Ein Grundstück in Gessertshausen teilen und einen Teil verkaufen können Sie, wenn auf der neuen Fläche nach Baurecht ein Haus entstehen darf und Zufahrt sowie Leitungen gesichert sind. Am Anfang steht die Klärung mit Gemeinde und Landratsamt Augsburg, danach folgen Vermessung, Eintragung im Grundbuch und der Verkauf der neuen Teilfläche. Für viele Eigentümer großer Gärten ist das ein Weg, Vermögen freizusetzen und trotzdem im eigenen Haus zu bleiben.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob gebaut werden darf, richtet sich nach dem Bebauungsplan oder, wo keiner besteht, nach § 34 BauGB.
- In Bayern brauchen Sie für die Teilung in der Regel keine eigene Genehmigung. Sie darf aber keine baurechtswidrigen Zustände schaffen, etwa bei Abstandsflächen.
- Die Vermessung übernimmt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
- Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom zur hinteren Fläche werden meist über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert.
- Liegt eine Grundschuld auf dem ganzen Grundstück, muss die Bank die Teilfläche freigeben.
Für welche Grundstücke kommt eine Teilung infrage?
In Gessertshausen gibt es viele ältere Grundstücke, die deutlich größer sind als heutige Bauplätze. Das gilt für Einfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit im Hauptort ebenso wie für ehemalige Hofstellen in Ortsteilen wie Margertshausen, Döpshofen oder Wollishausen. Wo früher Obstbäume und ein Gemüsegarten standen, ist heute oft Platz für ein weiteres Haus.
Typische Konstellationen sind:
- ein breites Grundstück, das sich entlang der Straße in zwei Bauplätze teilen lässt,
- ein tiefes Grundstück mit Garten hinter dem Haus, auf dem ein Haus in zweiter Reihe möglich wäre,
- eine Hofstelle mit Wiese oder Obstgarten am Rand des Ortskerns.
Liegt die Fläche am Ortsrand, ist besondere Vorsicht geboten. Endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil vor Ihrem Garten, beginnt planungsrechtlich der Außenbereich. Dort sind neue Wohnhäuser nur in seltenen Ausnahmefällen zulässig.
Wie klären Sie, ob auf der Teilfläche gebaut werden darf?
Die erste Station ist das Rathaus der Gemeinde Gessertshausen. Dort erfahren Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt und was er vorschreibt. Gibt es einen, legt er Baufenster, Geschossigkeit und Dachform fest.
Fehlt ein Bebauungsplan, prüft das Landratsamt Augsburg als untere Bauaufsichtsbehörde nach § 34 BauGB, ob sich ein neues Haus in die nähere Umgebung einfügt. Maßstab sind die vorhandenen Gebäude in Größe, Stellung und Nutzung. Ein Haus in zweiter Reihe ist dann leichter zu begründen, wenn es in der Nachbarschaft bereits ähnliche Bebauung gibt.
Bauvoranfrage als sichere Grundlage
Eine mündliche Auskunft gibt Orientierung, bindet die Behörde aber nicht. Mehr Sicherheit bringt ein Vorbescheid, für den Sie mit einem Architekten eine Bauvoranfrage stellen. Darin fragen Sie gezielt, ob ein Wohnhaus bestimmter Größe an der geplanten Stelle zulässig ist. Mit einem positiven Vorbescheid lässt sich die Teilfläche als Bauland verkaufen. Die Schritte im Einzelnen beschreibt der Beitrag Baurecht für ein Grundstück in Gessertshausen prüfen.
Welche Schritte folgen bis zur eigenen Flurnummer?
Hat die Behörde die Bebaubarkeit bestätigt, wird die Teilung praktisch umgesetzt. Die Reihenfolge ist fast immer gleich.
| Schritt | Zuständig | Ergebnis |
|---|---|---|
| Baurecht klären | Gemeinde Gessertshausen, Landratsamt Augsburg | Auskunft oder Vorbescheid |
| Teilungsplan entwerfen | Eigentümer mit Architekt | Skizze mit neuer Grenze, Zufahrt, Abstandsflächen |
| Vermessung beantragen | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Grenzpunkte, Veränderungsnachweis |
| Dienstbarkeiten festlegen | Notar | Geh-, Fahr- und Leitungsrechte |
| Grundbuch fortführen | Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg | neue Flurnummer für die Teilfläche |
| Teilfläche verkaufen | Notar, gegebenenfalls Maklerin | Kaufvertrag, Eigentumsumschreibung |
Teilung und Verkauf lassen sich auch in einem Vertrag verbinden. Dann wird eine noch nicht vermessene Teilfläche verkauft, und der Kaufvertrag beschreibt sie anhand eines Lageplans. Die Vermessung folgt nach der Beurkundung. Dieser Weg spart Zeit, braucht aber eine sehr genaue Planskizze.
Wie sichern Sie Zufahrt und Leitungen?
Ein Haus in zweiter Reihe braucht einen Weg zur Straße. Liegt er auf Ihrem verbleibenden Grundstück, wird ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Teilfläche ins Grundbuch eingetragen. Ebenso verhält es sich mit Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation, die oft durch Ihr Grundstück verlegt werden müssen.
Bedenken Sie dabei Ihren eigenen Alltag. Ein Fahrweg direkt an Ihrer Terrasse verändert das Wohngefühl deutlich. Planen Sie die Trasse deshalb mit Abstand und regeln Sie Unterhalt, Räumpflicht im Winter und Kostentragung schriftlich.
Fragen Sie außerdem beim Wasserversorger und bei der Gemeinde nach den Anschlussbedingungen. Für den Anschluss der neuen Fläche können Beiträge anfallen. Klären Sie im Kaufvertrag, wer sie trägt.
Was ist mit Grundschulden auf dem Grundstück?
Eine eingetragene Grundschuld lastet zunächst auf dem gesamten Grundstück, also auch auf der künftigen Teilfläche. Der Käufer wird eine lastenfreie Fläche verlangen. Ihre Bank muss deshalb eine Pfandfreigabe erteilen.
Sprechen Sie früh mit der Bank. Manche Institute verlangen eine Teiltilgung aus dem Verkaufserlös, andere geben die Fläche frei, wenn der verbleibende Grundbesitz als Sicherheit ausreicht. Die Freigabe kostet Zeit und sollte vor dem Notartermin feststehen.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Gessertshausen zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wie verändert sich der Wert Ihres eigenen Hauses?
Nach der Teilung haben Sie weniger Garten und einen neuen Nachbarn. Für manche Eigentümer ist das eine Erleichterung, weil die Pflege der großen Fläche ohnehin zur Last geworden war. Für andere ist es ein spürbarer Verlust an Ruhe und Privatsphäre.
Lassen Sie deshalb beide Varianten bewerten: das ganze Grundstück mit Haus und die Aufteilung in Haus mit kleinerem Garten plus Bauplatz. Erst der Vergleich zeigt, ob sich die Teilung rechnet. Eine Einschätzung erhalten Sie über die kostenlose Immobilienbewertung in Gessertshausen.
Gemeinsame Planung in der Familie
Oft entsteht die Idee zur Teilung, weil ein Kind auf dem Grundstück der Eltern bauen möchte. Auch dann ist eine saubere Teilung mit eigener Flurnummer sinnvoll, weil sie spätere Erbfragen vereinfacht. Wie Familien solche Lösungen gerecht gestalten, beschreibt der Beitrag Mehrgenerationenhaus in Gessertshausen verkaufen.
Wer kauft einen Bauplatz in Gessertshausen?
Bauplätze in gewachsenen Ortslagen sind gesucht, weil sie Infrastruktur und Nachbarschaft mitbringen. Interessenten sind Familien aus Augsburg, die ein eigenes Haus bauen möchten, und junge Leute aus dem Ort, die in ihrer Gemeinde bleiben wollen. Die Bahnverbindung nach Augsburg ist für Pendler ein Pluspunkt.
Käufer erwarten klare Angaben: Größe der Teilfläche, zulässige Bebauung, Erschließung, eingetragene Rechte. Je vollständiger diese Informationen sind, desto leichter bekommen sie eine Finanzierung.
Welche steuerlichen Fragen sollten Sie klären?
Der Verkauf einer Teilfläche kann steuerliche Folgen haben, selbst wenn Sie das Haus seit Jahrzehnten bewohnen. Ein Garten, der als Bauplatz abgetrennt wird, zählt unter Umständen nicht mehr zum selbst genutzten Wohneigentum. Lag der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann § 23 EStG greifen.
Wer häufiger Grundstücke teilt und verkauft, kann zudem in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels kommen. Klären Sie beides vor dem ersten Schritt mit Ihrer Steuerberatung.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Gessertshausen?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Immobilienmaklerin in Augsburg tätig. Bei einer Grundstücksteilung bewertet sie beide Varianten, stimmt sich mit Architekt und Notar ab und sucht Käufer für die neue Teilfläche. Sie achtet darauf, dass Exposé und Kaufvertrag die eingetragenen Rechte vollständig abbilden.
Mehr über ihre Arbeitsweise lesen Sie auf der Seite Leistungen von Immobilien Kuhn.
Häufige Fragen zur Grundstücksteilung in Gessertshausen
Brauche ich in Gessertshausen eine Teilungsgenehmigung?
In Bayern ist eine eigene Teilungsgenehmigung in der Regel nicht nötig. Die Teilung darf aber keine Verstöße gegen das Baurecht erzeugen, deshalb lohnt die vorherige Abstimmung mit dem Landratsamt.
Wie groß muss die Teilfläche mindestens sein?
Eine feste Mindestgröße gibt es nicht überall. Maßgeblich sind Bebauungsplan oder Umgebung sowie die Abstandsflächen zum bestehenden Haus.
Kann ich in Gessertshausen eine Teilfläche verkaufen, bevor sie vermessen ist?
Ja, über einen Kaufvertrag mit Lageplan. Die Vermessung folgt dann nach der Beurkundung, und das Grundbuch wird anschließend fortgeführt.
Wer zahlt die Vermessung?
Das ist Verhandlungssache. Häufig trägt der Verkäufer die Kosten, weil die Teilung in seinem Interesse liegt.
Was passiert, wenn der Nachbar in Gessertshausen gegen das neue Haus ist?
Nachbarn können im Baugenehmigungsverfahren Einwände erheben. Für die Teilung selbst brauchen Sie ihre Zustimmung nicht, für Abweichungen bei Abstandsflächen unter Umständen schon.
Darf ich die Zufahrt später verlegen?
Nur mit Zustimmung des Berechtigten, weil das Fahrrecht im Grundbuch eingetragen ist. Planen Sie die Lage deshalb von Anfang an sorgfältig.
Ist eine Teilung auch bei einem Hof in den Ortsteilen von Gessertshausen möglich?
Das hängt davon ab, ob die Fläche im Innenbereich liegt. Am Ortsrand beginnt oft der Außenbereich, in dem neue Wohnhäuser kaum zulässig sind.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fragen Sie im Rathaus nach dem Bebauungsplan und lassen Sie anschließend beide Varianten bewerten. Den Termin vereinbaren Sie über die kostenlose Wertermittlung oder unter 0821 8108082. Wie der Verkauf eines bebauten Grundstücks abläuft, lesen Sie im Beitrag Haus in Gessertshausen verkaufen.
Ihr nächster Schritt in Gessertshausen
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
Telefon: 0821 8108082
