Damit der Verkauf Ihrer Immobilie im Bärenkeller sicher beim Notar ankommt, müssen vor der Beurkundung vier Dinge feststehen: Sie dürfen allein oder mit allen Miteigentümern verkaufen, der Käufer kann nachweislich zahlen, rechtliche Lasten wie Mietverträge oder Grundschulden sind bekannt, und der Vertragsentwurf gibt genau das wieder, was vereinbart wurde. Die meisten geplatzten Termine scheitern an einem dieser Punkte. Wer sie früh prüft, verkauft mit deutlich weniger Stress.
Das Wichtigste in Kürze
- Verheiratete Eigentümer brauchen unter Umständen die Zustimmung des Ehepartners, wenn die Immobilie nahezu ihr ganzes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB).
- Bei vielen Eigentumswohnungen muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen (§ 12 WEG); das steht in der Teilungserklärung.
- Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB).
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die Voraussetzungen bestätigt hat; erst dann übergeben Sie die Schlüssel.
- Mündliche Zusagen von Käufern sind rechtlich unverbindlich, bis der Vertrag beurkundet ist.
Dürfen Sie überhaupt allein verkaufen?
Diese Frage klingt banal, wird aber oft erst beim Notar gestellt. Schauen Sie in Abteilung I Ihres Grundbuchs, wer als Eigentümer eingetragen ist. Stehen dort zwei Ehepartner, müssen beide unterschreiben. Steht dort noch ein verstorbener Elternteil, muss zuerst das Erbe nachgewiesen werden; Hinweise dazu gibt der Beitrag zum geerbten Haus im Bärenkeller.
Auch wenn Sie allein im Grundbuch stehen, kann eine Zustimmung nötig sein. Verheiratete Eigentümer im gesetzlichen Güterstand brauchen die Einwilligung des Ehepartners, wenn die Immobilie im Wesentlichen ihr gesamtes Vermögen darstellt. Der Notar fragt danach. Klären Sie das vorher, gerade wenn Sie getrennt leben.
Wohnungseigentum: Wer muss noch zustimmen?
In vielen Teilungserklärungen steht, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss. Die Zustimmung wird beglaubigt und kostet eine Gebühr. Fordern Sie die Teilungserklärung beim Grundbuchamt oder bei Ihrem Verwalter an und suchen Sie nach dem Stichwort „Veräußerungsbeschränkung“. Mehr zum Wohnungsverkauf im Stadtteil steht im Beitrag Wohnung im Bärenkeller verkaufen.
Welche Lasten liegen auf Ihrer Immobilie?
In Abteilung II des Grundbuchs stehen Rechte Dritter, etwa Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht. In Abteilung III stehen Grundschulden. Jede Eintragung braucht im Kaufvertrag eine Lösung.
| Eintragung | Was sie bedeutet | Lösung für den Verkauf |
|---|---|---|
| Grundschuld der Bank | Sicherheit für ein Darlehen | Bank erteilt Löschungsbewilligung, Restschuld wird aus dem Kaufpreis bezahlt |
| Wegerecht für Nachbarn | Nachbar darf über Ihr Grundstück gehen oder fahren | Bleibt bestehen, Käufer muss es kennen und übernehmen |
| Leitungsrecht | Versorger darf Leitungen im Grundstück führen | Bleibt bestehen, kann Bebauung einschränken |
| Wohnrecht | Eine Person darf lebenslang dort wohnen | Verzicht des Berechtigten oder Verkauf mit Wohnrecht |
| Auflassungsvormerkung früherer Verkäufe | Alte Sicherung, die nicht gelöscht wurde | Löschung über den Notar veranlassen |
Bei älteren Grundstücken im Bärenkeller tauchen gelegentlich Rechte auf, die Jahrzehnte zurückliegen. Lesen Sie den Auszug deshalb vollständig und fragen Sie beim Notar nach, wenn Ihnen eine Eintragung unklar ist.
Was passiert mit der Restschuld?
Rufen Sie bei Ihrer Bank an und fragen Sie nach der Höhe der Restschuld zum geplanten Verkaufstermin. Bei Festzinsdarlehen kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei einem Verkauf haben Sie in der Regel ein Recht auf vorzeitige Ablösung (§ 490 BGB). Der Notar regelt im Vertrag, dass die Bank aus dem Kaufpreis bezahlt wird.
Wie prüfen Sie, ob ein Käufer verlässlich ist?
Kaufinteressenten wirken im Gespräch oft entschlossen. Verlässlich wird ein Kauf aber erst durch Zahlen. Lassen Sie sich vor der Terminanfrage beim Notar eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank geben. Sie sollte sich auf Ihre Immobilie und den vereinbarten Preis beziehen.
Achten Sie auf diese Punkte:
- Die Bestätigung stammt von einer Bank und nennt Käufer, Objekt und Betrag.
- Eine reine Vorabanfrage oder ein Finanzierungsrechner aus dem Internet zählt nicht.
- Bei Barzahlern genügt ein aktueller Nachweis über das Eigenkapital.
- Käufer, die ein eigenes Haus verkaufen müssen, um zu zahlen, sind ein höheres Risiko.
Eine Reservierung gegen Gebühr ist bei privaten Verkäufen rechtlich heikel und schützt Sie wenig. Verlässlicher ist ein zügiger Notartermin.
Wie entsteht der Kaufvertrag?
Der Notar entwirft den Kaufvertrag nach den Angaben von Verkäufer und Käufer. Melden Sie ihm vollständig: Kaufpreis, mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche, Übergabetermin, Umgang mit bekannten Mängeln und gegebenenfalls Mietverhältnisse. Je vollständiger die Angaben, desto weniger Korrekturen braucht der Entwurf.
Den Entwurf erhalten beide Parteien vorab. Bei Verbrauchern soll er dem Käufer zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf zu prüfen:
- Stimmen Kaufpreis, Flurstück und Grundbuchblatt?
- Ist der Übergabetermin richtig und für Sie machbar?
- Ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung so formuliert, wie besprochen?
- Sind alle bekannten Mängel, die Sie angesprochen haben, im Vertrag genannt?
- Stehen mitverkaufte Einbauten mit einem eigenen Betrag im Vertrag?
Was Sie bei bekannten Mängeln beachten müssen, erklärt der Beitrag zu den Mängeln beim Hausverkauf im Bärenkeller.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Bärenkeller zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Was passiert am Tag der Beurkundung?
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Sie können jederzeit nachfragen. Kleinere Änderungen können noch im Termin eingefügt werden. Am Ende unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar.
Bringen Sie Ihren Personalausweis mit, die Steuer-Identifikationsnummer und, falls verlangt, Vollmachten. Bei Wohnungen kommt die Verwalterzustimmung hinzu, sofern sie nicht nachgereicht wird.
Wie läuft die Abwicklung nach dem Notartermin?
Nach der Beurkundung arbeitet der Notar eine feste Reihenfolge ab. Er beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer, holt Löschungsbewilligungen der Banken ein und fragt bei der Stadt Augsburg nach, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt er dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung.
Der Käufer zahlt dann innerhalb der vereinbarten Frist. Ihre Bank bestätigt den Eingang ihres Anteils, Sie bestätigen den Rest. Erst dann übergeben Sie Haus oder Wohnung mit einem Protokoll. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt später; sie hat für Sie keine praktischen Folgen mehr.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer im Bärenkeller?
Katja M. Kuhn prüft mit Ihnen vor dem Start der Vermarktung, ob Grundbuch, Zustimmungen und Unterlagen vollständig sind. Sie verlangt von Kaufinteressenten Finanzierungsnachweise, stimmt die Eckdaten mit dem Notar ab und liest den Vertragsentwurf gemeinsam mit Ihnen. Bei der Übergabe ist sie dabei. Seit 2005 arbeitet sie als Maklerin in Augsburg, ihr Büro liegt in der Dominikanergasse 1. Wie der Verkauf mit ihr abläuft, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen. Für Eigentümer im Augsburger Norden ist auch die Seite zum Immobilienmakler in Gersthofen interessant.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf im Bärenkeller
Kann ein Käufer nach dem Notartermin noch zurücktreten?
Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur unter den im Vertrag geregelten Bedingungen möglich, etwa wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird.
Hat die Stadt Augsburg ein Vorkaufsrecht für meine Immobilie im Bärenkeller?
In bestimmten Gebieten kann die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Der Notar fragt das nach der Beurkundung bei der Stadt ab. In den meisten Fällen wird es nicht ausgeübt.
Was tun, wenn der Käufer die Finanzierung kurz vor dem Termin verliert?
Dann wird der Notartermin abgesagt. Sprechen Sie frühzeitig mit weiteren Interessenten, die Sie bei den Besichtigungen kennengelernt haben.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geld?
Das hängt davon ab, wie schnell Banken die Löschungsbewilligung schicken und die Stadt sich zum Vorkaufsrecht äußert. Der Notar informiert beide Seiten über den Stand.
Muss ich bei einer vermieteten Immobilie im Bärenkeller die Mieter informieren?
Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Informieren Sie die Mieter rechtzeitig über Besichtigungen. Bei umgewandelten Wohnungen kann ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB bestehen.
Wer zahlt die Notarkosten beim Verkauf im Bärenkeller?
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung und Grundbuchumschreibung. Kosten für die Löschung Ihrer Grundschuld tragen Sie als Verkäufer.
Darf ich die Schlüssel im Bärenkeller schon vor der Zahlung übergeben?
Davon ist abzuraten. Wer vorher übergibt, trägt das Risiko, dass der Kaufpreis ausbleibt, während der Käufer schon im Haus ist.
Wie bereiten Sie Ihren Notartermin jetzt vor?
Prüfen Sie Ihren Grundbuchauszug und rufen Sie Ihre Bank wegen der Restschuld an. Wenn Sie Unterstützung beim gesamten Ablauf wünschen, vereinbaren Sie ein Erstgespräch über das Kontaktformular oder unter 0821 8108082. Den Wert Ihrer Immobilie können Sie vorab über die kostenlose Wertermittlung einschätzen lassen.
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