Haus in Kissing geerbt: Wie verkaufen Sie es richtig?

Ein geerbtes Haus in Kissing verkaufen Sie, sobald die Erben im Grundbuch stehen oder einen anerkannten Erbnachweis vorlegen können und sich über den Verkauf einig sind. Zuständig für das Grundbuch ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Aichach. Bis dahin sollten Sie das Haus sichern, die Unterlagen ordnen und den Wert realistisch einschätzen lassen.

Was ist in den ersten Wochen nach dem Erbfall zu tun?

Bevor an einen Verkauf zu denken ist, geht es um das Haus selbst. Steht es leer, informieren Sie die Gebäudeversicherung. Viele Policen verlangen bei längerem Leerstand eine Meldung, sonst kann der Schutz bei einem Wasserschaden wegfallen.

Drehen Sie im Winter die Heizung nicht ganz ab. Leitungen in älteren Häusern frieren schneller ein als gedacht. Nachbarn in Kissing kennen das Haus oft seit Jahrzehnten und schauen gern nach dem Rechten, wenn Sie selbst weiter weg wohnen. Leeren Sie den Briefkasten regelmäßig oder richten Sie einen Nachsendeauftrag ein.

Was Sie gleich sichern sollten

• Schlüssel, auch Zweitschlüssel bei Nachbarn oder Verwandten
• Ordner mit Kaufvertrag, Bauplänen und Grundbuchunterlagen
• Verträge für Strom, Gas, Wasser, Müll und Versicherung
• Letzte Grundsteuerbescheide und Abrechnungen

Wie weisen Sie nach, dass Sie geerbt haben?

Das Grundbuchamt verlangt einen formalen Nachweis. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, reicht nach § 35 GBO meist dieses Dokument zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht. Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament brauchen Sie einen Erbschein.

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht am Amtsgericht, das für den letzten Wohnsitz der verstorbenen Person zuständig ist, oder über einen Notar. Die Bearbeitung kann dauern, besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind oder Erben im Ausland leben.

Müssen die Erben vor dem Verkauf ins Grundbuch?

Grundsätzlich ja. Der Käufer erwirbt vom eingetragenen Eigentümer. In der Praxis lässt sich die Berichtigung oft mit dem Kaufvertrag verbinden, der Notar beantragt dann beides zusammen beim Amtsgericht Aichach.

Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fallen für die Eintragung der Erben keine Gerichtsgebühren an. Diese Frist lohnt sich im Kalender zu notieren, selbst wenn Sie mit dem Verkauf noch warten wollen.

Wie einigt sich eine Erbengemeinschaft?

Bei mehreren Erben gehört das Haus allen gemeinsam. Verkaufen können nur alle zusammen. Unterschreiben muss jeder Erbe beim Notar, persönlich oder über eine notariell beglaubigte Vollmacht.

Uneinigkeit entsteht meist an zwei Punkten. Einer möchte das Elternhaus behalten und die anderen auszahlen, oder man ist sich beim Preis nicht einig. Eine neutrale Wertermittlung hilft hier, weil alle dieselbe Zahl als Ausgangspunkt haben.

Wenn sich die Erben nicht einigen

Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen. Gelingt keine Einigung, bleibt die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG. Sie ist langwierig, und der Erlös liegt häufig unter dem, was ein freier Verkauf bringen würde. Eine Mediation oder ein gemeinsamer Termin mit dem Notar ist daher fast immer der bessere Weg.

Soll ein Kind das Haus übernehmen, lohnt der Vergleich zwischen Auszahlung und Verkauf. Der Beitrag Haus in Kissing an die Kinder verschenken oder verkaufen beschreibt die Unterschiede bei einer Übertragung innerhalb der Familie.

Wie viel ist das geerbte Haus wert?

Der Wert hängt in Kissing stark vom Baujahr und vom Grundstück ab. Viele geerbte Häuser stammen aus den Jahrzehnten, in denen der Ort stark gewachsen ist. Sie haben oft solide Substanz, aber eine alte Heizung, einfach verglaste Fenster oder ein ungedämmtes Dach.

Für die Bewertung zählen der Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss am Landratsamt Aichach-Friedberg, die Wohnfläche, der Zustand und die Lage innerhalb des Orts. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Kissing gibt Ihnen eine erste belastbare Zahl. Für das Finanzamt oder einen Rechtsstreit kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen nötig werden.

Ist das Haus stark sanierungsbedürftig, stellt sich die Frage, ob Käufer eher das Grundstück suchen. Der Beitrag Altes Haus in Kissing: Bestand oder Baugrundstück hilft bei dieser Abwägung.

Was tun mit Möbeln und Hausrat?

Räumen Sie das Haus vor den Besichtigungen weitgehend aus. Persönliche Dinge der Eltern lenken Interessenten ab und machen es schwer, sich das eigene Leben in den Räumen vorzustellen.

Gehen Sie in Etappen vor. Zuerst holen die Erben, was sie behalten möchten. Dann folgen Verkauf oder Spende von gut erhaltenen Möbeln. Zum Schluss kommt eine Entrümpelungsfirma für den Rest. Dokumente wie Versicherungspolicen, Kontoauszüge oder Rentenbescheide sollten Sie vorher sorgfältig heraussuchen.

Welche Steuern können beim Verkauf anfallen?

Zwei Steuerarten sind zu unterscheiden. Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, unabhängig vom Verkauf. Für Kinder und Ehepartner gibt es Freibeträge, die bei einem Haus in Kissing oft ausreichen, aber nicht immer.

Beim Verkauf selbst kann Einkommensteuer nach § 23 EStG anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Für Erben zählt dabei der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene das Haus gekauft oder gebaut hat. Hat ein Erbe selbst darin gewohnt, gelten Sonderregeln. Lassen Sie diese Fragen vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.

Was gilt bei Pflichtteilsansprüchen?

Sind Kinder oder der Ehepartner enterbt, können sie nach §§ 2303 ff. BGB einen Pflichtteil verlangen. Das ist ein Geldanspruch gegen die Erben. Er richtet sich nach dem Wert des Nachlasses, zu dem auch das Haus gehört.

Der Verkauf kann helfen, die nötige Summe aufzubringen. Nach § 2331a BGB können Erben unter bestimmten Voraussetzungen eine Stundung beantragen, wenn sofortige Zahlung das Familienheim gefährden würde. Ein Fachanwalt für Erbrecht kann einschätzen, ob das in Ihrem Fall infrage kommt.

Wie verkaufen Sie ein geerbtes Haus ohne spätere Haftungsprobleme?

Erben kennen das Haus oft weniger genau als die Eltern. Sie wissen nicht, ob das Dach schon einmal undicht war oder warum im Keller ein Fleck an der Wand ist. Sagen Sie Käufern ehrlich, was Sie wissen und was nicht.

Im Kaufvertrag wird bei gebrauchten Häusern üblicherweise die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Dieser Ausschluss schützt aber nur, wenn Sie bekannte Mängel nicht verschweigen. Mehr dazu steht im Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Kissing.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Kissing?

Katja M. Kuhn betreut seit 2005 Verkäufe in Augsburg und Umgebung, darunter viele Häuser aus Nachlässen. Sie erstellt eine kostenlose Wertermittlung, die allen Erben als gemeinsame Grundlage dient, und hilft beim Zusammentragen der Unterlagen. Besichtigungen übernimmt sie auch dann, wenn die Erben nicht in der Nähe wohnen.

Wie sie in der Gemeinde arbeitet, lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler in Kissing. Wer zusätzlich ein Erbe im Nachbarort hat, findet Hinweise im Beitrag zum geerbten Haus in Mering.

Häufige Fragen zum geerbten Haus in Kissing

Wo beantrage ich den Erbschein für ein Haus in Kissing?

Beim Nachlassgericht, das für den letzten Wohnsitz der verstorbenen Person zuständig ist. Lebte sie in Kissing, ist das das Amtsgericht für den Landkreis Aichach-Friedberg. Alternativ hilft jeder Notar beim Antrag.

Kann ich das Haus in Kissing verkaufen, bevor der Erbschein vorliegt?

Den Kaufvertrag können Sie erst beurkunden, wenn Ihre Erbenstellung nachgewiesen ist. Vorbereiten können Sie aber schon alles: Bewertung, Unterlagen, Exposé und erste Gespräche mit Interessenten.

Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?

Dann versuchen Sie eine Einigung, etwa durch Auszahlung. Klappt das nicht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Dieser Weg kostet Zeit und meist auch Erlös.

Muss ich das geerbte Haus in Kissing renovieren, bevor ich verkaufe?

In der Regel nicht. Viele Käufer suchen gezielt ältere Häuser, um sie nach eigenen Vorstellungen zu modernisieren. Aufräumen, Ausräumen und kleine Reparaturen reichen meist aus.

Brauche ich für ein geerbtes Haus in Kissing einen Energieausweis?

Ja, beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Liegt keiner vor oder ist er älter als zehn Jahre, lassen Sie einen neuen ausstellen.

Wer bekommt die Bauakte für ein Haus in Kissing?

Die Bauakte führt in der Regel das Landratsamt Aichach-Friedberg. Einsicht erhalten Eigentümer und Personen mit Vollmacht. Als Erbe legen Sie den Erbschein oder das eröffnete Testament vor.

Kann eine Erbin aus dem Ausland den Verkauf in Kissing unterschreiben?

Ja, über eine notariell beglaubigte Vollmacht. Im Ausland erledigen das häufig deutsche Konsulate oder örtliche Notare mit Apostille.

Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer an?

Nur wenn seit dem Kauf durch den Verstorbenen weniger als zehn Jahre vergangen sind und keine Ausnahme greift. Klären Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sichern Sie das Haus, besorgen Sie den Erbnachweis und setzen Sie sich mit allen Erben an einen Tisch. Eine gemeinsame Bewertung schafft dafür eine gute Basis. Katja M. Kuhn erreichen Sie über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082 für ein erstes, unverbindliches Gespräch.