Altes Haus in Graben: Verkaufen Sie als Bestand oder als Baugrundstück?

Ob Sie ein altes Haus in Graben als Bestand oder als Baugrundstück verkaufen, hängt von drei Fragen ab: Wie gut ist die Bausubstanz, was darf auf dem Grundstück gebaut werden, und wer sucht gerade in Ihrer Lage? Ein solides Haus mit erneuerbarer Technik findet meist Käufer, die sanieren möchten. Ist die Substanz schwach und das Grundstück groß, interessieren sich eher Familien mit Neubauplänen oder Bauträger. Den Abriss selbst übernehmen Sie als Verkäufer in den seltensten Fällen.

Wann gilt ein Haus als „alt“ im Sinne dieser Frage?

Gemeint sind Häuser, bei denen Käufer mit umfangreichen Arbeiten rechnen: alte Heizung, einfach verglaste Fenster, Leitungen aus der Bauzeit, ungedämmtes Dach, kleine Räume. In Graben betrifft das häufig Siedlungshäuser und Einfamilienhäuser aus den Jahrzehnten nach dem Krieg, manchmal auch ehemalige Hofstellen im alten Ortskern.

Das Baujahr allein entscheidet nicht. Ein Haus aus den fünfziger Jahren mit erneuertem Dach und neuer Heizung kann besser dastehen als eines aus den achtziger Jahren, an dem seither nichts gemacht wurde.

Einen ersten Eindruck von der Substanz bekommen Sie mit wenigen Prüfpunkten:

• Ist der Keller trocken, auch nach längerem Regen?
• Zeigt der Dachstuhl Risse, Verformungen oder Spuren von Schädlingen?
• Wann wurden Elektrik und Wasserleitungen zuletzt erneuert?
• Gibt es Risse im Mauerwerk, die über die Jahre länger geworden sind?

Sind die meisten Antworten beruhigend, spricht viel für einen Verkauf als Bestand.

Wer kauft alte Häuser in Graben?

Es gibt im Wesentlichen drei Käufergruppen, und jede schaut anders auf Ihr Objekt.

Sanierer und handwerklich begabte Familien

Sie suchen ein Haus, das sie Schritt für Schritt modernisieren können. Für sie zählen Grundriss, Keller, Dachstuhl und die Frage, ob die Wände trocken sind. Viele kommen aus Augsburg oder Königsbrunn und möchten auf dem Lechfeld mehr Platz und Garten.

Familien mit Neubauwunsch

Sie interessieren sich für das Grundstück und planen, abzureißen und neu zu bauen. Entscheidend sind Größe, Zuschnitt, Baurecht und Lage im Ort.

Bauträger

Bauträger rechnen mit dem maximal zulässigen Baurecht. Sie schauen, ob sich auf dem Grundstück ein Doppelhaus, mehrere Reihenhäuser oder ein kleines Mehrfamilienhaus umsetzen lassen. Für sie ist das alte Gebäude ein Kostenpunkt. Bauträger entscheiden oft schnell, verlangen aber vollständige Unterlagen zu Grundstück und Baurecht, bevor sie ein verbindliches Angebot abgeben. Rechnen Sie außerdem damit, dass ein Bauträger einen Vorbehalt für die Baugenehmigung in den Vertrag aufnehmen möchte.

Wie prüfen Sie das Baurecht auf Ihrem Grundstück?

Fragen Sie zuerst bei der Gemeinde Graben, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt. Er legt fest, wie hoch, wie dicht und in welcher Form gebaut werden darf. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebauung im Ortsinneren nach § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich in die Umgebung einfügen.

Bei Unsicherheit hilft eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Augsburg. Sie klärt verbindlich, ob ein bestimmtes Vorhaben genehmigungsfähig ist. Das kostet Gebühren und dauert einige Wochen, gibt Käufern aber Sicherheit. Bei einem großen Grundstück kann sich die Investition lohnen, weil der Preis dann auf einer belastbaren Grundlage steht.

Prüfen Sie außerdem den Denkmalschutz. Im BayernAtlas lassen sich die eingetragenen Baudenkmäler anzeigen. Ein denkmalgeschütztes Haus darf nicht ohne Erlaubnis abgerissen werden.

Bestand oder Baugrundstück: Wie unterscheiden sich die Wege?

Beide Wege lassen sich auch verbinden. Viele Eigentümer bieten ein altes Haus so an, dass beide Zielgruppen angesprochen werden: mit Unterlagen zum Gebäude und mit Auskünften zum Baurecht.

Lohnt es sich, selbst abzureißen?

In den meisten Fällen nicht. Ein Abriss erfordert eine Prüfung auf Schadstoffe wie Asbest, die fachgerechte Entsorgung, die Abmeldung von Strom, Wasser und Gas und je nach Gebäude eine Anzeige oder Genehmigung beim Landratsamt Augsburg. Diese Kosten tragen Sie vorab, ohne zu wissen, ob der Käufer das Grundstück nicht ohnehin anders nutzen möchte.

Hinzu kommt ein steuerlicher Aspekt. Ein leeres Grundstück wird anders behandelt als ein bewohntes Haus. Haben Sie bis zum Verkauf selbst darin gewohnt, ist der Gewinn meist steuerfrei. Nach einem Abriss kann sich das ändern. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie Bagger bestellen.

Ein Abriss kann sinnvoll sein, wenn das Gebäude einsturzgefährdet ist oder das Grundstück für Interessenten sonst kaum zu besichtigen wäre. Diese Entscheidung treffen Sie am besten mit fachlicher Begleitung.

Kann das Grundstück geteilt werden?

Bei großen Grundstücken in Graben stellt sich manchmal die Frage, ob ein Teil abgetrennt und separat verkauft werden kann. Das ist möglich, wenn das Baurecht eine zweite Bebauung zulässt und die Erschließung geklärt ist. Ein Vermessungsamt erstellt die Teilung, die Grundbuchämter tragen die neuen Flurstücke ein. Klären Sie vorher mit der Gemeinde, ob Zufahrt, Leitungen und Abstandsflächen funktionieren.

Wie ermitteln Sie den Wert eines alten Hauses?

Für den Bestand werden Grundstück und Gebäude zusammen bewertet, wobei der Zustand den Gebäudewert stark beeinflusst. Für ein Baugrundstück steht der Bodenwert im Vordergrund, abzüglich der Kosten für Abriss und Entsorgung. Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss am Landratsamt Augsburg, Sie finden ihn im BayernAtlas.

Eine kostenlose Immobilienbewertung in Graben zeigt Ihnen, welcher Weg für Ihr Grundstück wahrscheinlich mehr bringt. Melden sich viele Interessenten, kann ein Bieterverfahren in Graben helfen, die unterschiedlichen Angebote von Familien und Bauträgern zu vergleichen.

Was müssen Sie beim Verkauf eines alten Hauses offenlegen?

Auch beim Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses gilt die Pflicht, bekannte versteckte Mängel zu nennen. Dazu gehören bekannte Schadstoffe, ein stillgelegter Öltank im Garten oder frühere Wasserschäden. Einzelheiten erklärt der Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf in Graben. Wer das Haus geerbt hat, findet ergänzende Hinweise im Beitrag zum geerbten Haus in Graben.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Graben?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig. Sie bewertet Ihr Haus und Grundstück kostenlos, prüft mit Ihnen das Baurecht und spricht je nach Objekt Sanierer, Familien oder Bauträger an. Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und Notartermin organisiert sie und begleitet Sie persönlich bis zur Übergabe. Mehr dazu auf der Seite Leistungen.

Häufige Fragen zu alten Häusern in Graben

Wie erfahre ich, was auf meinem Grundstück in Graben gebaut werden darf?

Fragen Sie bei der Gemeinde nach einem Bebauungsplan. Gibt es keinen, gilt § 34 BauGB. Verbindliche Sicherheit bringt eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Augsburg.

Brauche ich für den Abriss eines Hauses in Graben eine Genehmigung?

Das hängt vom Gebäude ab. Manche Abrisse sind verfahrensfrei, andere müssen angezeigt oder genehmigt werden. Fragen Sie beim Landratsamt Augsburg nach, bevor Sie etwas unternehmen.

Wird mein Grundstück ohne altes Haus teurer?

Nicht automatisch. Käufer ziehen die Abrisskosten zwar ab, Sie tragen sie nach einem eigenen Abriss aber vollständig selbst und verlieren eventuell die Möglichkeit, an Sanierer zu verkaufen.

Interessieren sich Bauträger für Grundstücke am Lechfeld?

Ja, wenn das Baurecht eine dichtere Bebauung zulässt und das Grundstück gut erschlossen ist. Für sie zählen Fläche, Zuschnitt und Zufahrt.

Muss ich ein altes Haus in Graben vor dem Verkauf räumen?

Zur Übergabe sollte es so geräumt sein, wie im Vertrag vereinbart. Bei einem geplanten Abriss vereinbaren manche Käufer, dass Möbel zurückbleiben dürfen. Halten Sie das im Kaufvertrag fest.

Was passiert mit einem stillgelegten Öltank im Garten?

Nennen Sie ihn dem Käufer und legen Sie Nachweise über die Stilllegung vor. Ein Tank im Erdreich ist für Bauträger ein Kostenpunkt, der in den Preis einfließt.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Klären Sie bei der Gemeinde Graben das Baurecht, suchen Sie die Bauunterlagen zusammen und lassen Sie Haus und Grundstück bewerten. Für ein Erstgespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über die Kontaktseite.