Kostenlose Immobilienbewertung in Oberhausen: Wie läuft sie ab?

Eine kostenlose Immobilienbewertung in Oberhausen beginnt mit einem kurzen Telefonat, führt zu einem Ortstermin von etwa einer Stunde und endet mit einer begründeten Preiseinschätzung. Grundlage sind Bodenrichtwert, Bauzustand, Wohnfläche und die Lage im Augsburger Stadtteil. Für die Verkaufsentscheidung reicht diese Einschätzung in den meisten Fällen aus; für Gericht oder Finanzamt brauchen Sie dagegen ein Gutachten.

Wofür brauchen Eigentümer in Oberhausen eine Bewertung?

Die häufigsten Anlässe sind ein geplanter Verkauf, eine Erbschaft oder die Frage, ob sich ein Umzug in eine kleinere Wohnung finanziell rechnet. Manche Eigentümer möchten auch einfach wissen, wo ihr Haus steht, bevor sie mit der Bank über eine Anschlussfinanzierung sprechen.

Für jeden dieser Anlässe ist eine marktnahe Einschätzung hilfreich. Sie zeigt, welchen Preis Käufer in Oberhausen für vergleichbare Objekte zu zahlen bereit sind, und schafft eine Grundlage für Gespräche in der Familie. Erben nutzen sie oft als ersten Schritt, bevor sie entscheiden, ob verkauft oder vermietet wird. Mehr dazu finden Sie im Beitrag zum geerbten Haus in Oberhausen.

Wie läuft die Bewertung ab?

Der Ablauf gliedert sich in vier Phasen. Jede davon hat ihren eigenen Zweck.

Phase 1: Erstes Telefonat

Im Gespräch klärt die Maklerin Objektart, Baujahr, ungefähre Wohnfläche und den Anlass. Sie fragt auch, welche Unterlagen vorhanden sind. Danach vereinbaren Sie einen Termin vor Ort.

Phase 2: Vorbereitung im Büro

Vor dem Termin werden der Bodenrichtwert recherchiert, die Lage auf der Karte geprüft und Angebote aus der Umgebung gesichtet. So kommt die Maklerin mit einem ersten Bild zu Ihnen.

Phase 3: Ortstermin

Bei der Besichtigung geht es durch alle Räume, vom Keller bis zum Dachboden. Die Maklerin achtet auf Feuchtigkeit, Zustand der Fenster, Alter der Heizung, Leitungen, Bäder und Böden. Sie fragt nach Modernisierungen und sieht sich das Grundstück an. Rechnen Sie mit etwa einer Stunde, bei größeren Häusern länger.

Phase 4: Schriftliche Einschätzung

Einige Tage später erhalten Sie die Einschätzung mit Begründung. Darin steht, welche Faktoren den Wert stützen und welche ihn mindern. Oft folgt ein zweites Gespräch, in dem Fragen besprochen werden.

Welche Unterlagen sollten Sie bereitlegen?

Je mehr Informationen vorliegen, desto genauer wird die Einschätzung. Fehlendes lässt sich meist nachreichen.

Wenn Pläne fehlen, kann eine Einsicht in die Bauakte beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg weiterhelfen. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg.

Nach welchen Verfahren wird der Wert ermittelt?

Für Wohnimmobilien kommen drei Verfahren in Frage. Welches passt, hängt von der Objektart ab.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für Eigentumswohnungen, weil es in Oberhausen viele ähnliche Wohnungen gibt. Das Sachwertverfahren wird bei selbst genutzten Einfamilien- und Doppelhäusern angewandt. Es addiert Bodenwert und den Wert des Gebäudes nach Alter und Zustand. Das Ertragswertverfahren passt zu Mehrfamilienhäusern und vermieteten Objekten, weil hier die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.

In der Praxis kombiniert eine erfahrene Maklerin diese Ansätze mit ihrer Kenntnis der aktuellen Nachfrage. Ein Haus mit Garten in ruhiger Seitenstraße wird von Familien anders bewertet als eines an einer viel befahrenen Straße.

Was macht Häuser und Wohnungen in Oberhausen besonders?

Oberhausen liegt nordwestlich der Augsburger Innenstadt, an der Wertach, und grenzt an Kriegshaber, Bärenkeller und Pfersee. Der Stadtteil hat eine lange Geschichte als Wohnort von Arbeiterfamilien und ist bis heute vielfältig geprägt. Für die Bewertung bedeutet das: Die Spanne zwischen einzelnen Objekten ist groß.

Diese Merkmale schauen Bewerter besonders genau an:

• Baujahr und Umbauten, weil viele Häuser mehrfach erweitert wurden
• Lärm durch Hauptstraßen und Bahnlinie
• Nähe zu Straßenbahn und Bahnhof Augsburg-Oberhausen
• Zustand von Keller und Fundamenten bei älteren Gebäuden
• Stellplätze, weil Parken in dichter bebauten Straßen knapp sein kann

Bekannte Schwachstellen sollten Sie beim Termin offen ansprechen. Ein feuchter Kellerraum oder ein altes Dach fließt in den Wert ein. Im Verkauf müssen solche Punkte später auch Käufern mitgeteilt werden. Was dabei gilt, erklärt der Beitrag zu den Mängeln beim Hausverkauf in Oberhausen.

Wie genau sind Onlinebewertungen?

Onlinerechner arbeiten mit Durchschnittswerten aus Angebotsdaten. Sie kennen weder den Zustand Ihres Dachs noch die Feuchtigkeit im Keller oder den neuen Heizkessel. Das Ergebnis ist daher eine grobe Spanne, die je nach Objekt deutlich vom tatsächlichen Marktpreis abweichen kann.

Als erste Orientierung können Sie einen Rechner nutzen. Für eine Verkaufsentscheidung sollten Sie sich darauf aber nicht verlassen. Wer mit einem Onlinewert in die Preisverhandlung geht, wird von gut vorbereiteten Käufern schnell eingeholt.

Wann reicht eine kostenlose Bewertung nicht aus?

Eine Maklereinschätzung dient dem Verkauf. In manchen Situationen verlangen Behörden oder Gerichte ein formales Gutachten:

1. bei Streit unter Erben über den Wert
2. für das Finanzamt, etwa bei der Erbschaftsteuer, wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen möchten
3. im Scheidungsverfahren zur Berechnung des Zugewinns
4. bei Pflichtteilsansprüchen nach §§ 2303 ff. BGB

Dann beauftragen Sie einen öffentlich bestellten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss. Diese Gutachten sind kostenpflichtig und dauern länger. Für die steuerlichen Fragen ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Was passiert nach der Bewertung?

Sie entscheiden in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen möchten. Welche Leistungen ein begleiteter Verkauf umfasst, sehen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen. Viele Eigentümer lassen ein paar Wochen vergehen, sprechen mit der Familie und rechnen ihre nächste Wohnsituation durch. Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, zeigt der Beitrag Haus in Oberhausen verkaufen, wie es weitergeht. Bei einer Eigentumswohnung hilft der Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Oberhausen?

Katja M. Kuhn bewertet Häuser und Wohnungen in Oberhausen kostenlos und unverbindlich. Sie kommt persönlich zum Termin, sieht sich das Objekt vollständig an und erklärt ihre Einschätzung im Gespräch. Seit 2005 ist sie als Maklerin in Augsburg tätig, ihr Büro liegt in der Dominikanergasse 1. Eine Anfrage können Sie über die Seite zur kostenlosen Wertermittlung stellen.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Oberhausen

Ist die Bewertung in Oberhausen wirklich kostenlos?

Ja. Die Einschätzung durch Immobilien Kuhn kostet Sie nichts und ist an keinen Verkaufsauftrag gebunden.

Wie lange dauert der Ortstermin?

Für eine Wohnung genügt meist eine knappe Stunde. Bei einem Einfamilienhaus mit Keller, Dachboden und Garten kann es länger dauern.

Muss ich mein Haus in Oberhausen vor der Bewertung aufräumen?

Ein normaler Wohnzustand reicht. Wichtig ist, dass Keller, Dachboden und Heizungsraum zugänglich sind.

Kann ich die Bewertung auch für eine vermietete Wohnung in Oberhausen bekommen?

Ja. Dann sollten Mietvertrag und Mieterhöhungen vorliegen. Den Termin stimmen Sie mit dem Mieter ab, der der Besichtigung zustimmen muss.

Woher kommt der Bodenrichtwert für Oberhausen?

Er wird vom Gutachterausschuss der Stadt Augsburg ermittelt und regelmäßig aktualisiert. Sie können ihn im BayernAtlas selbst nachsehen.

Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Verkehrswert?

Der Angebotspreis ist der Preis im Inserat. Der Verkehrswert ist der Wert, der nach gesetzlichen Vorgaben bei einem gewöhnlichen Verkauf erzielbar wäre. Beide können voneinander abweichen.

Darf ich die Einschätzung für die Bank verwenden?

Banken akzeptieren sie häufig als Orientierung, nehmen für Kredite aber eigene Bewertungen vor. Fragen Sie Ihre Bank, welche Form sie benötigt.

Lohnt eine zweite Meinung für eine Immobilie in Oberhausen?

Wenn Sie unsicher sind, ja. Achten Sie beim Vergleich auf die Begründung, weniger auf die höchste Zahl.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Legen Sie die vorhandenen Unterlagen zusammen und notieren Sie, was in den letzten Jahren erneuert wurde. Dann vereinbaren Sie einen Termin. Katja M. Kuhn erreichen Sie unter 0821 8108082 oder über das Kontaktformular.