Geerbte Wohnung verkaufen in Göggingen: Was Erben einer Eigentumswohnung beachten sollten
Ein Elternhaus war früher die typische Erbschaft. Heute ist es ebenso häufig eine einzelne Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, oft gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Angehörigen. Wer in Göggingen eine solche Wohnung erbt, trifft auf andere Fragen als bei einem Haus: Es gibt keine eigene Grundstücksgrenze, dafür eine Eigentümergemeinschaft, eine Hausverwaltung und Beschlüsse, die über Jahre gewachsen sind und mit der Wohnung mitvererbt werden.
Dieser Beitrag ordnet ein, was beim Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung in Göggingen konkret zu klären ist: von Erbschein und Grundbuch über die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Entscheidung zwischen Verkauf, Eigennutzung und Vermietung. Rechtliche und steuerliche Aussagen bieten dabei nur eine erste Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung durch Notar oder Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine geerbte Eigentumswohnung unterliegt zusätzlich dem Wohnungseigentumsrecht, nicht nur dem Erbrecht. Teilungserklärung und bereits gefasste Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gehen mit auf die Erben über.
- Erben mehrere Personen gemeinsam, entscheidet die Erbengemeinschaft grundsätzlich einstimmig über den Verkauf, solange keine Erbauseinandersetzung erfolgt ist.
- Offene Hausgeldzahlungen, geplante Sonderumlagen und der Stand der Rücklage sollten vor jeder Entscheidung geprüft werden.
- Ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht, verändert sowohl die steuerliche Einordnung als auch den möglichen Käuferkreis.
- Göggingen hat als ehemaliger Kurort einen gewachsenen Altbaubestand neben neueren Wohnanlagen, was sich auf Zustand, Grundriss und Ausstattung einzelner Wohnungen auswirkt.
- Steuerliche Fragen rund um Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist gehören in die Hände eines Steuerberaters, bevor eine Verkaufsentscheidung fällt.
Warum der Verkauf einer geerbten Wohnung anders abläuft als bei einem Haus
Bei einem geerbten Haus entscheiden die Erben allein über Zustand, Zeitpunkt und Käufer. Bei einer Eigentumswohnung kommt eine weitere Ebene hinzu: die Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der Wohnung erben die Erben automatisch die Mitgliedschaft in dieser Gemeinschaft, einen Miteigentumsanteil an Dach, Treppenhaus, Fassade oder Heizungsanlage, und die Pflichten aus bereits gefassten Beschlüssen der Eigentümerversammlung.
Das bedeutet nicht automatisch mehr Aufwand, macht aber eine andere Reihenfolge sinnvoll. Vor der Verkaufsvorbereitung lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung, die letzten Versammlungsprotokolle und die aktuelle Hausgeldabrechnung.
Erster Schritt nach dem Erbfall: Erbschein, Grundbuch und Eigentümergemeinschaft
Bevor eine geerbte Wohnung verkauft werden kann, müssen Erben ihre Berechtigung nachweisen und als neue Eigentümer im Grundbuch erscheinen.
Erbschein oder Testament als Nachweis
Je nachdem, ob ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt, benötigen Erben einen Erbschein vom Nachlassgericht, um sich gegenüber Grundbuchamt, Hausverwaltung und Käufern als Berechtigte auszuweisen. Die Bearbeitungsdauer variiert von Fall zu Fall, weshalb dieser Schritt früh angestoßen werden sollte.
Grundbuchberichtigung nicht aufschieben
Nach dem Erbfall sollte das Grundbuch auf die Erben beziehungsweise die Erbengemeinschaft berichtigt werden. Innerhalb bestimmter Fristen ist das gebührenfrei möglich, danach können Kosten anfallen. Der Eigentumsübergang auf einen Käufer setzt ein korrektes Grundbuch voraus.
Meldung an die Hausverwaltung
Parallel sollte die Hausverwaltung über den Erbfall informiert werden. Sie führt die Eigentümerliste, verschickt Einladungen zu Versammlungen und erstellt die Hausgeldabrechnung. Ohne diese Meldung erhalten Erben Informationen oft verspätet, etwa zu Beschlüssen oder Zahlungsaufforderungen.
Wohnungseigentum verstehen: Teilungserklärung und Miteigentumsanteile
Eine Eigentumswohnung besteht rechtlich aus zwei Teilen: dem Sondereigentum, also den Räumen der Wohnung, und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes. Welche Kellerabteile, Stellplätze oder Gartenflächen zur Wohnung gehören, regelt die Teilungserklärung.
Sondernutzungsrechte prüfen
Viele Wohnungen verfügen über Sondernutzungsrechte, etwa an einem Gartenteil, einem Kellerabteil oder einem Stellplatz. Diese Rechte stehen in der Teilungserklärung oder in späteren Eigentümervereinbarungen und sollten korrekt an Kaufinteressenten weitergegeben werden.
Bauliche Veränderungen und Beschlusslage
Wurden am Gemeinschaftseigentum bauliche Veränderungen beschlossen, etwa eine Fassadensanierung oder ein Heizungstausch, betreffen die daraus entstehenden Kosten auch die geerbte Wohnung. Erben sollten sich die letzten Versammlungsprotokolle zeigen lassen, um laufende oder beschlossene Maßnahmen zu kennen.
Mehrere Erben, eine Wohnung: Besonderheiten der Erbengemeinschaft
Haben mehrere Personen gemeinsam geerbt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese ist rechtlich nicht in einzelne Anteile an der Wohnung aufgeteilt, sondern alle Erben sind gemeinsam Eigentümer des gesamten Nachlasses, solange keine Erbauseinandersetzung stattgefunden hat.
Einstimmigkeit als Grundregel
Der Verkauf einer zum Nachlass gehörenden Wohnung erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben. Sind sich die Erben uneinig, etwa weil ein Miterbe selbst einziehen möchte und andere verkaufen wollen, verzögert sich der Prozess häufig erheblich. Ein frühes Gespräch über die Interessen aller Beteiligten hilft, spätere Blockaden zu vermeiden.
Vorkaufsrecht unter Miterben
Möchte ein Miterbe seinen Anteil am Nachlass an eine außenstehende Person verkaufen, haben die übrigen Miterben unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Diese Konstellation unterscheidet sich vom Verkauf der gesamten Wohnung an einen Dritten und sollte mit einem Notar besprochen werden.
Erbauseinandersetzung als Alternative
Alternativ können Miterben die Erbengemeinschaft auseinandersetzen, etwa indem ein Miterbe die Wohnung übernimmt und die anderen auszahlt. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt von der familiären Situation und den finanziellen Möglichkeiten der Beteiligten ab.
Hausgeld, Rücklagen und offene Posten der Eigentümergemeinschaft prüfen
Mit der Wohnung übernehmen Erben auch die laufenden Zahlungspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Dazu gehört das monatliche Hausgeld, das unter anderem Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage abdeckt.
| Unterlage | Warum sie vor dem Verkauf wichtig ist |
|---|---|
| Aktuelle Hausgeldabrechnung | Zeigt laufende Kosten und mögliche Nachzahlungen oder Guthaben |
| Stand der Instandhaltungsrücklage | Gibt Auskunft über finanzielle Reserven der Gemeinschaft für künftige Maßnahmen |
| Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen | Zeigen beschlossene, laufende oder geplante Maßnahmen am Gebäude |
| Teilungserklärung samt Nachträgen | Definiert Sondereigentum, Sondernutzungsrechte und Kostenverteilung |
| Bestätigung offener Forderungen | Klärt, ob Hausgeld rückständig ist oder Sonderumlagen beschlossen wurden |
Vor einem Verkauf sollte außerdem geklärt werden, ob bereits eine Sonderumlage beschlossen wurde, die noch nicht fällig ist. Solche Beschlüsse betreffen in der Regel denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist, weshalb diese Punkte im Kaufvertrag klar geregelt werden sollten.
Vermietet oder leer: unterschiedliche Ausgangslagen beim Verkauf
Ob die geerbte Wohnung zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietet war oder leer steht, verändert die Verkaufssituation deutlich.
Vermietete Wohnung mit bestehendem Mietvertrag
Ist die Wohnung vermietet, gehen die Erben automatisch in die Rolle des Vermieters über. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, auch nach einem Verkauf gilt Kauf bricht nicht Miete. Für Kapitalanleger ist eine vermietete Wohnung attraktiv, für Käufer, die selbst einziehen möchten, weniger, da Eigenbedarfskündigungen rechtlich eng begrenzt sind.
Leerstehende Wohnung
Steht die Wohnung leer, etwa weil die verstorbene Person zuletzt selbst dort gelebt hat, ergibt sich ein größerer Käuferkreis, da sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger infrage kommen. Bei längerem Leerstand sollten Erben an Verkehrssicherung, Versicherung und Hausgeldzahlung denken.
Zustand von Wohnung und Gemeinschaftseigentum realistisch einschätzen
Der Zustand einer geerbten Wohnung lässt sich nicht allein an der Wohnung selbst ablesen. Neben Bad, Küche, Böden, Fenstern und Elektrik spielt auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums eine Rolle, also Dach, Fassade, Treppenhaus, Gemeinschaftsflächen und technische Anlagen wie die Heizung.
Gerade bei älteren Gebäuden, wie sie in Göggingen neben neueren Wohnanlagen verbreitet sind, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf den Sanierungsstand. Wurde die Fassade bereits gedämmt, ist das Dach erneuert, läuft noch eine Ölheizung oder wurde bereits auf ein modernes System umgestellt? Diese Informationen stammen in der Regel aus den Protokollen der Eigentümerversammlung und sollten Kaufinteressenten transparent zur Verfügung stehen, da sie unmittelbar mit künftigen Kosten verbunden sind.
Göggingen als Lage: Was den Standort für eine Eigentumswohnung ausmacht
Göggingen gehört seit 1972 zur Stadt Augsburg und war zuvor eine eigenständige Gemeinde mit langer Geschichte als Kurort. Diese Vergangenheit prägt bis heute das Ortsbild: Rund um den historischen Kurpark finden sich ältere, oft großzügig geschnittene Gebäude, die im Laufe der Zeit in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden, während in anderen Teilen des Stadtbezirks neuere Wohnanlagen entstanden sind.
Für eine geerbte Wohnung bedeutet das: Zwei Wohnungen in Göggingen können sich trotz ähnlicher Größe stark unterscheiden, je nachdem, ob sie in einem Altbau mit entsprechend höheren Deckenhöhen und gewachsener Bausubstanz oder in einem jüngeren Gebäude mit modernerer technischer Ausstattung liegen. Diese Unterschiede sollten bei der Einordnung des Zustands und bei der Ansprache möglicher Käufer berücksichtigt werden, ohne dass sich daraus allgemeine Aussagen zu Marktpreisen ableiten lassen.
Wertermittlung der geerbten Wohnung: Worauf es ankommt
Für die Wertermittlung einer geerbten Eigentumswohnung gilt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren als üblicher Ansatz, bei dem tatsächlich erzielte Preise vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung herangezogen werden. Bei Eigentumswohnungen fließen zusätzlich wohnungsspezifische Faktoren ein, die bei einem Haus keine Rolle spielen.
Faktoren, die bei einer Wohnung zusätzlich zählen
- Lage der Wohnung im Gebäude, etwa Erdgeschoss, mittlere Etage oder Dachgeschoss, sowie Vorhandensein eines Aufzugs
- Höhe des Hausgelds und Stand der Instandhaltungsrücklage
- Zustand des Gemeinschaftseigentums und absehbare Sanierungsmaßnahmen
- Vorhandene Sondernutzungsrechte, etwa Stellplatz, Kellerabteil oder Gartenanteil
- Bestehendes Mietverhältnis und vereinbarte Miethöhe, falls die Wohnung vermietet ist
Eine Wertermittlung sollte daher nicht nur den Zustand der Wohnung selbst, sondern auch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft einbeziehen. Für Erben, die eine erste Orientierung zum Wert ihrer geerbten Wohnung in Göggingen suchen, kann eine Immobilienbewertung durch einen ortskundigen Makler sinnvoll sein.
Steuerliche Punkte beim Verkauf einer geerbten Wohnung
Der Verkauf einer geerbten Wohnung kann steuerliche Folgen haben. Die folgenden Punkte bieten lediglich eine erste Orientierung und sollten im konkreten Fall mit einem Steuerberater besprochen werden, da individuelle Umstände wie Freibeträge, Verwandtschaftsgrad oder Nutzung der Wohnung das Ergebnis erheblich beeinflussen können.
Erbschaftsteuer
Je nach Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person und Höhe des gesamten Nachlasses kann Erbschaftsteuer anfallen. Es gelten persönliche Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, sollte frühzeitig mit einem Steuerberater geklärt werden, da dies auch Einfluss auf die Entscheidung zwischen Verkauf und Eigennutzung haben kann.
Spekulationsfrist bei der Einkommensteuer
Für die Einkommensteuer gilt bei Immobilien üblicherweise eine Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf, innerhalb der ein Gewinn steuerpflichtig sein kann. Bei geerbten Immobilien zählt für diese Frist in der Regel der ursprüngliche Erwerb durch die verstorbene Person, nicht der Erbfall selbst. Ob im Einzelfall eine Steuerpflicht besteht und welche Ausnahmen greifen können, etwa bei Eigennutzung, ist eine Frage, die ein Steuerberater anhand der konkreten Unterlagen beantworten sollte.
So läuft der Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung ab
Der grundsätzliche Ablauf ähnelt dem Verkauf anderer Immobilien, ergänzt um die Besonderheiten des Wohnungseigentums.
Schritt für Schritt
- Erbschein beziehungsweise Testament sichern und Grundbuch berichtigen lassen
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zusammenstellen: Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen, Protokolle, Rücklagenstand
- Zustand von Wohnung und Gemeinschaftseigentum sichten, gegebenenfalls mit fachlicher Unterstützung
- Innerhalb der Erbengemeinschaft Einigkeit über Verkauf, Preisvorstellung und Vorgehen herstellen
- Wertermittlung einholen und Vermarktung vorbereiten
- Kaufinteressenten prüfen und Besichtigungen koordinieren
- Notartermin vorbereiten, Kaufvertrag abstimmen, insbesondere Regelungen zu Hausgeld und Sonderumlagen
- Übergabe der Wohnung inklusive Schlüssel, Unterlagen und Mitteilung an die Hausverwaltung
Häufige Fehler beim Verkauf einer geerbten Wohnung
Immer wieder führen dieselben Versäumnisse zu Verzögerungen: Die Hausverwaltung wird nicht rechtzeitig informiert, offene Hausgeldforderungen werden erst beim Notartermin entdeckt, oder innerhalb der Erbengemeinschaft wird zu spät über unterschiedliche Vorstellungen gesprochen.
Verkaufen, selbst nutzen oder vermieten: Die Entscheidung treffen
Nicht jede geerbte Wohnung muss verkauft werden. Je nach familiärer Situation, Lage der Wohnung und den Zielen der Erben kommen auch Eigennutzung oder Vermietung infrage.
Für eine Eigennutzung spricht es, wenn ein Erbe ohnehin einen Wohnungswechsel plant und die Lage in Göggingen passt. Für eine Vermietung spricht ein stabiler Ertrag, bringt aber laufende Pflichten als Vermieter mit sich. Für einen Verkauf spricht es häufig, wenn mehrere Erben beteiligt sind und eine gemeinsame Verwaltung über Jahre nicht praktikabel erscheint.
Diese Entscheidung sollte nicht allein unter Zeitdruck getroffen werden. Eine sachliche Einordnung des Zustands, des Hausgelds und der realistischen Verkaufschancen hilft, die Situation nüchtern zu bewerten.
Unterstützung durch einen Makler und nächste Schritte in Göggingen
Viele Erben kennen weder den Zustand des Gemeinschaftseigentums noch die üblichen Abläufe einer Wohnungseigentümergemeinschaft, besonders wenn sie selbst nicht in Göggingen leben. Hier kann die Unterstützung durch einen ortskundigen Makler sinnvoll sein, etwa beim Einholen der WEG-Unterlagen, bei der Wertermittlung, bei der Ansprache geeigneter Kaufinteressenten und bei der Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft.
Katja M. Kuhn begleitet als Immobilienmaklerin seit 2005 Eigentümer im Großraum Augsburg, von der Immobilienbewertung bis zur Übergabe. Immobilien Kuhn positioniert sich dabei bewusst mit einer Verkäuferprovision von 2,38 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, statt der bei vielen Anbietern üblichen 3,57 Prozent, ohne Abstriche bei der Begleitung durch den Verkaufsprozess. Als Stadtmaklerin kennt sie die Besonderheiten einzelner Augsburger Stadtteile wie Göggingen.
Wer eine Eigentumswohnung in Göggingen geerbt hat, sollte zunächst die rechtliche Grundlage klären, Erbschein oder Testament sowie die Grundbuchberichtigung, und parallel die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bei der Hausverwaltung anfordern. Erst auf dieser Grundlage lässt sich einschätzen, ob ein Verkauf, eine Eigennutzung oder eine Vermietung der passende Weg ist. Weitere Informationen bieten die Seiten zur Immobilienbewertung, zum Immobilienmakler in Göggingen und zum Provisionsmodell von Immobilien Kuhn. Allgemeine Informationen zum Umgang mit einer Immobilienerbschaft bietet der Beitrag Geerbt, und jetzt? Was bei einer Immobilienerbschaft wichtig ist. Für eine erste Einordnung des Werts und für Fragen rund um die Erbengemeinschaft steht Immobilien Kuhn unter immobilien-kuhn.com/kontakt oder telefonisch unter 0821 810 808 2 zur Verfügung.
Häufige Fragen
Muss ich als Erbe sofort entscheiden, ob ich die Wohnung verkaufe?
Nein, eine sofortige Entscheidung ist nicht erforderlich. Sinnvoll ist es jedoch, zeitnah die laufenden Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu klären, etwa Hausgeldzahlungen, damit keine Rückstände entstehen, während die eigentliche Verkaufsentscheidung in Ruhe getroffen wird.
Was passiert mit dem Hausgeld, solange die Erbengemeinschaft noch nicht entschieden hat?
Das Hausgeld muss weiterhin regelmäßig gezahlt werden, auch während die Erben über das weitere Vorgehen beraten. Die Zahlungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft besteht unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt, vermietet oder leer ist.
Kann ein einzelner Miterbe die Wohnung gegen den Willen der anderen verkaufen?
Grundsätzlich nicht. Solange die Wohnung zum ungeteilten Nachlass der Erbengemeinschaft gehört, ist für einen Verkauf an einen Dritten in der Regel die Zustimmung aller Miterben erforderlich. Bei anhaltender Uneinigkeit kann im Einzelfall eine Erbauseinandersetzung oder eine Teilungsversteigerung geprüft werden, was jedoch anwaltlich begleitet werden sollte.
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft benötige ich für den Verkauf?
Üblich sind die Teilungserklärung samt Nachträgen, die letzten Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre sowie eine Bestätigung über offene Forderungen oder beschlossene Sonderumlagen. Diese Unterlagen fordert man in der Regel bei der Hausverwaltung an.
Wie wirkt sich eine bestehende Vermietung auf den Verkauf aus?
Eine vermietete Wohnung wird mit dem bestehenden Mietvertrag verkauft, der Käufer tritt automatisch in die Vermieterrolle ein. Das kann für Kapitalanleger attraktiv sein, schränkt gleichzeitig den Kreis an Käufern ein, die selbst einziehen möchten, da eine Eigenbedarfskündigung rechtlich eng begrenzt ist.
Zählt für die Spekulationsfrist der Zeitpunkt des Erbfalls oder der ursprüngliche Kauf?
Für die einkommensteuerliche Spekulationsfrist wird in der Regel auf den ursprünglichen Erwerb durch die verstorbene Person abgestellt, nicht auf den Zeitpunkt des Erbfalls. Die genaue Beurteilung im Einzelfall, einschließlich möglicher Ausnahmen, sollte ein Steuerberater anhand der vorliegenden Unterlagen vornehmen.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Wohnung automatisch Erbschaftsteuer an?
Nicht automatisch. Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person, den geltenden Freibeträgen und dem Wert des gesamten Nachlasses ab. Diese Frage sollte unabhängig vom späteren Verkauf frühzeitig mit einem Steuerberater geklärt werden.
Was, wenn die Eigentümergemeinschaft gerade eine größere Sanierung plant?
Geplante oder bereits beschlossene Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa eine Fassadendämmung oder eine neue Heizungsanlage, sollten Kaufinteressenten transparent mitgeteilt werden, da sie künftige Kosten betreffen. Wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit einer Sonderumlage Eigentümer ist, sollte vertraglich klar geregelt werden.
Lohnt sich eine Immobilienbewertung, bevor die Erbengemeinschaft über den Verkauf spricht?
Eine erste Wertermittlung kann helfen, die Diskussion innerhalb der Erbengemeinschaft auf eine sachliche Grundlage zu stellen, statt auf Schätzungen einzelner Miterben. Sie ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung, bietet aber eine nützliche Orientierung für die weitere Entscheidung.
