Wer in Zusmarshausen ein Grundstück teilen und einen Teil verkaufen möchte, klärt zuerst beim Markt und beim Landratsamt Augsburg, ob auf der abgetrennten Fläche gebaut werden darf. Danach folgen Vermessung, Regelungen zu Zufahrt und Leitungen, die Freigabe durch die Bank und der notarielle Kaufvertrag. Das neue Flurstück erhält eine eigene Nummer und ein eigenes Blatt im Grundbuch.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Wert der abgetrennten Fläche hängt fast vollständig davon ab, ob dort ein Haus genehmigt werden kann.
- Ein Grundstück im Hinterland braucht eine gesicherte Zufahrt, meist über eine Dienstbarkeit im Grundbuch.
- Das bestehende Haus muss nach der Teilung weiterhin die Abstandsflächen einhalten.
- Lastet eine Grundschuld auf dem Grundstück, muss die Bank den verkauften Teil freigeben.
- Der Verkauf eines Gartenteils kann steuerpflichtig sein, auch wenn Sie das Haus selbst bewohnen.
Warum teilen Eigentümer in Zusmarshausen ihr Grundstück?
In Zusmarshausen und den Ortsteilen gibt es viele Grundstücke, die für heutige Verhältnisse groß sind. Siedlungshäuser aus der Nachkriegszeit und ehemalige landwirtschaftliche Anwesen haben oft einen Garten, der kaum noch genutzt wird. Die Pflege wird mit den Jahren mühsam, und die Fläche bindet Kapital.
Eine Teilung schafft Abhilfe. Sie behalten das Haus und einen überschaubaren Garten, der hintere oder seitliche Teil wird zum Bauplatz. Häufig kaufen ihn Familien aus der Region, manchmal Kinder oder Enkel, die in der Nähe bauen möchten. Mit dem Erlös lassen sich Modernisierungen am eigenen Haus bezahlen oder ein Umzug in eine kleinere Wohnung vorbereiten.
Darf auf dem abgetrennten Teil gebaut werden?
Das ist die Kernfrage, und die Antwort liegt im Bauplanungsrecht. Gibt es für Ihr Gebiet einen Bebauungsplan, legt er die überbaubaren Flächen fest. Liegt die gewünschte Bauzone außerhalb des Baufensters, ist dort zunächst kein Haus möglich.
Ohne Bebauungsplan gilt im Ortsinneren § 34 BauGB. Ein neues Haus muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen. Eine Bebauung in zweiter Reihe ist zulässig, wenn es in der näheren Umgebung vergleichbare Beispiele gibt. Grundstücke am Ortsrand können im Außenbereich liegen, dort ist Wohnungsbau nur in Ausnahmefällen erlaubt.
Für eine verlässliche Antwort gibt es zwei Wege:
- Ein Gespräch mit dem Bauamt des Marktes Zusmarshausen, das den Bebauungsplan und die Haltung der Gemeinde kennt.
- Ein Antrag auf Vorbescheid beim Landratsamt Augsburg, der die Bebaubarkeit verbindlich klärt.
Der Vorbescheid kostet Gebühren und braucht Zeit, schafft aber Sicherheit für Sie und den Käufer. Wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, erklärt der Beitrag dazu, wie Sie das Baurecht Ihres Grundstücks in Zusmarshausen prüfen.
Wie läuft die Teilung praktisch ab?
Die Teilung selbst ist ein Vermessungs- und Grundbuchvorgang. Eine allgemeine Teilungsgenehmigung verlangt Bayern nicht. Ein Bebauungsplan kann aber Vorgaben enthalten, und die Teilung eines bebauten Grundstücks darf keine baurechtswidrigen Zustände schaffen.
| Schritt | Zuständig | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bebaubarkeit klären | Markt Zusmarshausen, Landratsamt Augsburg | Auskunft oder Vorbescheid |
| Teilungsplan skizzieren | Eigentümer, ggf. Architekt | Lage der neuen Grenze |
| Vermessung beantragen | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Neue Flurstücke |
| Dienstbarkeiten festlegen | Notar | Zufahrt, Leitungen |
| Pfandfreigabe einholen | Ihre Bank | Lastenfreier Teil |
| Kaufvertrag beurkunden | Notar | Übertragung des neuen Flurstücks |
| Eintrag im Grundbuch | Grundbuchamt am Amtsgericht Augsburg | Eigenes Grundbuchblatt |
Die Vermessung kann auch vor dem Verkauf erfolgen oder als Verkauf einer noch zu vermessenden Teilfläche im Kaufvertrag geregelt werden. Der Notar erklärt, welcher Weg in Ihrem Fall einfacher ist.
Was ist bei Zufahrt und Leitungen zu bedenken?
Liegt der neue Bauplatz hinter Ihrem Haus, erreicht der Käufer ihn nur über Ihr Grundstück. Das regelt ein Geh- und Fahrrecht, das als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird. Ebenso brauchen Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation einen Weg zur Straße. Dafür sorgt ein Leitungsrecht.
Fragen, die Sie vorab klären sollten
- Wie breit muss die Zufahrt sein, damit Feuerwehr und Baufahrzeuge durchkommen?
- Wer pflegt und räumt die gemeinsame Zufahrt im Winter?
- Laufen bestehende Leitungen des Altbaus durch den künftigen Bauplatz?
- Reicht der Kanalanschluss in der Straße für ein weiteres Haus?
Klären Sie die Leitungsfragen mit den Versorgern und der Gemeinde. Für einen neuen Hausanschluss können Herstellungsbeiträge anfallen, die im Kaufvertrag einer Seite zugeordnet werden.
Bleibt Ihr eigenes Haus nach der Teilung baurechtlich in Ordnung?
Das muss geprüft werden. Die neue Grenze verändert die Abstandsflächen. Steht Ihr Haus nah an der künftigen Grenze, kann eine Teilung unzulässig werden oder eine Abstandsflächenübernahme durch den Käufer erfordern. Auch Stellplätze, Garage und Mülltonnenplatz müssen auf Ihrem Grundstück bleiben. Ein Architekt oder Vermesser kann die neue Grenze so legen, dass beide Grundstücke funktionieren.
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Wie ermitteln Sie den Preis für den Bauplatz?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss am Landratsamt Augsburg veröffentlicht und den Sie im BayernAtlas abrufen können. Für ein Hinterliegergrundstück gelten aber eigene Faktoren: der Zuschnitt, die Länge der Zufahrt, die Belastung durch Dienstbarkeiten, die Besonnung und die Nähe zum Altbau.
Ein Bauplatz in zweiter Reihe wird von Käufern anders gesehen als ein Grundstück an der Straße. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Zusmarshausen berücksichtigt diese Punkte. Über die kostenlose Wertermittlung erhalten Sie eine Einschätzung für Ihr Grundstück.
Was passiert mit der Grundschuld?
Ist Ihr Grundstück mit einer Grundschuld belastet, haftet auch die abgetrennte Fläche. Der Käufer erwartet aber ein lastenfreies Grundstück. Ihre Bank erteilt deshalb eine Pfandfreigabe für den verkauften Teil. Manche Banken verlangen dafür eine Teiltilgung aus dem Erlös. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, damit die Freigabe bis zum Notartermin vorliegt.
Fällt beim Verkauf eines Grundstücksteils Steuer an?
Möglicherweise ja. Die Befreiung für selbst genutzte Immobilien nach § 23 EStG umfasst das Haus und den dazugehörigen Garten. Wird ein Teil des Gartens abgetrennt und als Bauplatz verkauft, sieht die Finanzverwaltung das häufig als eigenes Wirtschaftsgut, für das die Zehnjahresfrist gilt. Haben Sie das Grundstück vor mehr als zehn Jahren erworben oder geerbt und lief die Frist beim Erblasser bereits ab, ist der Gewinn meist steuerfrei. Lassen Sie den Fall von Ihrer Steuerberaterin prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Wer kauft einen geteilten Bauplatz in Zusmarshausen?
Interessenten sind meist Familien, die in den Westlichen Wäldern bauen möchten und die Anbindung an Augsburg über die A8 schätzen. Auch Käufer aus Horgau, Adelsried oder Gessertshausen suchen in der Umgebung nach Bauplätzen. Manche Eigentümer verkaufen gezielt an Angehörige, dann lohnt der Blick auf den Beitrag zu Verschenken oder Verkaufen in Zusmarshausen.
Ein Bauträger interessiert sich eher selten für einen einzelnen Hinterliegerplatz. Größere Grundstücke mit mehreren möglichen Häusern sprechen ihn eher an. Steht das Haus selbst zur Debatte, hilft der Beitrag Altes Haus in Zusmarshausen: Bestand oder Baugrundstück.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Zusmarshausen?
Katja M. Kuhn prüft mit Ihnen, ob eine Teilung realistisch ist, und stimmt die Schritte mit Bauamt, Vermesser, Bank und Notar ab. Sie bewertet den künftigen Bauplatz, spricht passende Käufer an und begleitet Sie bis zur Übergabe. Die Verkäuferprovision beträgt 2,38 % inkl. MwSt., Details stehen unter faire Konditionen.
Häufige Fragen zum Teilen eines Grundstücks in Zusmarshausen
Brauche ich in Zusmarshausen eine Genehmigung, um mein Grundstück zu teilen?
Eine allgemeine Teilungsgenehmigung gibt es in Bayern nicht. Ein Bebauungsplan kann aber Vorgaben enthalten, und die Teilung darf keine baurechtswidrigen Zustände schaffen.
Wie lange dauert die Vermessung eines Grundstücks in Zusmarshausen?
Das hängt von der Auslastung des Vermessungsamts ab. Planen Sie die Vermessung früh ein und fragen Sie dort nach dem aktuellen Stand.
Wer trägt die Kosten der Teilung?
Das ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag festgelegt. Oft übernimmt der Käufer die Vermessung, während der Verkäufer die Pfandfreigabe besorgt.
Kann ich einen Teil meines Gartens in Zusmarshausen an den Nachbarn verkaufen?
Ja. Eine Zufahrt ist dann oft nicht nötig, weil die Fläche an das Nachbargrundstück anschließt. Vermessung, Notar und Grundbucheintrag sind trotzdem erforderlich.
Was ist ein Vorbescheid?
Eine verbindliche Auskunft des Landratsamts Augsburg zu einzelnen Fragen eines Bauvorhabens. Für Käufer ist er ein starkes Argument.
Sinkt der Wert meines Hauses in Zusmarshausen durch die Teilung?
Das Haus verliert Garten und manchmal Ruhe. Ob der Erlös für den Bauplatz diesen Nachteil ausgleicht, zeigt eine Bewertung beider Teile.
Darf der Käufer des Bauplatzes in Zusmarshausen sofort bauen?
Er braucht eine eigene Baugenehmigung. Ein Vorbescheid erleichtert diese, ersetzt sie aber nicht.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Beginnen Sie mit der Frage nach dem Baurecht. Erst wenn feststeht, dass auf der Teilfläche gebaut werden darf, lohnen Vermessung und Verkauf. Für ein Gespräch zur Teilung Ihres Grundstücks in Zusmarshausen erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082.
Ihr nächster Schritt in Zusmarshausen
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