Wer eine Immobilie in Gablingen verkaufen will, kommt sicher zum Notartermin, wenn vorher drei Dinge geklärt sind: Wer darf verkaufen, was genau wird verkauft, und kann der Käufer den Preis bezahlen. Dazwischen liegen Wertermittlung, Unterlagen, Vermarktung und die Prüfung des Vertragsentwurfs. Jeder dieser Schritte baut auf dem vorherigen auf.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob Haus, Wohnung oder Baugrundstück: Für den Notar zählen Grundbuch, Flurstück und die Rechte Dritter.
- Bei Eigentumswohnungen kann die Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters vorsehen.
- Eine Reservierung beim Makler ersetzt keinen notariellen Kaufvertrag.
- Den Entwurf des Kaufvertrags sollten Sie vollständig lesen und Fragen vorab schriftlich an das Notariat senden.
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt.
Wer darf die Immobilie verkaufen?
Diese Frage klingt banal und ist doch der häufigste Stolperstein. Verkaufen darf, wer im Grundbuch als Eigentümer steht. Sind es mehrere, müssen alle mitwirken. Ehepartner, die gemeinsam gekauft haben, unterschreiben beide.
Schwieriger wird es in drei Fällen. Erstens beim Erbfall: Hier braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Zweitens bei Betreuung: Steht ein Eigentümer unter rechtlicher Betreuung, muss das Betreuungsgericht dem Verkauf zustimmen. Drittens bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand, wenn die Immobilie fast das gesamte Vermögen eines Partners ausmacht. Dann verlangt § 1365 BGB die Zustimmung des anderen.
Klären Sie diese Punkte, bevor Sie einen Käufer suchen. Ein unterschriebener Vertrag, der an einer fehlenden Genehmigung hängt, kostet alle Beteiligten Nerven.
Was genau verkaufen Sie?
Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg. Darin stehen Flurstücke, Eigentümer und Belastungen. Prüfen Sie vor allem Abteilung II mit Rechten wie Wegerecht, Leitungsrecht oder Wohnrecht. Solche Eintragungen bleiben beim Verkauf bestehen, wenn sie nicht gelöscht werden.
Gehören zum Grundstück mehrere Flurstücke, etwa ein Garten jenseits des Wegs oder eine Garage auf eigenem Flurstück, müssen alle im Vertrag stehen. Bei Häusern in Ortsteilen wie Lützelburg lohnt ein Blick auf die Gemarkung, weil sie im Vertrag korrekt bezeichnet sein muss.
Bei Eigentumswohnungen zählen zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Sondernutzungsrechte. Ein Stellplatz kann Teileigentum sein oder nur ein Sondernutzungsrecht. Beides ist verkaufbar, wird aber unterschiedlich im Vertrag beschrieben. Mehr dazu steht im Beitrag Wohnung in Gablingen verkaufen.
In welcher Reihenfolge gehen Sie vor?
| Phase | Was passiert | Ergebnis |
|---|---|---|
| Vorbereitung | Eigentum klären, Grundbuch, Bauakte, Energieausweis | vollständige Unterlagen |
| Bewertung | Besichtigung, Bodenrichtwert, Vergleich | begründeter Angebotspreis |
| Vermarktung | Exposé, Inserate, Anfragen filtern | qualifizierte Interessenten |
| Besichtigungen | Einzeltermine, Fragen beantworten | ernsthafte Kaufangebote |
| Käuferprüfung | Finanzierungsbestätigung, Identität | gesicherter Käufer |
| Vertragsentwurf | Notar erstellt Entwurf, Fragen klären | unterschriftsreifer Vertrag |
| Beurkundung | Termin beim Notar | wirksamer Kaufvertrag |
| Abwicklung | Vormerkung, Löschung, Zahlung, Übergabe | Eigentumswechsel |
Die Phasen überschneiden sich manchmal. Den Energieausweis bestellen Sie am besten schon während der Bewertung. Er muss vorliegen, bevor das erste Inserat erscheint.
Wie finden Sie den richtigen Angebotspreis?
Der Angebotspreis ist die Zahl, die im Inserat steht. Er sollte über einem realistischen Verkaufswert liegen, aber nicht so weit, dass ernsthafte Käufer gar nicht erst anfragen. Für Gablingen fließen Bodenrichtwert, Zustand und die Nachfrage von Pendlern und Familien aus dem Augsburger Raum ein.
Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss am Landratsamt Augsburg, abrufbar auch im BayernAtlas. Für das Gebäude zählen Baujahr und Modernisierungen. Eine kostenlose Wertermittlung verbindet beides mit der Erfahrung aus tatsächlichen Verkäufen.
Wie schützen Sie sich vor unseriösen Interessenten?
Nicht jeder, der anfragt, kann kaufen. Ein Vorgespräch klärt Budget und Zeitrahmen, bevor jemand Ihr Haus betritt. Bei der Besichtigung lassen Sie sich Namen und Kontaktdaten geben. Wertsachen und persönliche Unterlagen gehören weggeräumt.
Vor dem Notartermin brauchen Sie eine belastbare Bestätigung der Finanzierung. Gemeint ist die schriftliche Aussage einer Bank, dass sie diese Immobilie zu diesem Preis finanziert. Eine allgemeine Bonitätsauskunft reicht dafür kaum aus. Worauf Sie achten, beschreibt der Beitrag zum Finanzierungsnachweis des Käufers in Gablingen.
Was bringt eine Reservierung?
Manche Käufer bitten um eine Reservierung, bis die Bank zusagt. Eine solche Vereinbarung mit dem Makler bindet weder Sie noch den Käufer rechtlich an den Kauf. Sie zeigt aber, dass beide es ernst meinen. Die Grenzen solcher Absprachen erklärt der Beitrag zur Reservierung durch einen Kaufinteressenten in Gablingen.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Gablingen zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Was steht im Entwurf des Kaufvertrags?
Der Notar erstellt den Entwurf auf Basis der Angaben von Käufer und Verkäufer. Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Sie bekommen ihn zur selben Zeit.
Lesen Sie den Entwurf mit Stift und Grundbuchauszug. Achten Sie auf folgende Punkte:
- Stimmen Namen, Geburtsdaten und Anschriften aller Beteiligten?
- Sind alle Flurstücke und bei Wohnungen Sondereigentum, Keller und Stellplatz genannt?
- Welche Voraussetzungen müssen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sein?
- Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über?
- Wird die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen, und sind bekannte Mängel aufgeführt?
- Ist mitverkauftes Inventar wie Einbauküche oder Gartenhaus eigens geregelt?
Unklare Punkte schreiben Sie dem Notariat vorab. Am Termin selbst liest der Notar den Vertrag vor und erklärt ihn, Änderungen in letzter Minute sind aber mühsam.
Wie sichert der Notar Sie als Verkäufer ab?
Das Verfahren ist so aufgebaut, dass keine Seite ihre Leistung erbringt, bevor die andere gesichert ist. Nach der Beurkundung beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung. Sie schützt den Käufer. Gleichzeitig holt er die Löschungsbewilligung Ihrer Bank, falls noch eine Grundschuld eingetragen ist, und klärt, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Ihre Bank erhält direkt den Ablösebetrag, den Rest bekommen Sie. Erst danach übergeben Sie die Schlüssel, und der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch.
Gibt es noch eine Restschuld, fragen Sie Ihre Bank früh nach dem Ablösebetrag und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Ein Kündigungsrecht nach § 489 oder § 490 BGB kann bestehen. Die genaue Rechnung erstellt Ihre Bank.
Welche Fehler kosten kurz vor dem Ziel Zeit?
Viele Verzögerungen entstehen auf den letzten Metern. Eine fehlende Unterschrift eines Miterben, eine Bauakte, die erst nach dem Termin auftaucht, oder ein Käufer, dessen Bank noch ein Gutachten anfordert.
Häufige Ursachen sind außerdem ungenehmigte Anbauten, ein fehlender Energieausweis oder unklare Angaben zur Wohnfläche. Klären Sie diese Punkte vor der Vermarktung. Bei Häusern mit Mängeln lohnt der Blick in den Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Gablingen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Gablingen?
Katja M. Kuhn betreut seit 2005 Verkäufe von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in Augsburg und den umliegenden Gemeinden. Sie klärt mit Ihnen Eigentumsfragen, besorgt Unterlagen bei Grundbuchamt und Landratsamt, prüft Kaufinteressenten und liefert dem Notar alle Daten für den Vertragsentwurf. Bis zur Übergabe bleibt sie an Ihrer Seite. Mehr dazu lesen Sie auf der Seite Leistungen von Immobilien Kuhn.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Gablingen
Welcher Notar ist für einen Verkauf in Gablingen zuständig?
Sie können jeden Notar in Deutschland wählen. In der Praxis beauftragt meist der Käufer einen Notar in Augsburg oder im Landkreis, weil er die Kosten trägt.
Wie lange vor dem Notartermin brauche ich die Finanzierungszusage?
Vor der Terminvereinbarung. Ohne Bestätigung der Bank sollten Sie keinen Termin festlegen.
Kann der Käufer nach dem Notartermin noch zurücktreten?
Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag dies vorsieht oder ein gesetzlicher Grund vorliegt.
Was passiert mit meiner Grundschuld beim Verkauf in Gablingen?
Der Notar holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank. Aus dem Kaufpreis wird die Restschuld direkt abgelöst.
Muss ich bei einem Grundstück in Gablingen auch einen Energieausweis vorlegen?
Für ein unbebautes Grundstück nicht. Steht ein Gebäude darauf, gelten die Pflichten für Wohngebäude in der Regel auch dann.
Was gehört zur Übergabe?
Schlüssel, Zählerstände, Bedienungsanleitungen und ein von beiden unterschriebenes Protokoll.
Wer meldet den Eigentümerwechsel bei der Gemeinde Gablingen?
Das Finanzamt und die Gemeinde erhalten Mitteilungen über den Notar. Sie selbst kündigen Strom und Versicherungen oder schreiben sie um.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie, wer im Grundbuch steht, und sammeln Sie die Unterlagen. Für einen geordneten Ablauf bis zum Notartermin erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über die Seite Kontakt.
Ihr nächster Schritt in Gablingen
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
Telefon: 0821 8108082
