Wohnung in Merching verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Wer eine Wohnung in Merching verkaufen will, braucht neben Grundbuchauszug und Energieausweis vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Käufer und ihre Banken prüfen diese Papiere genau. In einem Ort, in dem Einfamilienhäuser überwiegen, ist außerdem eine klare Vorstellung davon wichtig, wer Ihre Wohnung kaufen wird.

Wer sucht in Merching eine Eigentumswohnung?

Die Nachfrage nach Wohnungen im Ort kommt aus mehreren Richtungen. Ältere Eigentümer aus Merching und Umgebung möchten ihr Haus abgeben und im vertrauten Umfeld bleiben, ohne Garten und Treppen. Junge Erwachsene aus dem Ort suchen die erste eigene Wohnung, manchmal mit Unterstützung der Eltern. Paare aus Augsburg wünschen sich mehr Ruhe und Grün, ohne gleich ein Haus finanzieren zu müssen.

Kapitalanleger interessieren sich ebenfalls, vor allem für kleinere vermietete Einheiten. Wer an Anleger verkaufen will, sollte deren Rechnung kennen. Der Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger in Merching erklärt, worauf diese Käufer schauen.

Je nach Käufergruppe verschieben sich die Argumente. Selbstnutzer im Ruhestand fragen nach Aufzug, Stufen und Barrierefreiheit im Bad. Familien wollen wissen, wie weit Kindergarten und Grundschule entfernt sind. Pendler interessieren sich für Stellplatz und den Weg zum Bahnhof in Mering.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie?

Die Hausverwaltung ist Ihre wichtigste Quelle. Bitten Sie dort früh um die Unterlagen, denn manche Verwaltungen brauchen dafür einige Tage.

Ergänzend brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Für Wohnungen in Merching führt ihn das Grundbuchamt beim Amtsgericht Aichach.

Was ist mit Sondernutzungsrechten?

Stellplatz, Gartenanteil oder Kellerabteil sind oft als Sondernutzungsrecht geregelt. Das steht in der Teilungserklärung. Nennen Sie diese Rechte im Exposé ausdrücklich, denn bei Erdgeschosswohnungen mit Gartenanteil ist das für viele Käufer der eigentliche Grund für den Kauf.

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Nach § 12 WEG kann die Teilungserklärung vorsehen, dass der Verwalter oder die Gemeinschaft dem Verkauf zustimmen muss. Das ist in älteren Teilungserklärungen häufig der Fall. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden, sie muss aber in notariell beglaubigter Form vorliegen.

Fragen Sie die Hausverwaltung, ob eine solche Klausel besteht. Wenn ja, sollte der Notar die Zustimmung früh anfordern, damit sie die Fälligkeit des Kaufpreises nicht verzögert. Die Kosten für die Beglaubigung sind in vielen Teilungserklärungen geregelt.

Wie gehen Sie mit einer vermieteten Wohnung um?

Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung daher nur interessant, wenn ein Auszug absehbar ist.

Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Der Notar informiert ihn dann über den Kaufvertrag, und der Mieter kann zu denselben Bedingungen eintreten.

Für Besichtigungen gilt: Mieter müssen sie nach Absprache ermöglichen, und zwar zu zumutbaren Zeiten. Ein freundliches Gespräch und gebündelte Termine helfen mehr als formale Schreiben. Viele Mieter sind kooperativ, wenn sie wissen, was auf sie zukommt.

Wie wird der Preis einer Wohnung in Merching ermittelt?

Für Eigentumswohnungen nutzt man vor allem das Vergleichswertverfahren. In Merching gibt es nur wenige Wohnungsverkäufe, deshalb werden ähnliche Objekte aus Mering, Kissing und dem südlichen Augsburger Umland herangezogen. Wesentlich sind Wohnfläche, Etage, Balkon oder Garten, Baujahr und Zustand der Anlage.

Ein Faktor, den Eigentümer oft unterschätzen, ist die Gemeinschaft selbst. Eine gut verwaltete Anlage mit ausreichender Rücklage und gepflegtem Treppenhaus wirkt auf Käufer verlässlich. Steht dagegen eine Dachsanierung ohne Rücklage bevor, rechnen Käufer eine Sonderumlage ein. Den Wert Ihrer Wohnung ermittelt eine kostenlose Immobilienbewertung in Merching.

Wer zahlt beschlossene Sanierungen?

Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage trifft grundsätzlich den, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Das kann zu Überraschungen führen, wenn eine Umlage zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung fällig wird.

Regeln Sie deshalb im Kaufvertrag, wer welche Kosten trägt. Üblich ist, dass bis zur Übergabe beschlossene Maßnahmen der Verkäufer zahlt und danach der Käufer. Andere Lösungen sind möglich, wenn beide Seiten sich einigen.

Die Heizung ist bei Wohnanlagen eine gemeinschaftliche Frage. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gibt es keine Pflicht mehr, beim Austausch einen festen Anteil erneuerbarer Energie einzuplanen. Öl- und Gasheizungen bleiben zulässig, ab 2029 steigen aber die Anteile klimafreundlicher Brennstoffe. Protokolle, aus denen hervorgeht, wie die Gemeinschaft das plant, schaffen Klarheit.

Wie bereiten Sie die Wohnung für Besichtigungen vor?

Wohnungen wirken stärker über Licht und Ordnung als Häuser, weil die Flächen kleiner sind. Räumen Sie Flur und Küche frei, öffnen Sie Vorhänge und schalten Sie in dunklen Ecken Lampen an. Ein aufgeräumter Balkon mit zwei Stühlen zeigt, wie man ihn nutzen kann.

Denken Sie auch an das Gemeinschaftseigentum. Ein vollgestellter Fahrradkeller oder ein kaputtes Licht im Treppenhaus fällt Interessenten auf. Sprechen Sie die Hausverwaltung an, wenn Kleinigkeiten behoben werden sollten. Eine Besichtigung beginnt eben vor der Wohnungstür.

Mit welchen Kosten rechnen Sie als Verkäufer?

Auf Verkäuferseite fallen in der Regel die Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls die Beglaubigung der Verwalterzustimmung an. Für den Energieausweis kommt meist die Gemeinschaft auf. Beauftragen Sie einen Makler, teilen Sie sich die Provision bei selbst genutzten Wohnungen mit dem Käufer. Bei Immobilien Kuhn zahlen Verkäufer 2,38 % inkl. MwSt., mehr dazu unter faire Konditionen.

Hatten Sie die Wohnung vermietet und besitzen sie noch keine zehn Jahre, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Das prüft Ihr Steuerberater.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Merching?

Katja M. Kuhn vermittelt seit 2005 Wohnungen und Häuser in Augsburg und im Umland. Sie fordert die Unterlagen bei der Hausverwaltung an, bewertet Ihre Wohnung kostenlos und spricht bei vermieteten Objekten auf Wunsch mit den Mietern. Besichtigungen führt sie persönlich durch und begleitet Sie bis zur Übergabe. Wie sie im Nachbarort arbeitet, zeigt die Seite zum Immobilienmakler in Mering.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Merching

Wie lange brauche ich für die Unterlagen meiner Wohnung in Merching?

Das hängt vor allem von der Hausverwaltung ab. Fragen Sie früh an und sammeln Sie parallel die eigenen Papiere wie Kaufvertrag und Rechnungen.

Darf ich meine vermietete Wohnung leer verkaufen?

Nur, wenn der Mieter auszieht. Eine Kündigung wegen Verkaufs ist ausgeschlossen. Eigenbedarf kann der Käufer später nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen geltend machen.

Was passiert mit dem Hausgeld nach dem Verkauf in Merching?

Ab der vereinbarten Übergabe zahlt der Käufer. Melden Sie den Eigentümerwechsel mit dem Übergabedatum bei der Hausverwaltung.

Wer bekommt das Guthaben aus der Jahresabrechnung?

Das regeln Sie im Kaufvertrag. Häufig stehen Ergebnisse aus Zeiträumen vor der Übergabe dem Verkäufer zu.

Geht die Erhaltungsrücklage an mich zurück?

Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft. Ihr Anteil daran ist im Kaufpreis gewissermaßen enthalten und wird nicht gesondert ausgezahlt.

Brauche ich für meine Wohnung in Merching einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude. In der Regel lässt ihn die Hausverwaltung für alle Eigentümer erstellen.

Kann ich eine Wohnung in Merching mit Stellplatz getrennt verkaufen?

Das hängt davon ab, ob der Stellplatz eigenes Teileigentum oder ein Sondernutzungsrecht ist. Ein Blick in die Teilungserklärung klärt das.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie die Unterlagen bei der Hausverwaltung an und lassen Sie Ihre Wohnung bewerten. Die kostenlose Wertermittlung ist unverbindlich. Mehr zum Ablauf eines Verkaufs bis zum Notar lesen Sie unter Immobilie in Merching verkaufen. Für ein Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite.