Ob Sie Ihr Haus in Schwabmünchen an die Kinder verschenken oder verkaufen, hängt davon ab, ob Sie den Erlös für das eigene Alter brauchen, wie viele Kinder es gibt und ob Sie im Haus wohnen bleiben möchten. Eine Schenkung mit Wohnrecht sichert Ihnen das Zuhause, der Verkauf bringt Geld und klare Verhältnisse unter Geschwistern. Beide Wege gehören vorab zu Notar und Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Schenkung kann nach § 528 BGB zurückgefordert werden, wenn die Eltern innerhalb von zehn Jahren bedürftig werden, auch der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch geltend machen.
- Geschwister können Pflichtteilsergänzung verlangen, wenn die Schenkung in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall lag, der Anspruch schmilzt jedes Jahr ab.
- Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, beginnt diese Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung in der Regel erst gar nicht zu laufen.
- Übertragungen an Kinder sind von der Grunderwerbsteuer befreit, bei Schenkungen gelten persönliche Freibeträge, die alle zehn Jahre neu nutzbar sind.
- Ein Verkauf an die Kinder zum Marktwert schafft klare Verhältnisse, setzt aber voraus, dass sie finanzieren können.
Welche Fragen sollten Sie sich vorab stellen?
Bevor Sie über Paragrafen sprechen, lohnt ein ehrlicher Blick auf die eigene Lage. Die Antworten zeigen meist schon, in welche Richtung es geht.
- Brauchen Sie den Wert des Hauses für Ihren Lebensunterhalt, etwa für eine altersgerechte Wohnung oder einen Pflegeplatz?
- Möchten Sie im Haus wohnen bleiben, ganz oder in einer Einliegerwohnung?
- Wie viele Kinder gibt es, und will nur eines das Haus übernehmen?
- Kann das übernehmende Kind die Geschwister auszahlen?
- Wie steht es um die Partnerschaft des Kindes, falls es später zu einer Trennung kommt?
Ein Haus in Schwabmünchen ist für viele Familien der größte Vermögenswert. Wer es überträgt, sollte deshalb wissen, was es wert ist. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Schwabmünchen liefert dafür die Grundlage.
Wie unterscheiden sich Schenkung und Verkauf?
Schenkung und Verkauf unterscheiden sich vor allem darin, wer Geld bekommt und welche Ansprüche Dritter später auftauchen können.
| Gesichtspunkt | Schenkung an ein Kind | Verkauf an ein Kind | Verkauf an Dritte |
|---|---|---|---|
| Geld für die Eltern | keines, außer vereinbarter Gegenleistung | Kaufpreis | Kaufpreis |
| Wohnen bleiben | über Wohnrecht oder Nießbrauch | möglich, über Mietvertrag oder Wohnrecht | in der Regel Auszug |
| Rückforderung bei Bedürftigkeit | bis zehn Jahre möglich | entfällt bei vollem Preis | entfällt |
| Ansprüche der Geschwister | Pflichtteilsergänzung möglich | in der Regel keine | keine |
| Grunderwerbsteuer | befreit | befreit | fällt für den Käufer an |
| Schenkungsteuer | über den Freibeträgen | bei verbilligtem Preis teilweise | keine |
Eine Mischform ist die gemischte Schenkung. Das Kind zahlt einen Teil des Werts, der Rest gilt als Geschenk. Für die Rechtsfolgen zählt dann jeder Teil gesondert.
Was bringt ein Wohnrecht oder Nießbrauch?
Ein Wohnrecht erlaubt Ihnen, im Haus oder in bestimmten Räumen zu wohnen. Ein Nießbrauch geht weiter, Sie dürfen das Haus dann auch vermieten und die Mieten behalten.
Beide Rechte werden im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Sie mindern den Wert der Schenkung für die Steuer, weil das Kind das Haus erst später selbst nutzen kann. Für die Pflichtteilsergänzung gilt nach der Rechtsprechung: Behalten Sie sich den Nießbrauch vor, haben Sie das Haus wirtschaftlich nicht aus der Hand gegeben, und die Zehnjahresfrist beginnt nicht.
Welche Folgen hat ein solches Recht für das Kind?
Bedenken Sie die praktische Seite. Ein Haus, auf dem ein Wohnrecht lastet, lässt sich kaum an Dritte verkaufen und schwer beleihen. Plant das Kind einen Umbau mit Kredit, muss die Bank mitspielen.
Was passiert, wenn Sie später Pflege brauchen?
Werden Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, können Sie das Geschenk nach § 528 BGB zurückfordern, soweit Sie Ihren Unterhalt nicht mehr decken können. Zahlt das Sozialamt für die Pflege, leitet es diesen Anspruch auf sich über.
In der Praxis heißt das: Das Kind muss Geld zahlen oder im Extremfall das Haus zurückgeben. Wer eine Schenkung plant, sollte deshalb die eigene Altersvorsorge prüfen. Bei manchen Familien ist ein Verkauf des Hauses und der Umzug in eine kleinere Wohnung in Schwabmünchen der ruhigere Weg. Wie Senioren diesen Schritt angehen, beschreibt der Ratgeber zum Hausverkauf im Ruhestand in Schwabmünchen.
Wie gerecht ist die Übertragung für die Geschwister?
Bekommt ein Kind das Haus, fühlen sich andere schnell zurückgesetzt. Rechtlich können sie nach den §§ 2303 ff. BGB beim Erbfall den Pflichtteil verlangen und Schenkungen der letzten zehn Jahre anteilig einbeziehen. Jedes volle Jahr nach der Schenkung zählt ein Zehntel weniger.
Familien lösen das auf unterschiedliche Weise:
- Ausgleichszahlungen an die Geschwister direkt bei der Übertragung
- Pflichtteilsverzicht der Geschwister beim Notar, oft gegen eine Abfindung
- Anrechnung der Schenkung auf das spätere Erbe
- Verkauf an Dritte und Verteilung des Erlöses
Sprechen Sie mit allen Kindern, bevor Sie zum Notar gehen. Ein Gespräch am Küchentisch ist leichter als ein Streit nach dem Erbfall. Wie Familien mit mehreren Haushalten unter einem Dach vorgehen, zeigt der Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Schwabmünchen.
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Was gilt steuerlich bei Schenkung und Verkauf?
Bei einer Schenkung an Kinder gelten persönliche Freibeträge, die nach zehn Jahren erneut genutzt werden können. Liegt der Wert darüber, fällt Schenkungsteuer an. Wohnrecht oder Nießbrauch senken den steuerlichen Wert.
Bei einem Verkauf an die Kinder kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn das Haus vermietet war und Sie es vor weniger als zehn Jahren gekauft haben. Bei Selbstnutzung bleibt der Gewinn meist steuerfrei. Erbt oder bekommt das Kind das Haus geschenkt, übernimmt es Ihre Anschaffungsdaten für spätere Fristen.
Diese Regeln greifen ineinander. Lassen Sie die konkrete Gestaltung von einem Steuerberater durchrechnen, bevor der Notar einen Vertrag entwirft.
Wann ist der Verkauf an Dritte die bessere Lösung?
Der Verkauf an Dritte passt, wenn keines der Kinder das Haus selbst nutzen will oder kann. Viele Kinder leben heute in Augsburg, München oder weiter weg und haben dort ihr eigenes Zuhause.
Er passt auch, wenn Sie den Erlös für die eigene Zukunft brauchen, etwa für eine barrierearme Wohnung in Schwabmünchen, in der Nähe von Ärzten und Geschäften. Und er schafft klare Verhältnisse, wenn mehrere Kinder gleich behandelt werden sollen. Der Erlös lässt sich teilen, ein Haus nicht.
Bevorzugen Sie den Verkauf, aber möchten noch eine Weile wohnen bleiben, gibt es Modelle mit späterem Auszug. Ein Beispiel ist der Verkauf gegen Leibrente in Schwabmünchen.
Wer ist bei der Übertragung beteiligt?
Jede Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt am Amtsgericht Augsburg und meldet den Vorgang dem Finanzamt.
Ein Steuerberater rechnet die Varianten durch. Ein Makler oder Sachverständiger ermittelt den Wert, den alle Beteiligten als Grundlage nehmen. Für das Finanzamt kann bei hohen Werten ein Gutachten nötig sein.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Familien in Schwabmünchen?
Katja M. Kuhn ermittelt den Wert Ihres Hauses kostenlos und erklärt ihn allen Familienmitgliedern. Diese Zahl hilft beim Gespräch über Ausgleichszahlungen oder einen fairen Kaufpreis unter Verwandten. Entscheidet sich die Familie für einen Verkauf an Dritte, übernimmt sie die Vermarktung bis zur Übergabe. Rechtliche und steuerliche Gestaltung bleibt bei Notar und Steuerberater. Sie ist seit 2005 als Maklerin tätig, mehr erfahren Sie über Katja M. Kuhn.
Häufige Fragen zur Hausübertragung in Schwabmünchen
Kann ich mein Haus in Schwabmünchen verschenken und trotzdem darin wohnen?
Ja, mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch. Beides wird im Schenkungsvertrag geregelt.
Darf ich das Haus an ein Kind günstiger verkaufen als an Fremde?
Das ist möglich. Der Preisnachlass gilt dann als Schenkung, mit Folgen für Steuer und Pflichtteil.
Muss das Kind in Schwabmünchen Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sind davon befreit, auch bei einem Verkauf.
Was passiert bei einer Scheidung des beschenkten Kindes?
Eine Schenkung an das eigene Kind fällt grundsätzlich in dessen Anfangsvermögen. Der Notar kann zusätzlich Rückforderungsrechte für bestimmte Fälle vereinbaren.
Kann ich die Schenkung meines Hauses in Schwabmünchen widerrufen?
Bei grobem Undank oder eigener Bedürftigkeit gibt es gesetzliche Rechte. Weitere Rückforderungsgründe lassen sich im Vertrag festlegen.
Wie bewerte ich das Haus für eine faire Aufteilung unter Geschwistern?
Eine neutrale Bewertung durch eine Maklerin oder einen Sachverständigen schafft eine gemeinsame Grundlage. Bei Streit empfiehlt sich ein Gutachten.
Lohnt sich eine Schenkung, wenn ich in Schwabmünchen in eine Wohnung umziehen möchte?
Wenn Sie den Erlös für die neue Wohnung brauchen, passt meist ein Verkauf besser. Eine Schenkung bringt Ihnen kein Geld.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie mit der Familie die Ziele und lassen Sie den Wert des Hauses ermitteln. Über die kostenlose Wertermittlung oder telefonisch unter 0821 8108082 erhalten Sie eine Einschätzung, mit der Sie zu Notar und Steuerberater gehen können.
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