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch eine Zweitwohnung, die der Eigentümer selbst bewohnt und nicht an Dritte überlässt, als eigene Wohnzwecke gelten kann. Ob Ihre Nutzung im Einzelfall darunter fällt, beurteilt Ihr Steuerberater. Bringen Sie dazu Kaufvertrag, Meldebescheinigung und Belege über die Nutzung mit, etwa Nebenkostenabrechnungen mit Ihrem Namen.
Wann die Frist genau endet
Gerechnet wird von Beurkundung zu Beurkundung. Wer kurz vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, sollte den Notartermin bewusst danach legen. Ein paar Wochen Geduld können dann einen erheblichen Unterschied machen.
Was ist vor dem Verkauf organisatorisch zu erledigen?
- Klären Sie, ob die Wohnung leer oder vermietet übergeben wird. Bei einem Mietverhältnis gilt § 566 BGB: Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein.
- Fordern Sie bei der Hausverwaltung die letzten Protokolle, den aktuellen Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung an.
- Prüfen Sie, ob die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung verlangt. Das erklärt der Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Diedorf.
- Besorgen Sie einen gültigen Energieausweis, denn Kennwerte gehören schon ins Inserat.
- Kündigen Sie Strom, Internet und Rundfunkbeitrag für die Nebenwohnung rechtzeitig zum Übergabetermin.
Sie wohnen weit weg? Viele Schritte lassen sich per Vollmacht oder über den Makler erledigen. Den Notartermin selbst können Sie bei Bedarf über eine Vollmacht mit beglaubigter Unterschrift regeln, sprechen Sie das früh mit dem Notariat ab.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Diedorf zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Möbliert oder leer verkaufen?
Viele Zweitwohnungen sind zweckmäßig eingerichtet. Ein Anleger, der möbliert vermieten möchte, übernimmt Küche und Möbel eventuell gern. Selbstnutzer möchten meist eigene Möbel mitbringen. Klären Sie vorher, was Sie zurücklassen wollen, und listen Sie mitverkaufte Gegenstände im Kaufvertrag einzeln auf.
Eine leer geräumte Wohnung wirkt auf Fotos oft kahl. Ein paar Stücke wie Esstisch, Stühle und eine Lampe helfen, Proportionen zu zeigen. Wann sich mehr Aufwand lohnt, beschreibt der Beitrag zum Home Staging beim Hausverkauf in Diedorf.
Wer sind die Käufer einer Zweitwohnung?
Kleine Wohnungen in Diedorf interessieren Kapitalanleger ebenso wie Selbstnutzer. Darunter sind Berufseinsteiger aus Augsburg, ältere Menschen, die ihr Haus im Landkreis abgeben, und wiederum Wochenendpendler. Anleger schauen vor allem auf Miete, Hausgeld und Zustand des Gemeinschaftseigentums. Was diese Gruppe genau prüft, steht im Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger in Diedorf.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Diedorf?
Katja M. Kuhn übernimmt für Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, Besichtigungen, Unterlagen und die Abstimmung mit Verwaltung und Notar. Grundlage ist eine kostenlose Wertermittlung Ihrer Wohnung. Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater, den Kaufvertrag entwirft der Notar. Mehr zur Arbeit vor Ort lesen Sie unter Immobilienmakler in Diedorf.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Zweitwohnung in Diedorf
Zählt eine Zweitwohnung in Diedorf als eigene Wohnzwecke im Sinne des Steuerrechts?
Nach der Rechtsprechung kann eine selbst genutzte Zweitwohnung darunter fallen, wenn sie Ihnen jederzeit zur Verfügung stand und nicht vermietet war. Ihr Steuerberater prüft das anhand Ihrer Belege.
Muss ich den Nebenwohnsitz in Diedorf vor dem Verkauf abmelden?
Abmelden müssen Sie ihn, sobald Sie ausziehen, also spätestens mit der Übergabe. Zuständig ist die Meldebehörde der Gemeinde Diedorf.
Kann ich die Wohnung verkaufen, ohne selbst zur Besichtigung zu kommen?
Ja. Besichtigungen kann ein Makler oder eine Vertrauensperson übernehmen. Zum Notartermin kommen Sie persönlich oder erteilen eine Vollmacht, die Form klären Sie mit dem Notar.
Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage?
Sie gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf in der Anlage. Ihr Anteil wird nicht ausgezahlt, Käufer schätzen eine solide Rücklage aber als Zeichen guter Verwaltung.
Gilt die Zehnjahresfrist auch für eine Garage, die ich in Diedorf separat gekauft habe?
Ja, auch Garagen und Stellplätze mit eigenem Grundbuchblatt unterliegen § 23 EStG. Die Frist läuft ab dem jeweiligen Kaufvertrag.
Ist eine möblierte Zweitwohnung leichter zu verkaufen?
Für Anleger kann eine Einrichtung praktisch sein. Selbstnutzer bevorzugen häufig leere Räume. Bieten Sie die Möbel als Option an.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Suchen Sie den alten Kaufvertrag heraus und prüfen Sie Datum und Nutzung seit dem Kauf. Danach folgt das Gespräch mit dem Steuerberater und eine Einschätzung des Marktwerts. Den allgemeinen Ablauf beschreibt der Beitrag Wohnung in Diedorf verkaufen. Einen Termin vereinbaren Sie über die Kontaktseite.
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