Wohnung in Göggingen verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung in Göggingen kommt es neben Lage und Zustand vor allem auf die Eigentümergemeinschaft an. Käufer und Banken wollen Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Versammlungen sehen. Ist die Wohnung vermietet, bestimmen der Mietvertrag und mögliche Rechte des Mieters den Kreis der Interessenten.

Welche Wohnungen werden in Göggingen verkauft?

In Göggingen werden Wohnungen aller Baujahre verkauft. Es gibt Altbauwohnungen in Häusern aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg, größere Wohnanlagen aus den Sechziger- und Siebzigerjahren und neuere Projekte mit Tiefgarage und Aufzug.

Jede dieser Gruppen hat ihre eigenen Käufer. Altbauwohnungen ziehen Menschen an, die hohe Decken und Dielenböden schätzen. Wer dagegen eine barrierearme Wohnung mit Lift sucht, wie viele Senioren aus dem Augsburger Umland, schaut eher auf Neubauten. Und die soliden Dreizimmerwohnungen der Nachkriegszeit sind oft der Einstieg für junge Familien, die sich ein Haus im Stadtgebiet noch nicht leisten wollen. Für Altbauten gibt es einen eigenen Beitrag zum Verkauf einer Altbauwohnung in Göggingen.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie?

Sie brauchen alle Dokumente, die Rechte, Kosten und geplante Maßnahmen der Gemeinschaft zeigen. Die meisten erhalten Sie bei Ihrer Hausverwaltung.

Wie Sie diese Unterlagen vollständig zusammenstellen, beschreibt der Beitrag zu den WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf in Göggingen ausführlich.

Was bedeutet die Verwalterzustimmung für Ihren Verkauf?

Die Verwalterzustimmung bedeutet, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, bevor der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen wird. Ob sie nötig ist, steht in der Teilungserklärung.

Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern, etwa wenn der Käufer erkennbar zahlungsunfähig ist. In der Praxis ist sie eine Formsache. Sie kostet allerdings Zeit, weil die Zustimmung notariell beglaubigt werden muss. Informieren Sie Ihre Hausverwaltung deshalb früh über den geplanten Verkauf, damit der Notar die Erklärung ohne Wartezeit anfordern kann.

Wie verkaufen Sie eine vermietete Wohnung in Göggingen?

Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie in der Regel an Kapitalanleger, denn der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Eigennutzer kommen nur infrage, wenn sie bereit sind, eine Eigenbedarfskündigung mit den gesetzlichen Fristen abzuwarten.

Was Kapitalanleger sehen möchten

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen zur Miethöhe
• Nachweise über pünktliche Mietzahlungen
• Nebenkostenabrechnung der letzten Jahre
• Angaben zur Kaution und deren Anlage

Rechte des Mieters

Ihr Mieter kann ein Vorkaufsrecht haben, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Eigentum aufgeteilt wurde. Der Notar teilt ihm den Vertragsinhalt mit, er hat dann zwei Monate Zeit zur Entscheidung. Besichtigungen müssen Sie mit dem Mieter abstimmen. Er muss sie zu angemessenen Zeiten und nach Vorankündigung dulden.

Mehr dazu, wie Anleger rechnen, steht im Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger in Augsburg.

Welche Fragen stellen Käufer bei Besichtigungen?

Käufer fragen zuerst nach den monatlichen Kosten und dann nach dem Zustand des Gebäudes. Wer die Antworten parat hat, wirkt glaubwürdig.

Typische Fragen in Göggingen sind:

1. Wie hoch ist das Hausgeld, und welcher Teil davon ist umlagefähig?
2. Wann wurden Dach, Fenster und Heizung des Gebäudes zuletzt erneuert?
3. Gibt es beschlossene oder geplante Sonderumlagen?
4. Wie weit ist es zur nächsten Straßenbahnhaltestelle?
5. Gehört ein Stellplatz oder eine Garage dazu?
6. Wie ist die Stimmung in der Eigentümergemeinschaft?

Die letzte Frage beantworten Sie ehrlich. Ein Käufer liest die Protokolle ohnehin und erkennt Streit über Jahre hinweg.

Wie wirkt sich eine geplante Sanierung auf den Preis aus?

Eine geplante Sanierung senkt den Preis, wenn die Rücklage dafür nicht ausreicht und eine Sonderumlage droht. Käufer ziehen die erwarteten Kosten gedanklich vom Kaufpreis ab.

Klären Sie im Kaufvertrag, wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt. Üblich ist, dass der Eigentümer zahlt, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Sie können aber auch eine andere Regelung vereinbaren. Beschlossene Maßnahmen gehören ins Exposé und in den Kaufvertrag. Wer sie verschweigt, riskiert eine spätere Rückforderung.

Wie präsentieren Sie Ihre Wohnung im Exposé?

Sie präsentieren die Wohnung mit hellen Fotos, einem korrekten Grundriss und einer ehrlichen Beschreibung der Lage innerhalb des Hauses. Etage, Ausrichtung und Balkon gehören an den Anfang.

Für Göggingen lohnt es, die Umgebung konkret zu beschreiben: Gehwege zu Einkauf und Ärzten, die Nähe zur Wertach für Spaziergänge, die Anbindung an die Innenstadt per Straßenbahn. Bei kleineren Wohnungen sprechen Sie Eltern von Studierenden an, indem Sie die Verbindung zur Universität nennen. Eine leergeräumte Wohnung wirkt auf Fotos oft kalt. Einige Möbel helfen, Größen einzuschätzen.

Fällt beim Verkauf Ihrer Wohnung Steuer an?

Steuer kann anfallen, wenn Sie die Wohnung vermietet hatten und zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Dann greift § 23 EStG, und der Gewinn ist als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern.

Haben Sie selbst in der Wohnung gewohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei. Schwierig wird es bei Mischformen, etwa wenn Sie zuerst selbst eingezogen sind und später vermietet haben. Auch eine geerbte Wohnung hat ihre eigenen Regeln, weil die Frist des Erblassers weiterläuft. Lassen Sie sich vor der Preisverhandlung von Ihrem Steuerberater ausrechnen, was netto bleibt. Der Beitrag zur Spekulationssteuer in Augsburg erläutert die Grundlagen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Göggingen?

Katja M. Kuhn kennt Wohnanlagen und Altbauten in Göggingen aus ihrer Arbeit seit 2005. Sie fordert bei der Hausverwaltung die nötigen Unterlagen an, prüft Protokolle auf beschlossene Maßnahmen und bereitet die Antworten auf typische Käuferfragen vor.

Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Besichtigungen mit Ihren Mietern ab. Bis zum Notar kümmert sie sich auch um die Verwalterzustimmung. Einen Überblick über ihre Leistungen finden Sie unter Leistungen, ihre Arbeit im Stadtteil auf der Seite Immobilienmakler Göggingen.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Göggingen

Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Bis zum vereinbarten Übergabetag zahlen Sie, danach der Käufer. Der Kaufvertrag regelt den Stichtag.

Brauche ich für meine Wohnung in Göggingen einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude. Ihre Hausverwaltung hat ihn in der Regel vorliegen.

Kann ich die Wohnung in Göggingen verkaufen, solange mein Mieter dort wohnt?

Ja. Der Mieter bleibt mit allen Rechten in der Wohnung, der Käufer übernimmt den Mietvertrag.

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Ihr Anteil wird mit dem Kaufpreis wirtschaftlich übertragen, eine Auszahlung an Sie erfolgt nicht.

Muss ich Streit in der Eigentümergemeinschaft offenlegen?

Laufende Verfahren und Beschlüsse mit Folgen für den Käufer sollten Sie offen ansprechen. Die Protokolle zeigen sie ohnehin.

Lohnt sich vor dem Verkauf in Göggingen eine neue Küche?

Selten. Käufer wählen Küchen lieber selbst aus, eine saubere bestehende Küche reicht meist.

Wie hoch ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen in Göggingen?

Konkrete Zahlen kann seriös niemand pauschal nennen. Eine Bewertung vor Ort zeigt, wie Ihre Wohnung im aktuellen Markt einzuordnen ist.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie die Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an und lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung ermitteln. Die kostenlose Wertermittlung vereinbaren Sie online oder telefonisch unter 0821 8108082. Wenn Sie den Verkauf eines Hauses planen, hilft der Beitrag Haus in Göggingen verkaufen.