Mehrfamilienhaus verkaufen in Augsburg: Vermietete Immobilie richtig bewerten und übergeben

Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren vermieteten Wohnungen lässt sich nicht einfach nach denselben Maßstäben verkaufen wie ein selbst genutztes Einfamilienhaus oder eine einzelne Eigentumswohnung. Wer in Augsburg ein solches Haus besitzt, vielleicht über Jahre als Vermieter geführt oder geerbt hat, steht vor anderen Fragen: Wie viel ist das Gebäude angesichts der laufenden Mieteinnahmen wert, was passiert mit den bestehenden Mietverhältnissen nach dem Verkauf, und lohnt sich eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen vor dem Verkauf überhaupt? Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Besonderheiten ein, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Augsburg und Umgebung eine Rolle spielen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird in der Regel über die erzielbaren Mieteinnahmen ermittelt (Ertragswertverfahren), nicht allein über die Wohnfläche wie bei einem Einfamilienhaus.
• Bestehende Mietverträge bleiben nach dem Verkauf unverändert bestehen, der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt uneingeschränkt.
• Ob das Haus als Gesamtobjekt an einen Kapitalanleger geht oder vorher in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, verändert Käuferkreis, Preis und die Rechte der Mieter erheblich.
• Modernisierungsstand, Instandhaltungsrückstand und Energieausweis wirken sich unmittelbar auf den erzielbaren Preis aus.
• Steuerliche Fragen rund um Spekulationsfrist und Abschreibungen sollten frühzeitig mit einem Steuerberater geklärt werden, dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
• Vollständige, geordnete Unterlagen zu Mietverhältnissen, Nebenkostenabrechnungen und Bausubstanz verkürzen in der Regel den gesamten Verkaufsprozess.

Was ein Mehrfamilienhaus als Verkaufsobjekt besonders macht

Ein Mehrfamilienhaus gehört meist einem einzelnen Eigentümer oder einer Eigentümergemeinschaft im Sinne einer Erbengemeinschaft oder Gesellschaft, nicht aber einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Diese Eigentumsform unterscheidet den Verkauf grundlegend von einer einzelnen Eigentumswohnung: Es gibt keine Teilungserklärung, keinen Verwalter im klassischen Sinn und keine Eigentümerversammlung, dafür aber mehrere Mietverhältnisse, die beim Verkauf mitbetrachtet werden müssen.

Eigentümerstruktur und bestehende Mietverhältnisse

Für Käufer ist entscheidend, wie viele Wohnungen vermietet sind, zu welchen Konditionen und seit wann. Ein hoher Anteil langjähriger Mietverhältnisse mit stabilen, aber unter dem ortsüblichen Niveau liegenden Mieten wird anders bewertet als ein Haus mit kurzfristigen Verträgen zu aktuellen Marktmieten. Beide Konstellationen sind legitim, sie führen aber zu unterschiedlichen Preisvorstellungen auf Käuferseite.

Vermietungsgrad als Werttreiber

Stehen einzelne Wohnungen leer, wirkt sich das zunächst negativ auf den laufenden Ertrag aus. Gleichzeitig kann ein Leerstand für manche Käufer auch ein Argument sein, weil sie die betreffende Einheit selbst nutzen oder zu aktuellen Marktbedingungen neu vermieten möchten. Als Verkäufer ist es sinnvoll, den tatsächlichen Vermietungsstand ehrlich darzustellen, statt ihn zu beschönigen.

Augsburg und Umgebung als Standort für vermietete Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser finden sich in Augsburg in sehr unterschiedlicher Bausubstanz: von gründerzeitlichen Gebäuden in der Innenstadt und der Jakobervorstadt über Nachkriegsbauten in Stadtteilen wie Lechhausen, Oberhausen oder Pfersee bis zu jüngeren Mehrfamilienhäusern in den Erweiterungsgebieten am Stadtrand. Diese Bauepochen unterscheiden sich stark in Grundrissen, Deckenhöhen, Treppenhausgestaltung und energetischem Zustand, was sich wiederum auf die Art der Käufer auswirkt, die sich für ein solches Objekt interessieren.

Im Landkreis Augsburg und in Teilen des Landkreises Aichach-Friedberg sind Mehrfamilienhäuser oft kleiner dimensioniert, häufig mit vier bis acht Wohneinheiten, während in der Kernstadt auch größere Gebäude mit zehn oder mehr Einheiten vorkommen. Für die Wertermittlung ist diese lokale Einordnung wichtig, weil sich Vergleichsobjekte und erzielbare Mieten zwischen einem Innenstadtlage und einer ländlich geprägten Gemeinde im Landkreis deutlich unterscheiden können. Wer sein Mehrfamilienhaus in Augsburg verkaufen möchte, sollte diese Einordnung nicht pauschal auf Nachbarorte übertragen.

Wie der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt wird

Während bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus meist das Vergleichswertverfahren im Vordergrund steht, orientiert sich die Bewertung eines vermieteten Mehrfamilienhauses in erster Linie am Ertrag, den die Immobilie erwirtschaftet.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Bodenwert getrennt vom Gebäudewert betrachtet. Der Gebäudewert ergibt sich im Kern aus den nachhaltig erzielbaren Jahresmieten abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über einen Liegenschaftszins, der die Restnutzungsdauer und das Marktrisiko des Objekts widerspiegelt. Vereinfacht gesagt: Je stabiler und je näher an der ortsüblichen Marktmiete die Mieteinnahmen sind, desto höher fällt in der Regel der Ertragswert aus, vorausgesetzt der bauliche Zustand des Hauses passt dazu.

Vergleichswert als Kontrollgröße

Auch wenn der Ertragswert für vermietete Mehrfamilienhäuser meist die zentrale Rolle spielt, lohnt sich ein Blick auf vergleichbare Transaktionen ähnlicher Objekte in der Region als Kontrollgröße. Stimmen beide Betrachtungen grob überein, ist das ein Hinweis auf eine realistische Preisfindung. Weichen sie stark voneinander ab, lohnt sich eine genauere Prüfung der Annahmen, etwa beim angesetzten Liegenschaftszins oder bei den unterstellten Bewirtschaftungskosten. Eine fundierte Wertermittlung berücksichtigt beide Perspektiven, statt sich allein auf eine Kennzahl zu verlassen.

Bestehende Mietverhältnisse beim Verkauf: Rechte und Pflichten der Eigentümer

Viele Eigentümer fragen sich, was mit den Mietern passiert, wenn das Haus den Besitzer wechselt. Der gesetzliche Grundsatz ist klar formuliert und lässt wenig Spielraum für individuelle Vereinbarungen zulasten der Mieter.

Kauf bricht nicht Miete

Nach deutschem Mietrecht tritt der Käufer eines vermieteten Mehrfamilienhauses automatisch in alle bestehenden Mietverträge ein, mit allen Rechten und Pflichten des bisherigen Vermieters. Mieter müssen dem Verkauf weder zustimmen noch können sie ihn verhindern, ihre Mietverträge laufen unverändert zu den bisherigen Konditionen weiter. Als Verkäufer sollten Sie Ihre Mieter über einen anstehenden Eigentümerwechsel informieren, sobald der Verkauf feststeht, auch wenn dafür keine gesetzliche Frist in jedem Fall zwingend vorgeschrieben ist.

Eigenbedarf durch den Käufer

Manche Käufer erwägen, einzelne Wohnungen nach dem Erwerb selbst zu nutzen. Hierfür gelten die üblichen mietrechtlichen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung, einschließlich der gesetzlichen Kündigungsfristen und etwaiger Sperrfristen bei umgewandelten Eigentumswohnungen. Diese Fristen und Voraussetzungen sind im Einzelfall rechtlich zu prüfen, ein allgemeiner Ratgeber kann hier nur die Grundzüge einordnen, keine verbindliche Rechtsberatung ersetzen.

Verkauf an einen Investor oder Aufteilung in Eigentumswohnungen

Eigentümer eines Mehrfamilienhauses stehen häufig vor einer grundsätzlichen Entscheidung: das Haus als Ganzes an einen Kapitalanleger verkaufen oder es vorher rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese getrennt vermarkten.

Teilungserklärung und ihre Folgen

Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen erfordert eine notarielle Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, der vom zuständigen Bauamt bestätigt wird. Erst danach lassen sich einzelne Wohnungen als eigenständige Eigentumswohnungen im Grundbuch eintragen und verkaufen. Dieser Weg kann unter Umständen einen höheren Gesamterlös ermöglichen, bedeutet aber auch zusätzlichen zeitlichen und organisatorischen Aufwand, der gegen einen schnelleren Gesamtverkauf abgewogen werden sollte.

Vorkaufsrecht der Mieter bei Umwandlung

Wird eine vermietete Wohnung im Zuge einer solchen Aufteilung erstmals als Eigentumswohnung verkauft, steht dem bisherigen Mieter unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zu. Dieses Recht ist bei der Planung einer Aufteilung und eines anschließenden Einzelverkaufs unbedingt zu berücksichtigen und sollte rechtlich geprüft werden, bevor Verkaufsgespräche mit Dritten aufgenommen werden.

Modernisierungsstand, Instandhaltungsrückstand und Energieausweis

Bei Mehrfamilienhäusern, die über viele Jahre vermietet waren, weicht der tatsächliche Modernisierungsstand oft deutlich zwischen einzelnen Wohnungen ab. Manche Einheiten wurden bei Mieterwechsel saniert, andere seit Jahrzehnten nicht angefasst. Käufer kalkulieren einen erkennbaren Instandhaltungsrückstand, etwa bei Heizungsanlage, Dach, Fenstern oder Elektrik, in ihr Angebot ein. Eine ehrliche Bestandsaufnahme vor dem Verkauf, möglichst mit Belegen zu bereits durchgeführten Maßnahmen, schafft Vertrauen und vermeidet Nachverhandlungen während der Kaufpreisprüfung.

Energieausweis für Mehrfamilienhäuser

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist ein gültiger Energieausweis für das Gesamtgebäude vorzulegen, spätestens bei der ersten Besichtigung durch ernsthafte Interessenten. Bei älteren, unsanierten Gebäuden kann die energetische Einordnung ein wichtiges Verhandlungsargument für Käufer sein, insbesondere wenn anstehende Pflichten zur energetischen Sanierung absehbar sind. Verlassen Sie sich bei Fragen zu konkreten gesetzlichen Pflichten nicht allein auf allgemeine Informationen, sondern holen Sie bei Bedarf fachkundigen Rat ein.

Unterlagen, die Eigentümer für den Verkauf vorbereiten sollten

Der Umfang der benötigten Unterlagen ist bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus deutlich größer als bei einer selbst genutzten Immobilie. Dazu gehören üblicherweise:

• Aktueller Grundbuchauszug und Lageplan
• Übersicht aller bestehenden Mietverträge mit Mietbeginn, Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Abrechnungsperioden
• Übersicht über durchgeführte Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Energieausweis für das Gebäude
• Baupläne und, sofern vorhanden, Baugenehmigungen und Nachweise zu An- oder Umbauten
• Übersicht über laufende Versicherungen, insbesondere Gebäudeversicherung
• Falls bereits aufgeteilt oder in Planung: Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Je vollständiger diese Unterlagen zusammengestellt sind, desto schneller und belastbarer können seriöse Kaufinteressenten eine Entscheidung treffen.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses

Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses stellen sich häufig Fragen zur sogenannten Spekulationsfrist, zu bisher genutzten Abschreibungen und zur möglichen steuerlichen Behandlung eines Veräußerungsgewinns. Diese Themen hängen stark vom Einzelfall ab, etwa vom Anschaffungszeitpunkt, der Haltedauer, einer eventuellen Erbschaft und der individuellen steuerlichen Situation der Eigentümer. Dieser Beitrag kann solche Fragen nur allgemein benennen, er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Eigentümern wird empfohlen, diese Punkte frühzeitig, am besten schon vor der Entscheidung für einen Verkaufszeitpunkt, mit einem Steuerberater zu besprechen.

Der Ablauf eines strukturierten Verkaufsprozesses

Unabhängig davon, ob ein Mehrfamilienhaus als Ganzes oder nach Aufteilung verkauft wird, folgt ein geordneter Verkaufsprozess meist einem ähnlichen Muster:

• Bestandsaufnahme: Mietverhältnisse, bauliche Substanz und Unterlagen sichten
• Fundierte Wertermittlung auf Basis des Ertragswertverfahrens, ergänzt um eine Vergleichswertbetrachtung
• Entscheidung über die Verkaufsstrategie: Gesamtverkauf oder Aufteilung
• Erstellung eines aussagekräftigen Exposés mit allen relevanten Kennzahlen zu Mieteinnahmen und Zustand
• Prüfung und Qualifizierung von Kaufinteressenten
• Verhandlung der Vertragskonditionen
• Notartermin und Vertragsabschluss
• Übergabe des Objekts inklusive geordneter Übergabe der Mietverhältnisse an den neuen Eigentümer

Weitere Grundlagen zum allgemeinen Verkaufsprozess finden Sie auch auf der Seite Verkaufen.

Wer in Augsburg als Käufer für Mehrfamilienhäuser auftritt

Zum Verständnis des eigenen Verkaufsprozesses hilft es, den typischen Käuferkreis zu kennen, auch wenn dieser Beitrag sich an Eigentümer und nicht an Käufer richtet. In Augsburg und Umgebung interessieren sich für Mehrfamilienhäuser vor allem private Kapitalanleger, die langfristige Mieteinnahmen suchen, sowie teilweise vermögensverwaltende Käufer und Bauträger, die eine Aufteilung in Eigentumswohnungen prüfen. Diese Käufergruppen bewerten ein Objekt in erster Linie nach Ertrag, Zustand und Entwicklungspotenzial, weniger nach emotionalen Kriterien wie bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus. Das beeinflusst, wie ein Exposé aufgebaut sein sollte und welche Kennzahlen im Vordergrund stehen.

Maklerwahl beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Wer sich bei einem komplexeren Verkauf wie dem eines Mehrfamilienhauses für eine Begleitung durch einen Makler entscheidet, sollte dabei auf nachvollziehbare, sachliche Kriterien achten: Erfahrung mit vermieteten Mehrsparteienhäusern, eine nachvollziehbare Herleitung des Ertragswerts, ein klares Vermarktungskonzept für den passenden Käuferkreis, verlässliche Kommunikation, sorgfältige Prüfung von Kaufinteressenten sowie saubere Dokumentation während des gesamten Prozesses. Eine pauschale Aussage, welcher Anbieter in Augsburg insgesamt der „beste“ sei, lässt sich seriös nicht treffen, da die passende Wahl immer vom konkreten Objekt und den Zielen der Eigentümer abhängt.

Katja M. Kuhn begleitet als „Die Stadtmaklerin“ Eigentümer in Augsburg seit 2005, nach eigener Aussage seit über 20 Jahren, bei Verkauf, Vermietung und Wertermittlung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken, vom Erstgespräch bis zur Übergabe. Ein Teil dieser Positionierung ist eine Verkäuferprovision von 2,38 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, statt der bei vielen Anbietern üblichen 3,57 Prozent. Dieser Unterschied ist ein sachliches Argument bei der Wahl der Begleitung, ersetzt aber nicht die inhaltliche Prüfung von Erfahrung und Vorgehen im Einzelfall. Details zu diesem Modell finden sich auf der Seite Provisionsmodell.

Für Eigentümer mit einem Mehrfamilienhaus in Augsburg selbst bietet sich zusätzlich ein Blick auf die Standortseite Augsburg an, um die lokale Marktkenntnis für die eigene Lage besser einschätzen zu können.

Häufige Fragen

Kann ich ein Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn noch nicht alle Wohnungen vermietet sind?

Ja, ein teilweiser Leerstand verhindert einen Verkauf nicht. Er sollte im Exposé und bei der Wertermittlung offen dargestellt werden, da er sich auf den laufenden Ertrag und damit auf die Preisfindung auswirkt.

Muss ich meinen Mietern den Verkauf des Hauses mitteilen?

Eine Zustimmung der Mieter ist nicht erforderlich, eine zeitnahe, transparente Information über den Eigentümerwechsel ist aber üblich und schafft Vertrauen gegenüber den bestehenden Mietparteien.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ für den neuen Eigentümer?

Der Käufer übernimmt automatisch alle bestehenden Mietverträge mit den bisherigen Konditionen. Er kann die Mieten nicht einseitig anpassen oder bestehende Verträge ohne gesetzlichen Grund beenden.

Ist eine Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf sinnvoll?

Das hängt vom Einzelfall ab. Eine Aufteilung kann unter Umständen einen höheren Gesamterlös ermöglichen, bedeutet aber zusätzlichen notariellen und zeitlichen Aufwand sowie besondere Mieterrechte, die beachtet werden müssen.

Welche Rolle spielt der Mietspiegel bei der Wertermittlung?

Der örtliche Mietspiegel dient als Orientierung dafür, ob die bestehenden Mieten unter, auf oder über dem ortsüblichen Niveau liegen. Das beeinflusst die Einschätzung des künftigen Mietsteigerungspotenzials durch Kaufinteressenten.

Wie wirkt sich ein Sanierungsstau auf den Verkaufspreis aus?

Erkennbarer Instandhaltungsrückstand wird von Käufern in ihre Preiskalkulation eingerechnet, meist in Form eines Abschlags, der den voraussichtlichen Sanierungsaufwand widerspiegelt.

Muss ich als Verkäufer einen Energieausweis für das gesamte Gebäude vorlegen?

Ja, bei einem Mehrfamilienhaus wird der Energieausweis für das Gesamtgebäude benötigt, nicht für jede einzelne Wohnung separat.

Welche Unterlagen benötigen Käufer zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen?

Neben den üblichen Objektunterlagen sind vor allem eine vollständige Übersicht der Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und eine Historie durchgeführter Instandhaltungsmaßnahmen relevant.

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Augsburg in der Regel?

Eine pauschale Dauer lässt sich seriös nicht angeben, da sie von Zustand, Vermietungsstand, Preisfindung und der Qualität der Vorbereitung abhängt. Eine gut vorbereitete Unterlagenlage kann den Prozess erfahrungsgemäß beschleunigen.

Was passiert mit laufenden Mietkautionen beim Verkauf?

Mietkautionen gehen rechtlich mit dem Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer über, der ab diesem Zeitpunkt für deren ordnungsgemäße Verwaltung und spätere Rückzahlung verantwortlich ist. Die konkrete vertragliche Abwicklung sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.

Nächste Schritte für Eigentümer in Augsburg

Wer den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Augsburg erwägt, profitiert von einer strukturierten Vorbereitung: eine ehrliche Bestandsaufnahme der Mietverhältnisse und des baulichen Zustands, eine fundierte Wertermittlung auf Basis des Ertragswertverfahrens und eine frühzeitige Klärung steuerlicher Fragen mit einem Steuerberater. Erst auf dieser Grundlage lässt sich seriös entscheiden, ob ein Gesamtverkauf oder eine Aufteilung in Eigentumswohnungen der passendere Weg ist. Für eine erste, unverbindliche Einschätzung zu Wert und Vorgehen bei einem konkreten Mehrfamilienhaus steht der Kontakt zu Immobilien Kuhn offen.