Wer ein Haus mit Einliegerwohnung in Diedorf verkauft, sollte vor allem drei Punkte klären: ob die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt ist, ob sie vermietet ist und wie lange, und welche Käufer Sie mit dem Doppelnutzen ansprechen. Eine genehmigte, sauber dokumentierte Einliegerwohnung erweitert den Kreis der Interessenten. Eine ungeklärte Nutzung führt dagegen fast immer zu Nachfragen der finanzierenden Bank.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bauakte beim Landratsamt Augsburg zeigt, ob die Einliegerwohnung als eigene Wohnung genehmigt wurde.
- Ist sie vermietet, übernimmt der Käufer den Mietvertrag nach § 566 BGB.
- Zieht der Käufer selbst ins Haus, gilt für die Einliegerwohnung unter Umständen das erleichterte Kündigungsrecht des § 573a BGB.
- Für einen vermieteten Teil kann innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ein Gewinn steuerpflichtig sein.
- Getrennte Zähler, eigener Eingang und ein eigener Stellplatz sind Punkte, die Käufer fast immer abfragen.
Ist Ihre Einliegerwohnung genehmigt?
In Diedorf und den umliegenden Orten im Westen von Augsburg stehen viele Häuser aus den Sechziger- bis Neunzigerjahren, in deren Untergeschoss oder Dachgeschoss später eine kleine Wohnung entstanden ist. Manchmal ist sie in den Bauplänen eingezeichnet, manchmal steht dort nur „Hobbyraum“ oder „Keller“.
Den Unterschied merken Sie spätestens, wenn die Bank des Käufers Pläne und Wohnflächenberechnung prüft. Fordern Sie deshalb die Bauakte beim Landratsamt Augsburg an, das für Diedorf als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig ist. Die Gemeinde Diedorf hilft bei der Auskunft, welche Vorgänge zu Ihrem Grundstück vorliegen.
| Befund in der Bauakte | Bedeutung für den Verkauf |
|---|---|
| Zweite Wohnung genehmigt | Als Zweifamilienhaus vermarkten, Wohnfläche voll ansetzen |
| Räume als Keller oder Hobbyraum genehmigt | Fläche als Nutzfläche angeben, Nutzung offen beschreiben |
| Ausbau ohne Genehmigung erfolgt | Mit Fachleuten prüfen, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist |
| Keine Pläne auffindbar | Neuaufmaß beauftragen und Rücksprache mit dem Landratsamt halten |
Seien Sie ehrlich, wenn die Wohnung nur als Hobbyraum genehmigt ist. Verschweigen kann trotz Gewährleistungsausschluss zur Haftung führen.
Vermietet oder leer verkaufen?
Beides ist möglich. Entscheidend ist, wen Sie ansprechen wollen.
Mit Mieter
Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein. Für Anleger und für Käufer, die die Miete zur Finanzierung nutzen möchten, ist das attraktiv. Stellen Sie Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen und Kautionsnachweis bereit.
Ein Detail, das viele nicht kennen: Bewohnt der Käufer später selbst die Hauptwohnung, liegt ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen vor, in dem der Vermieter wohnt. Dann kann er nach § 573a BGB auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, mit verlängerter Frist. Für Ihren Mieter bedeutet das weniger Kündigungsschutz. Informieren Sie ihn frühzeitig über den geplanten Verkauf.
Leer
Familien, die selbst Großeltern oder erwachsene Kinder einziehen lassen möchten, bevorzugen eine leere Einliegerwohnung. Kündigen dürfen Sie als Verkäufer nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter, ob er ohnehin einen Auszug plant.
Wer kauft ein Haus mit Einliegerwohnung in Diedorf?
- Familien, die Eltern oder Schwiegereltern in die Nähe holen wollen.
- Paare, die mit der Miete einen Teil ihres Darlehens bedienen möchten.
- Selbstständige, die eine Praxis oder ein Büro im Haus einrichten.
- Käufer, die einem Kind während der Ausbildung eine eigene Wohnung bieten möchten.
Diedorf ist durch den Bahnhof an der Strecke nach Augsburg für Mieter einer Einliegerwohnung interessant, gerade für Berufstätige ohne Auto. Wie Sie diesen Vorteil darstellen, beschreibt der Beitrag zur Immobilie mit Bahn- und Busanbindung in Diedorf.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Diedorf zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Was gilt steuerlich?
Wenn Sie das ganze Haus seit vielen Jahren selbst bewohnen, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Anders kann es aussehen, wenn die Einliegerwohnung vermietet war und der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt. Dann betrachtet das Finanzamt den vermieteten Anteil nach § 23 EStG getrennt. Ihr Steuerberater ermittelt den Anteil, meist nach dem Verhältnis der Wohnflächen.
Was müssen Käufer bei der Technik wissen?
Käufer wollen wissen, wie die beiden Wohnungen technisch getrennt sind. Gibt es eigene Stromzähler, getrennte Wasseruhren und separate Heizkostenerfassung? Eine gemeinsame Heizung ist üblich, die Abrechnung sollte aber nachvollziehbar sein.
Beim Kauf eines Zweifamilienhauses, in dem der Käufer selbst wohnt, greifen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Leitungen innerhalb von zwei Jahren. Erledigte Maßnahmen sollten Sie mit Rechnung belegen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Diedorf?
Katja M. Kuhn prüft mit Ihnen die Bauakte, klärt die Frage vermietet oder leer und spricht gezielt Familien und Anleger an, die zwei Wohnungen unter einem Dach suchen. Sie ist seit 2005 als Maklerin im Raum Augsburg tätig. Grundlage ist eine kostenlose Wertermittlung, weitere Informationen finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Diedorf.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung in Diedorf
Wird die Einliegerwohnung bei der Bewertung meines Hauses in Diedorf voll angerechnet?
Ist sie als Wohnung genehmigt, zählt sie zur Wohnfläche. Andernfalls geht sie als Nutzfläche mit niedrigerem Ansatz ein. Die Bewertung berücksichtigt außerdem Mieteinnahmen.
Darf ich als Verkäufer dem Mieter der Einliegerwohnung kündigen, um leer zu verkaufen?
Der Verkaufswunsch allein ist kein Kündigungsgrund. Wohnen Sie selbst im Haus, kann § 573a BGB greifen. Lassen Sie sich vor einer Kündigung rechtlich beraten.
Muss der Käufer die Einliegerwohnung weiter vermieten?
Nein. Er übernimmt den bestehenden Mietvertrag, kann später aber im Rahmen der gesetzlichen Regeln kündigen, etwa nach § 573a BGB oder wegen Eigenbedarf.
Kann ich die Einliegerwohnung in Diedorf getrennt vom Haus verkaufen?
Nur nach einer Aufteilung in Wohnungseigentum mit Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Bei typischen Einliegerwohnungen fehlen dafür oft die baulichen Voraussetzungen.
Welche Unterlagen fragen Banken bei einem Haus mit zweiter Wohnung in Diedorf ab?
Pläne mit beiden Wohnungen, eine Wohnflächenberechnung, Mietvertrag und Energieausweis. Die genehmigten Pläne erhalten Sie beim Landratsamt Augsburg.
Senkt ein Mieter in der Einliegerwohnung den Verkaufspreis?
Das hängt von der Käufergruppe ab. Anleger schätzen die Miete, Familien möchten die Wohnung selbst nutzen. Eine Bewertung zeigt, welche Variante in Ihrem Fall mehr bringt.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie zuerst die Bauakte an und legen Sie Mietvertrag und Zählerübersicht bereit. Dann klären Sie, ob Sie vermietet oder leer verkaufen wollen. Den allgemeinen Ablauf erklärt der Beitrag Haus in Diedorf verkaufen, Hinweise zu Wohnrecht und Übergabe in der Familie gibt der Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Diedorf. Einen Termin vereinbaren Sie über die Kontaktseite.
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