Wohnung in Kissing verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Wer eine Wohnung in Kissing verkaufen möchte, braucht neben Grundbuchauszug und Energieausweis vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Käufer und Banken prüfen damit, wie gut das Haus verwaltet wird. Ist die Wohnung vermietet, gelten zusätzliche Regeln, die Sie vor dem ersten Inserat kennen sollten.

Wer kauft in Kissing Eigentumswohnungen?

In Kissing gibt es vor allem kleinere und mittelgroße Wohnanlagen, viele davon mit Balkon oder Gartenanteil. Die Käufer sind entsprechend gemischt. Paare und kleine Familien suchen bezahlbaren Wohnraum nahe Augsburg. Pendler schätzen die Bahnverbindung nach Augsburg und München. Ältere Menschen, die ihr Haus aufgeben, wünschen sich eine Wohnung mit Aufzug oder im Erdgeschoss im vertrauten Ort.

Dazu kommen Kapitalanleger, die eine vermietete Wohnung im Speckgürtel von Augsburg suchen. Welche Zahlen diese Käufergruppe sehen will, beschreibt der Beitrag zur Eigentumswohnung an Kapitalanleger in Kissing.

Für viele Interessenten ist die Lage zum Bahnhof ein wichtiger Punkt. Wie Sie diese Anbindung im Angebot darstellen, steht im Beitrag zur Immobilie mit guter Bahn- und Busanbindung in Kissing.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie?

Käufer möchten wissen, worauf sie sich einlassen. Ihre Bank will das ebenfalls. Fragen Sie deshalb bei Ihrer Hausverwaltung nach einem Unterlagenpaket für den Verkauf. Viele Verwaltungen kennen diese Anfrage und stellen die Dokumente als PDF bereit.

Eine ausführliche Liste mit Hinweisen zu jedem Dokument finden Sie im Beitrag WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Kissing.

Was Käufer in den Protokollen suchen

Geübte Käufer blättern zuerst in den Protokollen. Sie achten auf Stichworte wie Dachsanierung, Feuchtigkeit in der Tiefgarage, Austausch der Heizung oder Streit mit Nachbarn. Kennen Sie diese Punkte, sprechen Sie sie bei der Besichtigung selbst an. Das wirkt offen und nimmt dem Thema die Schärfe.

Wie erklären Sie Hausgeld und Rücklage?

Das Hausgeld ist für Käufer ein Teil der monatlichen Belastung. Erklären Sie, was darin enthalten ist: Verwaltung, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gebäudeversicherung, Müll, Wasser und oft die Heizung. Ein Teil fließt in die Erhaltungsrücklage.

Eine gut gefüllte Rücklage beruhigt. Eine niedrige Rücklage bei einem älteren Gebäude lässt Käufer dagegen fragen, ob bald eine Sonderumlage kommt. Steht eine solche bereits fest, muss das im Kaufvertrag geregelt werden. Der Beitrag zur Wohnung in Kissing mit anstehender Sonderumlage erklärt, was Sie offenlegen müssen und wie die Kosten verteilt werden.

Brauchen Sie die Zustimmung des Verwalters?

Ob Sie zustimmen lassen müssen, steht in Ihrer Teilungserklärung. Ist dort nach § 12 WEG eine Veräußerungszustimmung vorgesehen, holt der Notar sie beim Verwalter ein. Ohne diese Zustimmung bleibt der Kaufvertrag schwebend unwirksam, und der Kaufpreis wird nicht fällig.

Die Zustimmung muss in notariell beglaubigter Form vorliegen, zusammen mit dem Nachweis, dass der Verwalter bestellt ist. Das kostet etwas Zeit. Details stehen im Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Kissing.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Der Mieter bleibt. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Für Eigennutzer ist eine vermietete Wohnung deshalb weniger attraktiv, für Kapitalanleger dagegen interessant.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, nachdem der Mieter eingezogen ist, hat er beim ersten Verkauf nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Der Notar informiert ihn nach Abschluss des Kaufvertrags, und er kann innerhalb von zwei Monaten zu den gleichen Bedingungen eintreten. Klären Sie vor dem Verkauf, ob dieser Fall vorliegt.

Besichtigungen mit Mieter

Kündigen Sie Termine rechtzeitig an und stimmen Sie sie mit dem Mieter ab. Bündeln Sie Interessenten auf wenige Termine. Ein freundliches Verhältnis zum Mieter wirkt sich auf die Stimmung bei der Besichtigung aus, und Käufer fragen häufig, wie das Mietverhältnis läuft.

Wie bereiten Sie eine leere Wohnung vor?

Eine leere Wohnung wirkt oft kleiner, als sie ist. Ein paar Möbel im Wohnzimmer zeigen, wie viel Platz für Sofa und Esstisch bleibt. Gute Fotos bei Tageslicht und ein bemaßter Grundriss helfen online.

Kümmern Sie sich auch um Keller und Stellplatz. Käufer möchten sehen, welcher Kellerraum dazugehört und ob die Tiefgarage trocken ist. Bringen Sie zur Besichtigung den Schlüssel für Fahrradraum und Waschküche mit.

Welche Fragen stellen Käufer bei der Besichtigung?

Wer eine Wohnung besichtigt, hat meist schon Fotos und Grundriss gesehen. Vor Ort geht es um Details, die online fehlen. Legen Sie sich die Antworten vorher zurecht:

• Wann wurden Fenster, Heizung und Dach des Gebäudes zuletzt erneuert?
• Wie hoch waren die Nachzahlungen in den letzten Abrechnungen?
• Wie viele Wohnungen sind vermietet, wie viele selbst bewohnt?
• Gibt es Regeln zu Haustieren, Grillen auf dem Balkon oder Ladestationen in der Tiefgarage?
• Wer kümmert sich um Winterdienst und Gartenpflege?

Antworten Sie nur, was Sie sicher wissen. Bei offenen Punkten notieren Sie die Frage und klären sie mit der Verwaltung. Eine nachgereichte, korrekte Auskunft ist für Käufer wertvoller als eine schnelle Vermutung.

Wie finden Sie den richtigen Preis?

Der Wert einer Wohnung hängt von Lage, Größe, Etage, Zustand und von der Gemeinschaft ab. Zwei gleich große Wohnungen in Kissing können sich spürbar unterscheiden, wenn eine im gepflegten Haus mit hoher Rücklage liegt und die andere in einer Anlage mit Sanierungsstau.

Lassen Sie sich die Einschätzung begründen. Eine kostenlose Bewertung Ihrer Wohnung in Kissing berücksichtigt neben der Wohnung selbst auch die Unterlagen der Gemeinschaft.

Welche Steuerfragen gibt es beim Wohnungsverkauf?

Haben Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist ein Gewinn in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Wohnungen gilt nach § 23 EStG eine Frist von zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf. Der Steuerberater sollte diese Frage vor dem Notartermin prüfen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Kissing?

Katja M. Kuhn betreut seit 2005 Wohnungsverkäufe in Augsburg und den Gemeinden im Umland. Sie fordert die Unterlagen bei der Hausverwaltung an, sichtet die Protokolle und bereitet Antworten auf die üblichen Käuferfragen vor. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie die Termine mit den Mietern ab.

Wie sie im Ort arbeitet, lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler in Kissing.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Kissing

Wie lange dauert es, bis die Hausverwaltung die Unterlagen liefert?

Das ist unterschiedlich. Manche Verwaltungen schicken die Unterlagen in wenigen Werktagen, andere brauchen länger. Fragen Sie deshalb gleich zu Beginn an.

Kann ich meine vermietete Wohnung in Kissing an Eigennutzer verkaufen?

Ja, der Käufer übernimmt aber den Mietvertrag. Er kann erst bei berechtigtem Interesse und unter Beachtung der Fristen wegen Eigenbedarfs kündigen.

Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Käufer ab dem Übergabetag zahlt. Gegenüber der Gemeinschaft wird der Käufer aber erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer.

Muss ich Mängel am Gemeinschaftseigentum in Kissing offenlegen?

Ja, wenn Sie davon wissen. Das gilt etwa für feuchte Kellerwände oder ein undichtes Flachdach, über das in der Versammlung gesprochen wurde.

Gehört der Tiefgaragenstellplatz automatisch zur Wohnung?

Nicht immer. Er kann ein eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt sein oder ein Sondernutzungsrecht. Die Teilungserklärung gibt Auskunft.

Was interessiert Käufer einer Wohnung in Kissing besonders?

Häufig der Weg zum Bahnhof, Einkaufsmöglichkeiten im Ort, die Höhe des Hausgelds und der Zustand der Anlage. Bei Familien kommen Schule und Kindergarten dazu.

Brauche ich für den Wohnungsverkauf in Kissing einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude. Ihn stellt in der Regel die Hausverwaltung bereit. Er muss gültig sein und den Käufern spätestens bei der Besichtigung vorliegen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie die Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an und lassen Sie Ihre Wohnung bewerten. Danach entscheiden Sie über Preis und Zeitpunkt. Ein Erstgespräch mit Katja M. Kuhn vereinbaren Sie über die Kontaktseite oder telefonisch unter 0821 8108082.