Haus in Neusäß an die Kinder verschenken oder verkaufen: Was ist sinnvoller?

Ob Sie Ihr Haus in Neusäß an die Kinder verschenken oder verkaufen, hängt vor allem davon ab, ob Sie den Erlös für den eigenen Ruhestand brauchen und wie viele Kinder bedacht werden sollen. Die Schenkung spart oft Steuern und sichert Ihnen mit Wohnrecht oder Nießbrauch das Bleiben. Der Verkauf bringt dagegen Geld, das Sie frei einteilen und unter mehreren Erben gerecht aufteilen können.

Welche Ausgangsfrage sollten Eltern zuerst klären?

Am Anfang steht eine nüchterne Rechnung über das eigene Leben. Reichen Rente, Ersparnisse und eventuelle Mieteinnahmen, um die kommenden Jahrzehnte ohne den Gegenwert des Hauses zu bestreiten? Viele Eigentümer in Neusäß haben ihr Haus in den Siebziger- oder Achtzigerjahren gebaut, etwa in Steppach, Westheim oder im Kernort. Das Haus ist dann häufig der größte Teil des Vermögens.

Wer auf diesen Wert angewiesen ist, etwa für eine barrierefreie Wohnung, eine Seniorenresidenz oder eine spätere Pflege, sollte mit dem Verschenken vorsichtig sein. Eine Schenkung lässt sich nur in engen Grenzen rückgängig machen.

Wer finanziell abgesichert ist und das Haus ohnehin den Kindern zugedacht hat, gewinnt mit einer frühen Übertragung Zeit. Fristen bei Steuer und Pflichtteil beginnen dann früher zu laufen.

Wie unterscheiden sich Schenkung und Verkauf im Überblick?

Beide Wege führen zum Notar. Der Unterschied liegt darin, wem das Haus danach gehört und wo das Geld steckt.

Was bedeutet die Schenkung steuerlich für Ihre Kinder?

Jedes Kind kann von jedem Elternteil einen Betrag bis zum gesetzlichen Freibetrag steuerfrei erhalten. Schenken beide Eltern, die je zur Hälfte im Grundbuch stehen, verdoppelt sich der nutzbare Freibetrag für das Kind. Nach zehn Jahren steht er erneut zur Verfügung. Deshalb verteilen manche Familien eine Übertragung bewusst auf zwei Schritte, etwa erst einen Miteigentumsanteil und später den Rest.

Für die Steuer setzt das Finanzamt den Wert des Hauses nach dem Bewertungsgesetz an. Dieser Wert weicht manchmal deutlich vom Preis ab, den ein Käufer zahlen würde. Liegt er zu hoch, können Sie mit einem Gutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen.

Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung, weil das Kind das Haus zunächst selbst kaum nutzen kann. Wie stark, hängt vom Alter der Eltern ab. Die genaue Berechnung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.

Was passiert mit der Spekulationsfrist?

Eine Schenkung ist kein Verkauf. Das Kind übernimmt aber die Anschaffungsdaten der Eltern. Haben Sie das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst gebaut und bewohnt, spielt die Frist nach § 23 EStG beim späteren Verkauf durch das Kind meist keine Rolle mehr. Bei einem erst kürzlich erworbenen Objekt sollten Sie die Fristen vorab prüfen lassen.

Wohnrecht oder Nießbrauch: Was sichert Sie besser ab?

Mit einem Wohnrecht dürfen Sie im Haus wohnen bleiben. Vermieten dürfen Sie es in der Regel nur mit Zustimmung des neuen Eigentümers. Ziehen Sie später ins Pflegeheim, steht die Wohnung oft leer, weil Sie sie nicht selbst vermieten können.

Ein Nießbrauch geht weiter. Sie dürfen das Haus selbst nutzen oder vermieten und die Miete behalten. Dafür tragen Sie in der Regel die laufenden Kosten und gewöhnliche Reparaturen. Große Sanierungen wie ein neues Dach regeln Sie im Vertrag.

Beides wird im Grundbuch eingetragen und schützt Sie auch dann, wenn das Kind das Haus später belastet oder in Schwierigkeiten gerät. Der Notar fragt bei der Vorbereitung genau nach, wer künftig Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Heizungswartung bezahlt. Diese Frage sollten Sie vorher in der Familie besprochen haben.

Welche Risiken hat eine Schenkung im Pflegefall?

Wer schenkt und danach seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, darf das Geschenk zurückfordern. Das regelt § 528 BGB. Zahlt das Sozialamt Pflegekosten, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten und vom Kind Geld verlangen. Die Frist beträgt zehn Jahre ab der Schenkung.

Für Familien in Neusäß heißt das ganz praktisch: Eine Übertragung mit Anfang achtzig ist riskanter als eine mit Mitte sechzig. Manche Eltern vereinbaren deshalb Rückforderungsrechte im Vertrag, etwa für den Fall, dass das Kind vor ihnen stirbt, sich scheiden lässt oder das Haus ohne Zustimmung verkauft. Solche Klauseln sind üblich und werden ebenfalls im Grundbuch abgesichert.

Wie bleiben Geschwister fair behandelt?

Erhält nur eines von drei Kindern das Haus, fühlen sich die anderen schnell benachteiligt. Rechtlich haben sie nach dem Tod der Eltern unter Umständen einen Anspruch auf Pflichtteilsergänzung nach §§ 2325 ff. BGB. Der Wert der Schenkung wird dabei für jedes Jahr seit der Übertragung um ein Zehntel geringer angesetzt. Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung meist erst gar nicht zu laufen.

Klarer wird es mit einer Regelung zu Lebzeiten. Mögliche Wege:

1. Das beschenkte Kind zahlt seinen Geschwistern einen Ausgleich, ganz oder in Raten.
2. Die Geschwister verzichten notariell auf ihren Pflichtteil und erhalten dafür andere Werte.
3. Die Eltern verkaufen das Haus und verteilen einen Teil des Erlöses gleichmäßig.
4. Das Kind kauft das Haus zu einem Preis, der unter dem Marktwert liegt. Juristisch ist das eine gemischte Schenkung.

Für jede Variante brauchen Sie einen nachvollziehbaren Wert. Fehlt er, entzündet sich der Streit unter Geschwistern meist an genau dieser Zahl.

Wann ist der Verkauf die bessere Lösung?

Ein Verkauf an fremde Käufer passt, wenn keines der Kinder in Neusäß wohnen möchte. Viele Kinder haben längst eigene Häuser, leben in München oder weiter weg und könnten das Elternhaus nur vermieten. Dann bindet die Schenkung ein Kind an eine Immobilie, die es eigentlich nicht will. Soll dagegen ein Kind mit seiner Familie einziehen, während die Eltern bleiben, lohnt ein Blick auf das Mehrgenerationenhaus in Neusäß.

Der Verkauf passt auch, wenn Sie das Geld für den neuen Lebensabschnitt brauchen. Etwa für eine Eigentumswohnung mit Aufzug, für Umbauten oder als Rücklage für Pflege. Und er vereinfacht den Nachlass: Geld lässt sich teilen, ein Haus nur schwer. Wie das konkret abläuft, beschreibt unser Beitrag zum Hausverkauf in Neusäß Schritt für Schritt.

Wer gern im Haus bleiben möchte und trotzdem Kapital braucht, findet im Beitrag zum Verkauf gegen Leibrente in Neusäß eine weitere Möglichkeit.

Kann ein Kind das Elternhaus auch kaufen?

Ja, und das wird oft unterschätzt. Das Kind finanziert den Kaufpreis wie jeder andere Käufer über seine Bank, die Eltern bekommen Geld und können Geschwister gleich behandeln. Bei Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an, was den Kauf für sie günstiger macht als für Fremde.

Wichtig ist ein Preis, den Sie belegen können. Liegt er weit unter dem Marktwert, bewertet das Finanzamt den Unterschied als Schenkung. Ein Kaufvertrag unter Verwandten braucht genauso eine Beurkundung, einen Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg und eine sorgfältige Regelung zu Übergabe und Lasten. Planen Sie zusätzlich ein, dass die Bank des Kindes eine Grundschuld eintragen will.

Welche Unterlagen brauchen Sie für beide Wege?

Ob Schenkung oder Verkauf, der Notar und das Finanzamt fragen nach ähnlichen Papieren:

• aktueller Grundbuchauszug, über den Notar oder das Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg
• Flurkarte und Bodenrichtwert, abrufbar beim Gutachterausschuss am Landratsamt Augsburg oder im BayernAtlas
• Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung, bei Lücken über das Landratsamt Augsburg als Bauaufsichtsbehörde, die Stadt Neusäß hilft bei der Auskunft
• Energieausweis, beim Verkauf vorgeschrieben
• Unterlagen zu bestehenden Grundschulden und Darlehen
• Nachweise über Modernisierungen wie Heizung, Fenster oder Dach

Fehlt etwas, kostet das selten viel Geld, aber Zeit. Beginnen Sie mit der Suche, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Neusäß?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und dem Umland tätig. Bevor eine Familie in Neusäß entscheidet, ermittelt sie den Marktwert des Hauses kostenlos und nachvollziehbar. Dieser Wert dient als Gesprächsgrundlage mit Steuerberater und Notar und hilft Geschwistern, sich auf einen Ausgleich zu einigen.

Fällt die Entscheidung auf den Verkauf, begleitet sie den gesamten Ablauf, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, bis zur Übergabe: von den Unterlagen über Besichtigungen bis zum Notartermin. Mehr zu ihrer Arbeit vor Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Neusäß.

Häufige Fragen zu Schenkung oder Verkauf in Neusäß

Wie oft kann ich einem Kind steuerfrei etwas schenken?

Der Freibetrag gilt für alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammen. Danach können Sie ihn erneut nutzen. Für die konkrete Planung rechnet Ihr Steuerberater nach, was bereits übertragen wurde.

Muss ich bei einer Schenkung in Neusäß einen Energieausweis vorlegen?

Bei einer reinen Schenkung an Angehörige verlangt das Gesetz keinen Energieausweis. Für den Verkauf ist er Pflicht. Wenn ohnehin eine Sanierung ansteht, kann ein Ausweis trotzdem hilfreich sein.

Kann ich das Haus in Neusäß verschenken und trotzdem vermieten?

Mit einem Nießbrauch dürfen Sie vermieten und die Miete behalten. Mit einem reinen Wohnrecht geht das meist nur mit Zustimmung des Kindes. Legen Sie das im Vertrag ausdrücklich fest.

Was passiert, wenn das beschenkte Kind vor mir stirbt?

Ohne Regelung fällt das Haus an die Erben des Kindes, etwa an Ehepartner oder Enkel. Ein vertragliches Rückforderungsrecht für diesen Fall verhindert das und wird im Grundbuch vorgemerkt.

Lohnt sich die Schenkung, wenn das Haus in Neusäß später verkauft werden soll?

Planen die Kinder ohnehin den Verkauf, kann es einfacher sein, selbst zu verkaufen und Geld zu verschenken. Prüfen Sie vorher, welcher Weg bei Steuer und Fristen günstiger ist.

Wer bezahlt den Notar bei einer Schenkung?

Das ist Vereinbarungssache. Häufig übernimmt das beschenkte Kind die Kosten für Notar und Grundbuchamt, weil es den Vorteil erhält.

Wie erfahre ich, was mein Haus in Neusäß heute wert ist?

Ein Makler mit Ortskenntnis kann den Marktwert anhand vergleichbarer Verkäufe einschätzen. Für das Finanzamt kann zusätzlich ein Gutachten eines Sachverständigen nötig sein.

Spielt eine bestehende Grundschuld eine Rolle?

Ja. Übernimmt das Kind ein laufendes Darlehen, gilt das als Gegenleistung und verändert die steuerliche Bewertung. Sprechen Sie vorab mit Ihrer Bank, ob sie einem Schuldnerwechsel zustimmt.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Setzen Sie sich zuerst mit allen Kindern an einen Tisch und klären Sie, wer das Haus nutzen möchte. Holen Sie danach einen belastbaren Wert ein, gern über die kostenlose Immobilienbewertung von Immobilien Kuhn. Mit diesen beiden Antworten sind Steuerberater und Notar schnell bei der passenden Lösung. Wer das Haus geerbt hat statt es zu übertragen, findet Hinweise im Beitrag zum geerbten Haus in Neusäß.