Haus mit Einliegerwohnung in Stadtbergen verkaufen: Was ist zu beachten?

Beim Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung in Stadtbergen sollten Sie zwei Dinge früh klären: ob die Wohnung baurechtlich genehmigt ist und ob sie vermietet bleibt oder frei übergeben wird. Davon hängt ab, welche Käufer Sie ansprechen und wie diese finanzieren. Gut vorbereitet gewinnt das Haus durch die zweite Einheit einen Vorteil, den viele Familien und Anleger schätzen.

Ist die Einliegerwohnung genehmigt?

Viele Einliegerwohnungen in Stadtbergen entstanden nachträglich, etwa im Untergeschoss eines Hanghauses oder im ausgebauten Dachgeschoss. Nicht immer wurde dafür eine Genehmigung beantragt. Für Käufer ist das ein wichtiger Punkt, denn Banken bewerten nicht genehmigte Räume als Nutzfläche und finanzieren sie entsprechend zurückhaltend.

Prüfen Sie deshalb die Bauakte. Im Landkreis Augsburg ist das Landratsamt als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig, die Stadt Stadtbergen hilft bei der Auskunft. Wichtig sind Raumhöhe, Belichtung, Rettungswege und Stellplätze. Fehlt die Genehmigung, sagen Sie das offen und lassen Sie prüfen, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist.

Welche Käufer interessieren sich für das Haus?

Ein Haus mit zweiter Wohneinheit spricht mehrere Gruppen an. Jede betrachtet die Einliegerwohnung aus einem anderen Blickwinkel.

In Stadtbergen kommt die Nähe zu Augsburg hinzu. Eine Einliegerwohnung lässt sich hier gut an Pendler oder Studierende vermieten, die mit der Straßenbahn in die Stadt fahren. Ähnliche Überlegungen beschreibt der Ratgeber zum Mehrgenerationenhaus in Stadtbergen.

Vermietet oder frei verkaufen?

Ist die Einliegerwohnung vermietet, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Möchte er die Wohnung selbst nutzen, braucht er einen Kündigungsgrund. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, erleichtert § 573a BGB die Kündigung, die Frist verlängert sich dann aber. Der Käufer kann dieses Recht nutzen, sobald er selbst im Haus wohnt.

Für Familien, die die Wohnung für Angehörige brauchen, ist ein freier Verkauf attraktiver. Für Anleger dagegen ist ein solider Mietvertrag ein Vorteil. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter, bevor Sie Entscheidungen treffen. Manche Mieter ziehen ohnehin bald aus, andere möchten gern bleiben.

Unterlagen zum Mietverhältnis

• aktueller Mietvertrag mit allen Nachträgen
• letzte Nebenkostenabrechnung
• Nachweis über die Mietkaution
• Schriftverkehr zu Mieterhöhungen oder Mängeln

Wie wirkt sich die Einliegerwohnung auf den Wert aus?

Eine genehmigte und gut nutzbare Einliegerwohnung erhöht die Wohnfläche und damit meist den Wert des Hauses. Wie stark, hängt vom Zustand, vom Zugang und von der Größe ab. Eine helle Wohnung mit eigenem Eingang und Terrasse wird anders bewertet als ein Kellerraum mit kleinen Fenstern.

Bei vermieteten Einheiten fließt auch der Mietertrag in die Bewertung ein. Eine kostenlose Wertermittlung für Ihr Haus in Stadtbergen berücksichtigt beide Teile und zeigt, ob sich ein Verkauf mit oder ohne Mieter mehr lohnt.

Wie finanzieren Käufer ein Haus mit Einliegerwohnung?

Banken rechnen die Mieteinnahmen einer Einliegerwohnung meist nur zu einem Teil an, weil sie Leerstand und Instandhaltung einkalkulieren. Käufer brauchen deshalb oft mehr Eigenkapital, als sie erwarten. Ein früher Kontakt zur Bank hilft ihnen, realistisch zu planen. Wie Sie die Finanzierung von Interessenten prüfen, erklärt der Ratgeber zum Finanzierungsnachweis in Stadtbergen.

Für das Exposé bedeutet das: Geben Sie die Miete, die Nebenkosten und die Fläche jeder Einheit getrennt an. Damit können Käufer ihrer Bank sofort alle Zahlen vorlegen. Hinweise zum Aufbau finden Sie im Ratgeber zum Exposé für Immobilien in Stadtbergen.

Was müssen Sie steuerlich beachten?

Wohnen Sie selbst im Haus und vermieten die Einliegerwohnung, wird der Gewinn beim Verkauf aufgeteilt betrachtet. Für Ihren eigenen Wohnteil gilt in der Regel die Befreiung für selbst genutzte Immobilien. Für den vermieteten Teil kann nach § 23 EStG Steuer anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Lassen Sie das vorab von Ihrem Steuerberater prüfen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Stadtbergen?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig und betreut neben dem Verkauf auch die Vermietung von Wohnungen. Bei Häusern mit Einliegerwohnung prüft sie mit Ihnen die Bauakte, stellt die Mietunterlagen zusammen und spricht gezielt die Käufergruppen an, für die eine zweite Einheit einen Vorteil bietet. Den Wert ermittelt sie kostenlos, und die Begleitung reicht bis zur Übergabe. Einen Überblick über den Ablauf gibt der Ratgeber zum Hausverkauf in Stadtbergen.

Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung in Stadtbergen

Kann ich die Einliegerwohnung in Stadtbergen getrennt vom Haus verkaufen?

Nur, wenn das Haus vorher in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung beim Notar.

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Bei Besichtigungen braucht es aber die Mitwirkung des Mieters, die Sie rechtzeitig absprechen.

Ist ein Haus mit Einliegerwohnung in Stadtbergen ein Zweifamilienhaus?

Baurechtlich oft ja, wenn die Wohnung genehmigt und abgeschlossen ist. Im Alltag werden die Begriffe unterschiedlich verwendet. Maßgeblich ist die Genehmigung in der Bauakte.

Wie viele Energieausweise brauche ich?

In der Regel genügt ein Energieausweis für das gesamte Gebäude. Er muss bei der Besichtigung vorliegen.

Was passiert, wenn die Einliegerwohnung nicht genehmigt ist?

Sie sollten den Käufer darüber informieren. Die Räume werden dann meist als Nutzfläche bewertet. Eine nachträgliche Genehmigung kann der Käufer selbst beantragen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Lohnt es sich, die Einliegerwohnung in Stadtbergen vor dem Verkauf frei zu bekommen?

Das hängt von Ihrer Zielgruppe ab. Familien suchen oft eine freie Wohnung, Anleger schätzen einen bestehenden Mietvertrag. Eine Wertermittlung kann beide Varianten vergleichen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie den Genehmigungsstand der Einliegerwohnung und sammeln Sie die Mietunterlagen. Danach lässt sich der Wert sauber ermitteln und die passende Zielgruppe festlegen. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Immobilien Kuhn über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082.