Ein Grundstück in Bobingen zu teilen und einen Teil zu verkaufen, läuft in vier Schritten ab: Baurecht für die neue Fläche klären, Teilung vermessen lassen, Zufahrt und Leitungen rechtlich sichern und schließlich die Teilfläche beim Notar verkaufen. Der Engpass ist fast immer die Frage, ob auf dem abgetrennten Stück tatsächlich gebaut werden darf. Wer das zuerst mit dem Bauamt der Stadt und dem Landratsamt Augsburg klärt, verkauft einen echten Bauplatz statt eines Gartenstücks.
Das Wichtigste in Kürze
- In Bayern braucht eine Grundstücksteilung meist keine eigene Teilungsgenehmigung, die Teilung darf aber keine baurechtswidrigen Zustände schaffen.
- Ob die neue Fläche bebaubar ist, hängt vom Bebauungsplan oder bei dessen Fehlen von § 34 BauGB ab.
- Die Vermessung übernimmt in Bayern das staatliche Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, für Bobingen das Amt in Augsburg.
- Liegt das neue Grundstück hinten, braucht es eine gesicherte Zufahrt, etwa über einen eigenen Streifen oder ein Wegerecht.
- Eine Grundschuld auf dem Gesamtgrundstück muss die Bank für die verkaufte Fläche freigeben.
- Der Verkauf eines Gartenteils kann steuerliche Folgen haben, auch wenn das Haus selbst bewohnt ist.
Warum teilen Eigentümer in Bobingen ihr Grundstück?
Viele Häuser in Bobingen stehen auf Grundstücken, die in den Fünfziger- bis Siebzigerjahren großzügig zugeschnitten wurden. Der Garten hinter dem Siedlungshaus ist heute für viele Eigentümer mehr Arbeit als Freude. Wer lieber das ganze Anwesen abgibt, findet Hinweise im Beitrag zum Haus mit großem Garten in Bobingen. Gleichzeitig suchen Familien aus dem Lechfeld und aus Augsburg Bauplätze, die im Ort selten frei werden.
Häufige Anlässe sind der Ruhestand, ein Erbfall mit mehreren Geschwistern oder der Wunsch, Kapital für eine Modernisierung des eigenen Hauses freizusetzen. Manche Eltern teilen auch, um einem Kind einen eigenen Bauplatz neben dem Elternhaus zu geben. Wer im Alter eher an einen Komplettverkauf denkt, liest mehr im Beitrag zum Hausverkauf im Ruhestand in Bobingen.
Darf auf dem abgetrennten Teil gebaut werden?
Ob gebaut werden darf, bestimmt das Bauplanungsrecht. Für Ihr Grundstück gilt entweder ein Bebauungsplan oder, im unbeplanten Innenbereich, § 34 BauGB.
Ein Bebauungsplan legt Baufenster, Grundflächenzahl, Geschosszahl und oft auch Dachform fest. Liegt die Gartenfläche außerhalb des Baufensters, ist sie trotz ausreichender Größe kein Bauplatz. Gilt § 34 BauGB, muss sich ein neues Haus nach Art und Maß in die Umgebung einfügen. In zweiter Reihe ist das nur möglich, wenn es in der Nachbarschaft bereits Hinterbebauung gibt.
Klären Sie die Frage früh. Im Beitrag Baurecht für ein Grundstück in Bobingen prüfen steht, wo Sie welche Auskunft bekommen.
Bauvoranfrage oder Vorbescheid?
Ein formeller Vorbescheid beim Landratsamt Augsburg gibt verbindliche Auskunft zu einzelnen Fragen, etwa zur Bebaubarkeit in zweiter Reihe. Er kostet Gebühren und Zeit, macht den Bauplatz aber für Käufer und deren Bank deutlich sicherer. Einen formlosen ersten Austausch bietet das Bauamt der Stadt Bobingen.
Welche Regeln gelten für das verbleibende Haus?
Die Teilung darf das bestehende Haus nicht baurechtswidrig machen. Nach der Bayerischen Bauordnung müssen Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück liegen. Rückt die neue Grenze zu nah an Ihr Haus, entsteht ein Problem.
Prüfen Sie außerdem:
- ob die zulässige Grundfläche des Bebauungsplans auf dem kleineren Restgrundstück noch eingehalten ist,
- ob Garage, Carport und Stellplätze auf Ihrem Teil bleiben,
- ob Fenster, Terrasse oder Lichtschacht unmittelbar an der neuen Grenze liegen,
- wo Abwasser, Regenwasser und Versorgungsleitungen des Bestandshauses verlaufen.
Ein Architekt oder Vermessungsingenieur kann einen Teilungsentwurf mit Abständen zeichnen. Dieser Plan ist auch die Grundlage für die Gespräche mit Bauamt und Käufern.
Wie läuft die Vermessung ab?
Die Vermessung beantragen Sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung in Augsburg. Das Amt markiert die neue Grenze vor Ort, setzt Grenzzeichen und bildet daraus ein neues Flurstück.
- Teilungsentwurf mit gewünschter Grenzlinie erstellen.
- Vermessungsantrag stellen, häufig über den Notar oder direkt.
- Ortstermin mit Vermessung und Abmarkung der Grenze.
- Fortführung des Liegenschaftskatasters, neues Flurstück mit eigener Nummer.
- Übernahme in das Grundbuch beim Amtsgericht Augsburg.
Die Kosten der Vermessung trägt meist der Verkäufer oder sie werden im Kaufvertrag aufgeteilt. Das ist Verhandlungssache.
Oft wird die Teilfläche bereits vor der Vermessung verkauft. Der Notar beschreibt sie dann anhand eines Lageplans, die Messung folgt danach. Für Käufer ist das unbequemer, weil die genaue Größe erst später feststeht.
Wie sichern Sie Zufahrt und Leitungen?
Ein Bauplatz ohne eigene Zufahrt zur Straße ist schwer verkäuflich. Bei einem Grundstück in zweiter Reihe gibt es zwei übliche Lösungen.
| Lösung | Wie sie funktioniert | Was zu beachten ist |
|---|---|---|
| Eigener Zufahrtsstreifen | der Bauplatz erhält einen schmalen Streifen bis zur Straße | kostet Fläche, ist für Käufer am klarsten |
| Geh- und Fahrtrecht | Zufahrt über Ihr Grundstück, im Grundbuch gesichert | dauerhafte Belastung Ihres Restgrundstücks |
| Leitungsrecht | Wasser, Abwasser, Strom laufen über Ihr Grundstück | Lage der Trasse genau festlegen |
| Gemeinsame Zufahrt | beide Häuser nutzen eine Fläche | Kosten für Pflege und Winterdienst regeln |
Klären Sie mit den Stadtwerken und dem Abwasserbetrieb, wo der neue Bauplatz angeschlossen werden kann. Für den Anschluss können Beiträge anfallen. Das sollte vor der Preisverhandlung bekannt sein.
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Was passiert mit der Grundschuld?
Liegt auf Ihrem Grundstück eine Grundschuld, belastet sie zunächst auch die neue Teilfläche. Der Käufer erwirbt diese aber lastenfrei.
Ihre Bank muss deshalb eine Pfandfreigabe erteilen. Häufig verlangt sie dafür einen Teil des Kaufpreises als Sondertilgung. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie einen Preis vereinbaren. Läuft ein Darlehen mit fester Zinsbindung, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die §§ 489, 490 und 502 BGB regeln, wann Sie kündigen dürfen und was die Bank berechnen darf.
Welche Steuern können anfallen?
Beim Verkauf einer Gartenfläche, die zu Ihrem selbst bewohnten Haus gehört, ist die Lage weniger eindeutig als beim Verkauf des ganzen Hauses. Wird der Garten als eigenständiger Bauplatz verkauft, behandelt das Finanzamt ihn unter Umständen getrennt. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein.
Wer mehrere Bauplätze bildet und verkauft, sollte zudem die Regeln zum gewerblichen Grundstückshandel kennen. Klären Sie die steuerliche Seite vor der Teilung mit Ihrem Steuerberater.
An wen verkaufen Sie die Teilfläche?
Für einen einzelnen Bauplatz in Bobingen interessieren sich vor allem Familien, die selbst bauen möchten, und kleinere Bauträger. Familien kommen oft aus dem Ort selbst, aus Königsbrunn, Wehringen oder den südlichen Augsburger Stadtteilen.
Familien fragen nach Bebaubarkeit, Zufahrt, Nachbarschaft und Schulweg. Bauträger prüfen vor allem, wie viel Wohnfläche sich realisieren lässt. Ein Vorbescheid hilft bei beiden.
Beschreiben Sie im Exposé genau, was zulässig ist, welche Rechte eingetragen werden und wer die Vermessung zahlt. Ein Lageplan mit der künftigen Grenze ist Pflicht.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Bobingen?
Katja M. Kuhn bewertet die Teilfläche und das verbleibende Grundstück mit Haus, damit Sie sehen, wie sich die Teilung insgesamt rechnet. Sie stimmt sich mit Bauamt, Vermessung und Notar ab, spricht passende Käufer an und begleitet den Verkauf bis zur Eintragung. Sie arbeitet seit 2005 als Maklerin in Augsburg und dem Landkreis. Einen Überblick über ihre Arbeit im Ort finden Sie unter Immobilienmakler in Bobingen.
Häufige Fragen zur Grundstücksteilung in Bobingen
Brauche ich in Bobingen eine Genehmigung für die Teilung?
In Bayern meist nicht. Die Teilung darf aber keine Verstöße gegen Bebauungsplan oder Bauordnung verursachen, das prüfen Sie vorher.
Wie klein darf ein Bauplatz sein?
Eine feste Mindestgröße gibt es selten. Entscheidend sind Baufenster, Abstandsflächen und die zulässige Grundfläche.
Wer beantragt die Vermessung in Bobingen?
Sie als Eigentümer oder der Notar in Ihrem Auftrag. Zuständig ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung in Augsburg.
Muss mein Nachbar der Teilung zustimmen?
Für die Teilung selbst nicht. Bei einem späteren Bauantrag werden Nachbarn aber beteiligt.
Kann ich in Bobingen nur einen Teil verkaufen und den Rest später?
Ja, auch eine schrittweise Teilung ist möglich. Planen Sie die Grenzen dann von Anfang an so, dass beide späteren Bauplätze erschlossen werden können.
Was ist mit Bäumen auf der Teilfläche?
Prüfen Sie, ob die Stadt eine Baumschutzverordnung hat. Fällungen sind außerdem nur außerhalb der Brutzeit erlaubt.
Wie lange dauert eine Grundstücksteilung in Bobingen?
Das hängt von Bauamt, Vermessungsamt und Grundbuchamt ab. Eine feste Dauer lässt sich nicht nennen, planen Sie mehrere Monate ein.
Kann ich den Bauplatz an mein Kind verschenken?
Ja, das ist möglich. Welche Folgen das für Steuern und Pflichtteil hat, besprechen Sie mit Notar und Steuerberater.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Starten Sie mit zwei Fragen: Ist die Fläche bebaubar, und was ist sie wert? Für den zweiten Teil nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung. Wenn Sie überlegen, das ganze Grundstück mit Haus zu verkaufen, lesen Sie den Beitrag Altes Haus in Bobingen: Abriss oder Verkauf. Für ein Gespräch zu Ihrem Grundstück erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über das Kontaktformular.
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