Haus mit Einliegerwohnung in Wehringen verkaufen: Was ist zu beachten?

Beim Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung in Wehringen sollten Sie drei Dinge vorab klären: ob die Einliegerwohnung baurechtlich als eigene Wohnung genehmigt ist, ob sie vermietet ist und zu welchen Bedingungen, und wie Strom, Wasser und Heizung zwischen den Einheiten abgerechnet werden. Diese Punkte bestimmen, welche Käufer Sie erreichen und wie die Bank des Käufers die Mieteinnahmen bewertet.

Ist Ihre Einliegerwohnung genehmigt?

Das ist die erste Frage, die eine Bank stellt. Viele Einliegerwohnungen in älteren Häusern sind im Laufe der Jahre entstanden, etwa durch den Ausbau des Dachgeschosses oder des Souterrains. Nicht alle wurden dafür genehmigt. Prüfen Sie in Ihren Bauunterlagen, ob die Wohnung als eigene Nutzungseinheit eingetragen ist. Fehlen die Unterlagen, gibt die Bauakte beim Landratsamt Augsburg Auskunft, die Gemeinde Wehringen hilft bei der Anfrage.

Ist die Wohnung nicht genehmigt, beschreiben Sie sie im Exposé zurückhaltend, etwa als „zusätzliche Räume mit Bad und Küchenzeile“. Eine nachträgliche Genehmigung ist manchmal möglich, hängt aber von Stellplätzen, Brandschutz und Raumhöhen ab.

Welche Käufer interessieren sich für dieses Haus?

Am häufigsten Familien, die Eltern oder erwachsene Kinder unter einem Dach, aber in getrennten Wohnungen unterbringen möchten. Ebenso Käufer, die die kleine Wohnung vermieten und mit den Einnahmen einen Teil ihres Kredits tragen wollen. In Wehringen ist dafür der Bahnanschluss nach Augsburg ein Argument, weil Pendler und Auszubildende kleinere Mietwohnungen suchen. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag über Immobilien mit Bahnanbindung in Wehringen.

Manche Käufer möchten die Einliegerwohnung als Büro, Praxis oder Gästewohnung nutzen. Ein separater Eingang ist für alle Gruppen ein wichtiges Merkmal.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Der Mietvertrag bleibt bestehen und geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Sie können dem Mieter nicht für den Verkauf kündigen. Der Käufer übernimmt Rechte und Pflichten, auch die Mietkaution.

Für Häuser mit nur zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, sieht das Mietrecht besondere Kündigungsmöglichkeiten vor. Ob und wie der Käufer davon Gebrauch machen kann, sollte er vor dem Kauf mit einem Fachanwalt klären. Legen Sie Mietvertrag, letzte Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung früh vor, damit Interessenten planen können.

Wie werden Strom, Wasser und Heizung aufgeteilt?

Käufer fragen nach getrennten Zählern. Gibt es für beide Wohnungen eigene Stromzähler, ist die Abrechnung einfach. Bei Wasser und Heizung teilen sich die Einheiten oft eine Anlage. Dann sollten Zwischenzähler oder Heizkostenverteiler vorhanden sein, damit die Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden können.

Legen Sie die Abrechnungen der letzten Jahre bereit. Für die Heizung gilt: Seit dem GModG dürfen auch Öl- und Gasheizungen weiter betrieben werden. Käufer eines selbst genutzten Zweifamilienhauses müssen aber innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen dämmen, falls das noch fehlt.

Fragen, die Käufer zur Technik stellen

• Gibt es getrennte Stromzähler und Briefkästen?
• Wie wird die Heizung zwischen den Wohnungen abgerechnet?
• Hat jede Wohnung einen eigenen Kellerraum?
• Gibt es für beide Einheiten Stellplätze?

Wie wird ein solches Haus bewertet?

Ein Haus mit Einliegerwohnung wird meist nach dem Vergleichswert bewertet, ergänzt um eine Betrachtung der Mieteinnahmen. Eine genehmigte und vermietete Wohnung kann den Wert stützen, weil sie dauerhafte Einnahmen bringt. Eine leere Wohnung gibt dem Käufer mehr Freiheit. Wie beides für Ihr Haus aussieht, zeigt eine kostenlose Immobilienbewertung in Wehringen.

Bekannte Mängel, etwa Feuchtigkeit in einer Souterrainwohnung, sollten Sie offen ansprechen. Wie Sie sich vertraglich absichern, beschreibt der Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Wehringen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Wehringen?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin tätig und vermittelt sowohl Verkäufe als auch Mietwohnungen im Raum Augsburg. Bei Häusern mit Einliegerwohnung prüft sie die Genehmigungslage, bereitet Mietunterlagen für Käufer und deren Banken auf und spricht gezielt Mehrgenerationenfamilien und Kapitalanleger an. Wer die Wohnung vor dem Verkauf neu vermieten möchte, findet Informationen auf der Seite Vermieten. Wie der Verkauf im Nachbarort läuft, steht im Beitrag Haus mit Einliegerwohnung in Bobingen.

Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung in Wehringen

Kann ich das Haus in Wehringen mit vermieteter Einliegerwohnung an Selbstnutzer verkaufen?

Ja. Der Käufer bewohnt die Hauptwohnung und übernimmt das Mietverhältnis der Einliegerwohnung.

Rechnet die Bank des Käufers die Mieteinnahmen mit ein?

Viele Banken berücksichtigen Mieteinnahmen bei der Finanzierung, meist mit einem Abschlag. Voraussetzung ist ein gültiger Mietvertrag.

Brauche ich für ein Haus mit Einliegerwohnung in Wehringen zwei Energieausweise?

In der Regel genügt ein Energieausweis für das gesamte Gebäude.

Darf ich die Einliegerwohnung vor dem Verkauf leer stehen lassen?

Ja. Eine leere Wohnung spricht vor allem Mehrgenerationenfamilien an, die sie selbst nutzen möchten.

Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf in Wehringen?

Sie geht auf den Käufer über. Halten Sie die Übergabe der Kaution im Kaufvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung fest.

Muss ich Steuern auf den Verkauf zahlen?

Für den selbst bewohnten Teil in der Regel nicht. Für den vermieteten Teil kann bei kurzer Besitzdauer Einkommensteuer nach § 23 EStG anfallen, das prüft Ihr Steuerberater.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Prüfen Sie die Genehmigung der Einliegerwohnung und stellen Sie die Mietunterlagen zusammen. Danach gibt die kostenlose Wertermittlung Klarheit über den Preis. Katja M. Kuhn erreichen Sie über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082.