Haus in Zusmarshausen geerbt: Wie verkaufen Sie es richtig?

Ein geerbtes Haus in Zusmarshausen verkaufen Sie richtig, wenn zuerst die Erbfolge nachgewiesen und das Grundbuch berichtigt ist, sich alle Erben über den Verkauf einig sind und das leerstehende Haus bis dahin gesichert bleibt. Danach läuft der Verkauf ab wie bei jeder anderen Immobilie. Die meisten Verzögerungen entstehen in den ersten Monaten nach dem Erbfall, kaum je beim Notar.

Was ist nach dem Erbfall als Erstes zu tun?

In den Wochen nach einem Todesfall stehen Beerdigung, Konten und Verträge im Vordergrund. Das Haus läuft oft nebenher. Ein paar Dinge sollten Sie trotzdem früh erledigen.

1. Schlüssel sichern und feststellen, wer noch Zugang hat, etwa Nachbarn oder ein Pflegedienst.
2. Gebäudeversicherung und Hausratversicherung informieren, dass der Eigentümer verstorben ist und das Haus leer steht.
3. Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung notieren und die Versorger informieren.
4. Post umleiten oder regelmäßig den Briefkasten leeren.
5. Testament beim Nachlassgericht abgeben, falls Sie eines finden. Zuständig ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz.

Bei Häusern in den Ortsteilen wie Wörleschwang oder Streitheim kommt oft ein Garten, eine Scheune oder ein Hofgrundstück hinzu. Klären Sie, wer Rasen mäht und den Gehweg im Winter räumt. Die Räum- und Streupflicht geht mit dem Eigentum auf die Erben über.

Wie weisen Sie nach, dass Sie Erbe sind?

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg trägt die Erben nur ein, wenn die Erbfolge nach § 35 GBO nachgewiesen ist. Dafür gibt es zwei Wege.

Der Erbschein kostet Gebühren und braucht etwas Zeit. Stellen Sie den Antrag deshalb zügig, wenn absehbar ist, dass verkauft werden soll. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Muss das Grundbuch vor dem Verkauf umgeschrieben sein?

In der Praxis ja, weil der Käufer vom eingetragenen Eigentümer erwirbt. Notare können beide Schritte so organisieren, dass die Berichtigung und der Verkauf eng aufeinander folgen. Den Erbnachweis brauchen Sie trotzdem vorher.

Was gilt, wenn mehrere Geschwister erben?

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört allen gemeinsam, keiner kann allein verkaufen. Jeder Miterbe kann aber nach § 2042 BGB verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt wird.

Typische Situationen in Familien:

• Eine Schwester wohnt in Zusmarshausen und möchte das Elternhaus behalten, der Bruder lebt in München und braucht seinen Anteil.
• Alle wollen verkaufen, haben aber unterschiedliche Vorstellungen vom Preis.
• Ein Miterbe ist nicht erreichbar oder antwortet nicht.

Im ersten Fall kann die Schwester die anderen auszahlen. Dafür braucht es einen Wert, auf den sich alle einigen. Eine neutrale Einschätzung hilft dabei, weil sie den Streit über Zahlen versachlicht. Im zweiten Fall schafft eine gemeinsame Bewertung vor Ort eine gemeinsame Basis.

Bleibt eine Einigung aus, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beim Amtsgericht beantragen. Das ist der letzte Weg und führt oft zu einem niedrigeren Erlös, als ein freier Verkauf bringen würde. Wer die Unterschiede zwischen Schenkung, Übertragung und Verkauf innerhalb der Familie genauer kennen will, findet mehr im Beitrag Haus in Zusmarshausen verschenken oder verkaufen.

Wie gehen Sie mit dem leerstehenden Haus um?

Ein Haus, das niemand bewohnt, altert schneller. In der kalten Jahreszeit drohen Frostschäden an Leitungen, in feuchten Kellern breitet sich Schimmel aus. Ein paar Regeln helfen:

• Heizung auf niedriger Stufe weiterlaufen lassen oder Leitungen fachgerecht entleeren lassen.
• Mindestens einmal pro Woche lüften und nach dem Rechten sehen.
• Wasserhauptventil schließen, wenn niemand im Haus ist, sofern die Heizung das zulässt.
• Rollläden nicht dauerhaft geschlossen halten, weil das Leerstand signalisiert.

Prüfen Sie die Bedingungen Ihrer Gebäudeversicherung. Manche Verträge verlangen bei längerem Leerstand eine Meldung oder regelmäßige Kontrollen.

Wie räumen Sie das Elternhaus aus?

Das Ausräumen ist für viele Erben der schwerste Teil. Möbel, Fotos, Briefe, Werkzeug in der Garage: Jedes Stück hat eine Geschichte. Nehmen Sie sich dafür Zeit, aber setzen Sie sich einen Rahmen.

Beginnen Sie mit Dokumenten. In Schubladen und Ordnern stecken oft Baupläne, Rechnungen von Handwerkern, Versicherungsunterlagen und Grundbuchauszüge, die Sie für den Verkauf brauchen. Danach teilen die Erben persönliche Erinnerungsstücke auf. Was übrig bleibt, übernimmt ein Entrümpelungsunternehmen. Fragen Sie nach einem Festpreis und nach der Entsorgung von Sonderabfällen wie Farben oder Öl.

Ein Haus muss für den Verkauf nicht leer sein. Ein teilweise möbliertes Haus wirkt bei Besichtigungen oft wohnlicher als leere Räume. Persönliches wie Familienfotos sollte aber weg sein.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Zwei Steuern sind zu unterscheiden. Die Erbschaftsteuer fällt mit dem Erbfall an, unabhängig davon, ob Sie verkaufen. Kinder und Ehepartner haben hohe Freibeträge, viele Erbschaften bleiben deshalb steuerfrei. Das Finanzamt meldet sich, wenn es eine Erklärung braucht.

Die zweite Frage betrifft den Verkauf. Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und das Haus nicht selbst bewohnt wurde. Bei Erben zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers. Hat Ihr Vater das Haus vor Jahrzehnten gebaut, spielt die Frist meist keine Rolle. Hat er es erst vor kurzem gekauft, sieht das anders aus. Klären Sie beides mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Was ist mit Pflichtteilsansprüchen?

Hat der Verstorbene per Testament einen Teil der Familie enterbt, können Kinder, Ehepartner und unter Umständen Eltern nach §§ 2303 ff. BGB einen Pflichtteil verlangen. Das ist ein Geldanspruch gegen die Erben. Für dessen Berechnung zählt der Wert des Hauses am Todestag. Hier ist eine belastbare Bewertung wichtig, im Streitfall ein Gutachten. Kann ein Erbe den Pflichtteil nur durch den Verkauf des Familienheims bezahlen, sieht § 2331a BGB unter engen Voraussetzungen eine Stundung vor. Lassen Sie sich dazu anwaltlich beraten.

Wie läuft der eigentliche Verkauf ab?

Sind Erbfolge, Grundbuch und Einigkeit unter den Erben geklärt, folgt der Verkauf dem üblichen Ablauf: Wertermittlung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Prüfung der Finanzierung, Notartermin. Alle Erben müssen den Kaufvertrag unterschreiben. Wohnt einer weit weg, kann er sich durch eine notarielle Vollmacht vertreten lassen oder den Vertrag nachgenehmigen.

Bei geerbten Häusern in Zusmarshausen begegnet man oft Häusern aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren mit Ölheizung, alten Fenstern und ungedämmtem Dach. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen solche Heizungen weiter betrieben werden. Käufer eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses haben zwei Jahre Zeit, die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen nachzurüsten. Benennen Sie den Zustand offen, dann rechnet der Käufer ihn ein. Ist das Haus so alt, dass sich ein Abriss stellt, lesen Sie dazu den Beitrag altes Haus in Zusmarshausen: Abriss oder Verkauf.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Zusmarshausen?

Katja M. Kuhn begleitet seit 2005 Erbengemeinschaften und Einzelerben beim Verkauf in Augsburg und den Gemeinden des Landkreises. Sie erstellt eine kostenlose Wertermittlung, die allen Miterben als gemeinsame Grundlage dient, sammelt fehlende Unterlagen und koordiniert Termine, wenn Erben an verschiedenen Orten leben. Bis zur Übergabe bleibt sie Ansprechpartnerin für alle Beteiligten. Mehr zu ihrem Leistungsumfang steht auf der Seite Leistungen von Immobilien Kuhn.

Häufige Fragen zum geerbten Haus in Zusmarshausen

Wer ist für den Erbschein bei einem Erbfall in Zusmarshausen zuständig?

Zuständig ist das Nachlassgericht beim Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt gewohnt hat. Den Antrag können Sie dort oder bei einem Notar stellen.

Kann ich das Haus verkaufen, bevor der Erbschein da ist?

Einen Kaufvertrag können Sie erst sinnvoll beurkunden, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist. Vorbereiten können Sie aber schon alles andere: Bewertung, Unterlagen, Exposé.

Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?

Dann ist der Verkauf blockiert. Sie können ihm anbieten, Ihren Anteil zu übernehmen, oder einen Kompromiss suchen. Als letztes Mittel bleibt die Teilungsversteigerung.

Muss ich ein geerbtes Haus in Zusmarshausen vor dem Verkauf renovieren?

Nein. Die meisten Käufer älterer Häuser planen ohnehin eigene Umbauten. Reinigen, ausräumen und kleine Reparaturen genügen in der Regel.

Wer zahlt die laufenden Kosten bis zum Verkauf?

Grundsteuer, Versicherungen, Strom und Heizung tragen die Erben gemeinsam, meist im Verhältnis ihrer Erbanteile. Halten Sie die Ausgaben schriftlich fest, damit die Abrechnung beim Verkauf einfach bleibt.

Wie finde ich in Zusmarshausen die Baupläne des geerbten Hauses?

Suchen Sie zuerst in den Unterlagen der Eltern. Findet sich nichts, liegt die Bauakte beim Landratsamt Augsburg. Als Erbe brauchen Sie für die Einsicht einen Nachweis Ihrer Erbenstellung.

Kann ein Erbe das Haus in Zusmarshausen selbst bewohnen und später verkaufen?

Ja. Zieht ein Erbe ein, sollte die Erbengemeinschaft regeln, ob er Miete zahlt und wer welche Kosten trägt. Bei einem späteren Verkauf müssen trotzdem alle Miterben zustimmen, solange die Gemeinschaft besteht.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst den Erbnachweis und sprechen Sie mit allen Miterben. Wenn Sie einen Wert als gemeinsame Grundlage brauchen, vereinbaren Sie eine kostenlose Immobilienbewertung unter 0821 8108082. Den weiteren Ablauf beschreibt der Beitrag Haus in Zusmarshausen verkaufen, und wer neben dem Haus eine Wohnung geerbt hat, findet Hinweise zum Wohnungsverkauf in Zusmarshausen.