Beim Verkauf einer Wohnung in Meitingen achten Käufer und ihre Banken neben Lage und Zustand vor allem auf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Ist die Wohnung vermietet, gehen Mietvertrag und Kaution auf den Käufer über. Prüfen Sie außerdem, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG nötig ist, steht in der Teilungserklärung.
- Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen sollten im Kaufvertrag eindeutig zugeordnet werden.
- Für eine vermietete Wohnung interessieren sich vor allem Kapitalanleger, für eine leere eher Selbstnutzer.
- Der Energieausweis für das Gebäude liegt meist beim Verwalter.
- Ein Stellplatz oder Tiefgaragenplatz kann ein eigenes Teileigentum sein und braucht dann eigene Angaben im Vertrag.
Wer kauft Wohnungen in Meitingen?
Eigentumswohnungen in Meitingen sprechen verschiedene Gruppen an. Ältere Menschen aus dem Ort, die ihr Haus abgeben, suchen eine barrierearme Wohnung mit Aufzug oder im Erdgeschoss. Junge Paare und Alleinstehende, die in Augsburg, Gersthofen oder Donauwörth arbeiten, kaufen ihre erste eigene Wohnung und achten auf die Nähe zum Bahnhof. Kapitalanleger interessieren sich für vermietete Einheiten mit stabiler Miete.
Wer Ihre Wohnung kaufen wird, hängt von Größe, Lage im Gebäude und Mietstatus ab. Eine Zweizimmerwohnung mit Balkon wird anders beworben als eine Vierzimmerwohnung mit Garten. Für die Ansprache von Investoren gibt es einen eigenen Beitrag: Eigentumswohnung in Meitingen an Kapitalanleger verkaufen.
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie?
Die Unterlagen der Gemeinschaft liegen beim Verwalter. Fordern Sie sie früh an, denn manche Verwaltungen brauchen dafür einige Tage und berechnen eine Gebühr.
| Unterlage | Was Käufer daraus ablesen |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | welche Räume, Kellerabteile und Flächen zur Wohnung gehören |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln zu Tierhaltung, Vermietung, Nutzung des Gartens |
| Protokolle der letzten drei Versammlungen | geplante Sanierungen, Streitpunkte, Beschlüsse |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung | Höhe des Hausgelds und seine Zusammensetzung |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Polster für künftige Reparaturen |
| Beschlusssammlung | alle gefassten Beschlüsse im Überblick |
| Energieausweis | energetischer Zustand des Gebäudes |
Eine ausführliche Liste mit Hinweisen zu jedem Dokument finden Sie im Beitrag WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Meitingen.
Warum die Protokolle so wichtig sind
Aus den Protokollen erfahren Käufer, ob in den nächsten Jahren eine Dachsanierung, neue Fenster oder ein Heizungstausch anstehen. Banken lesen sie ebenfalls. Steht dort, dass eine größere Maßnahme beschlossen wurde, sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein, wer die Kosten trägt. Üblich ist, dass Zahlungen, die vor dem Übergang von Nutzen und Lasten fällig werden, beim Verkäufer bleiben.
Was gilt, wenn Ihre Wohnung vermietet ist?
Eine vermietete Wohnung wird mit dem bestehenden Mietvertrag verkauft. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten ein. Die Kaution übergeben Sie an den Käufer, das sollte im Vertrag stehen.
Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht nach § 577 BGB, wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Der Notar informiert den Mieter dann über den Kaufvertrag, und der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten erklären, ob er zu denselben Bedingungen kauft.
Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung brauchen Absprache. Der Mieter muss sie in angemessenem Umfang dulden, Termine sollten aber rechtzeitig angekündigt werden. Ein freundliches Gespräch vorab hilft oft mehr als jede Klausel.
Selbstnutzer oder Anleger: Was ändert sich am Preis?
Selbstnutzer zahlen für eine leere Wohnung meist mehr, weil sie selbst einziehen können. Anleger rechnen mit der erzielten Miete. Liegt die Miete deutlich unter dem Niveau in der Umgebung, sinkt das Interesse von Anlegern. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für den Käufer in Frage kommt, hängt vom Einzelfall ab und sollte von einem Anwalt beurteilt werden.
Wie präsentieren Sie Ihre Wohnung?
Wohnungen wirken auf Fotos schnell kleiner, als sie sind. Gute Bilder bei Tageslicht, aufgeräumte Flächen und ein klarer Grundriss mit Maßen helfen. Zeigen Sie Balkon oder Terrasse, Kellerabteil, Stellplatz und das Treppenhaus. Wie Sie selbst ansprechende Fotos erstellen oder worauf Sie bei einem Fotografen achten, steht im Beitrag Immobilienfotos für den Verkauf in Meitingen.
Im Exposé gehören diese Angaben zur Wohnung:
- Wohnfläche, Zimmerzahl und Etage
- Baujahr des Gebäudes und Zahl der Einheiten
- Hausgeld mit Hinweis, welcher Anteil auf den Mieter umlegbar ist
- Heizungsart und Kennwerte aus dem Energieausweis
- Stellplatz, Garage oder Tiefgarage
- Mietstatus und gegebenenfalls Nettokaltmiete
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Meitingen zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Lohnen sich Renovierungen vor dem Verkauf?
Innerhalb Ihrer Wohnung entscheiden Sie allein, was Sie erneuern. Frisch gestrichene Wände, ein gereinigter Balkon und reparierte Kleinigkeiten wie klemmende Türen oder lose Steckdosen verbessern den ersten Eindruck mit wenig Aufwand. Ein neues Bad oder eine neue Küche kurz vor dem Verkauf holen Sie über den Preis selten vollständig zurück, weil Käufer eigene Vorstellungen mitbringen.
Am Gemeinschaftseigentum können Sie allein nichts ändern. Fenster, Fassade, Dach und Heizung gehören in der Regel der Gemeinschaft. Steht hier eine Sanierung an, erklären Sie Käufern offen, was beschlossen ist und was noch diskutiert wird.
Welche Besonderheiten hat der Wohnungsmarkt in Meitingen?
Meitingen ist geprägt von Einfamilienhäusern. Eigentumswohnungen gibt es vor allem in kleineren Wohnanlagen und neueren Gebäuden im Hauptort. Das Angebot ist überschaubar, und viele Käufer suchen gezielt im nördlichen Landkreis, etwa auch in Langweid am Lech oder Gersthofen.
Für Interessenten aus Augsburg ist Meitingen eine Alternative mit ruhigerem Umfeld und Bahnanbindung. Ältere Eigentümer im Ort schätzen kurze Wege zu Ärzten und Geschäften im Hauptort. Diese Wege sollten Sie im Exposé konkret beschreiben, ohne Entfernungen zu schätzen, die Sie nicht geprüft haben.
Was regelt der Kaufvertrag bei einer Wohnung?
Neben den üblichen Punkten wie Kaufpreis, Übergabe und Haftung enthält der Vertrag einige Regelungen, die nur bei Wohnungseigentum vorkommen.
- Bezeichnung der Wohnung und des Miteigentumsanteils laut Grundbuch
- Mitverkaufte Sondernutzungsrechte, etwa an Garten oder Stellplatz
- Regelung zu Hausgeld und Abrechnung im Jahr des Verkaufs
- Zuordnung bereits beschlossener Sonderumlagen
- Hinweis, dass die Erhaltungsrücklage in der Gemeinschaft verbleibt
- Verwalterzustimmung, falls die Teilungserklärung sie vorsieht
Melden Sie den Verkauf nach der Beurkundung dem Verwalter, damit er die Hausgeldzahlungen ab dem Übergabetag umstellt.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Meitingen?
Katja M. Kuhn begleitet seit 2005 den Verkauf von Wohnungen und Häusern in Augsburg und dem Landkreis. Sie fordert die Unterlagen beim Verwalter an, liest die Protokolle mit Blick auf mögliche Käuferfragen und bereitet das Exposé vor. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Besichtigungen mit den Mietern ab. Ihre Wertermittlung ist kostenfrei. Mehr zum Verkauf mit Immobilien Kuhn lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen. Wenn Sie Ihre Wohnung lieber vermieten möchten, hilft die Seite Vermieten.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Meitingen
Brauche ich für den Verkauf meiner Wohnung in Meitingen die Zustimmung der anderen Eigentümer?
In der Regel nicht. Die Teilungserklärung kann aber vorsehen, dass der Verwalter zustimmen muss. Diese Zustimmung darf er nur aus wichtigem Grund verweigern.
Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?
Bis zum Übergang von Nutzen und Lasten zahlen Sie, danach der Käufer. Wie das genau geregelt ist, legt der Kaufvertrag fest. Der Verwalter rechnet gegenüber der Gemeinschaft weiterhin mit dem eingetragenen Eigentümer ab.
Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage zurück?
Nein, die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf in der Gemeinschaft. Eine gut gefüllte Rücklage kann für Käufer aber ein Argument sein.
Muss ein Mieter in Meitingen einen Besichtigungstermin zulassen?
Ja, in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung. Sprechen Sie mit dem Mieter Zeiten ab, die zu seinem Alltag passen.
Kann ich eine Wohnung in Meitingen ohne Energieausweis verkaufen?
Nein. Der Energieausweis für das Gebäude muss bei der Besichtigung vorgelegt werden. Fragen Sie den Verwalter, ob ein gültiger Ausweis vorhanden ist.
Was passiert mit einem Tiefgaragenplatz, der separat im Grundbuch steht?
Er wird im Kaufvertrag mitverkauft, wenn Sie das vereinbaren. Ist der Stellplatz ein eigenes Teileigentum, wird er mit eigenem Grundbuchblatt aufgeführt.
Wie lange gilt die Spekulationsfrist für eine vermietete Wohnung in Meitingen?
Nach § 23 EStG gilt eine Frist von zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf. Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer in der Regel. Klären Sie Einzelheiten mit Ihrem Steuerberater.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie die Unterlagen beim Verwalter an und lesen Sie die letzten Protokolle selbst durch. Für eine Einschätzung des Preises vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung oder rufen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 an. Ist Ihre Wohnung in einem älteren Gebäude, finden Sie weitere Hinweise im Beitrag Altbauwohnung in Meitingen verkaufen.
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