Beim Verkauf einer Wohnung in Wehringen schauen Käufer genauso auf die Eigentümergemeinschaft wie auf die Wohnung selbst. Hausgeld, Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen und die Protokolle der Versammlungen entscheiden mit über den Preis. Ob die Wohnung leer steht oder vermietet ist, bestimmt außerdem, welche Käufer Sie erreichen.
Das Wichtigste in Kürze
- In Wehringen prägen Einfamilienhäuser das Ortsbild, Eigentumswohnungen kommen seltener auf den Markt und werden von Käufern genau verglichen.
- Eine leere Wohnung spricht Selbstnutzer an, eine vermietete vor allem Kapitalanleger.
- Hohe Rücklagen und gepflegtes Gemeinschaftseigentum sind starke Verkaufsargumente.
- Geplante Maßnahmen aus den Protokollen müssen Sie Käufern offenlegen.
- Prüfen Sie in der Teilungserklärung, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss.
- Sondernutzungsrechte an Garten, Stellplatz oder Kellerabteil sollten im Exposé klar beschrieben sein.
Wer kauft Eigentumswohnungen in Wehringen?
Es gibt drei typische Käufergruppen. Junge Paare und Singles suchen eine erste eigene Wohnung und wollen dafür nicht mitten in Augsburg wohnen. Ältere Menschen aus Wehringen und den Nachbarorten möchten ihr Haus gegen eine überschaubare Wohnung tauschen und dabei im vertrauten Umfeld bleiben. Kapitalanleger interessieren sich vor allem für vermietete Wohnungen mit solider Miete.
Für alle drei zählt die Anbindung. Mit dem Zug geht es von Wehringen nach Augsburg und Richtung Buchloe. Wer kein Auto nutzen möchte, achtet darauf, wie weit Bahnhof, Bäcker und Arzt zu Fuß entfernt sind. Mehr zu diesem Lagefaktor lesen Sie im Beitrag über Immobilien mit guter Bahn- und Busanbindung in Wehringen.
Was die einzelnen Gruppen besonders interessiert
| Käufergruppe | Schaut besonders auf | Worauf Sie vorbereitet sein sollten |
|---|---|---|
| Erstkäufer | Monatliche Belastung, Zustand von Bad und Küche | Hausgeld genau aufgeschlüsselt, Nebenkosten der letzten Jahre |
| Ältere Käufer | Aufzug oder Erdgeschosslage, ebene Wege, Ruhe | Angaben zu Stufen, Balkon, Parkplatz vor dem Haus |
| Kapitalanleger | Miete, Mietvertrag, Rücklage | Mietvertrag, Mieterhöhungen, Mietzahlungen der letzten Monate |
Welche Rolle spielt die Eigentümergemeinschaft?
Mit der Wohnung kauft man einen Anteil an Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung. Deshalb lesen Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen genau. Steht dort, dass die Fassade gedämmt oder das Dach erneuert werden soll, fragen sie nach der Finanzierung. Reicht die Erhaltungsrücklage nicht, droht eine Sonderumlage.
Legen Sie diese Informationen offen. Eine Gemeinschaft, die regelmäßig spart und Instandhaltung plant, wirkt auf Käufer vertrauenswürdig. Sind große Maßnahmen bereits erledigt und bezahlt, ist das ein klarer Pluspunkt, den Sie im Exposé nennen sollten.
Welche Unterlagen brauchen Sie für eine Wohnung?
Neben Grundbuchauszug und Energieausweis gehören die Unterlagen der Gemeinschaft dazu. Die wichtigsten bekommen Sie von der Hausverwaltung: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, letzte Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten Jahre. Eine ausführliche Liste finden Sie im Beitrag WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Wehringen.
Fordern Sie die Unterlagen früh an. Manche Verwaltungen brauchen dafür einige Wochen oder berechnen eine Gebühr. Ohne diese Papiere kann die Bank des Käufers die Finanzierung nicht abschließen.
Verkaufen Sie besser leer oder vermietet?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Eine leere Wohnung erreicht mehr Käufer, weil Selbstnutzer und Anleger gleichermaßen in Frage kommen. Selbstnutzer zahlen oft etwas mehr, weil sie sich die Wohnung nach eigenen Vorstellungen einrichten können.
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über. Sie können den Mieter nicht einfach für den Verkauf kündigen. Eigenbedarf gilt nur für Ihren eigenen Bedarf und nicht für den des Käufers. Für Anleger ist ein stabiles Mietverhältnis mit marktgerechter Miete aber attraktiv.
Wenn die Wohnung früher eine Mietwohnung im ganzen Haus war
Wurde das Haus erst nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar informiert ihn dann über den Vertrag, und er kann zu denselben Bedingungen eintreten. Klären Sie diese Frage vor der Vermarktung, damit kein Käufer überrascht wird.
Wie präsentieren Sie Ihre Wohnung bei der Besichtigung?
Wohnungen wirken größer, wenn wenig herumsteht. Räumen Sie Flur und Küche frei, öffnen Sie Vorhänge und schalten Sie in dunklen Räumen Licht an. Kleine Mängel wie tropfende Wasserhähne oder lose Steckdosen sollten Sie vorher beheben.
Zeigen Sie auch Keller, Stellplatz und Gemeinschaftsflächen. Ein ordentlicher Fahrradkeller oder ein gepflegter Garten der Anlage sagen viel über die Gemeinschaft. Ist die Wohnung vermietet, stimmen Sie die Termine mit dem Mieter ab. Er muss Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden, ein freundlicher Umgang hilft dabei mehr als jede Vertragsklausel.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Wehringen zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wie wird der Preis für eine Wohnung in Wehringen ermittelt?
Ausgangspunkt sind Verkäufe vergleichbarer Wohnungen in Wehringen und im südlichen Landkreis Augsburg, etwa in Bobingen oder Königsbrunn. Dazu kommen Lage im Haus, Stockwerk, Balkon oder Terrasse, Stellplatz und der Zustand des Gemeinschaftseigentums.
Ein höheres Hausgeld kann den erzielbaren Preis drücken, wenn es nicht durch Leistungen wie Hausmeister oder neue Heizung gerechtfertigt ist. Eine solide Rücklage stützt ihn. Bei vermieteten Wohnungen zählt zusätzlich die Miete. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Wehringen bringt diese Faktoren zusammen.
Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?
Einen festen Kalender gibt es dafür nicht. Praktisch ist ein Verkauf kurz nach der Eigentümerversammlung, weil dann die neue Abrechnung und das aktuelle Protokoll vorliegen. Käufer bekommen so den neuesten Stand und müssen nicht auf Unterlagen warten.
Steht eine größere Maßnahme bevor, etwa der Austausch der Heizung im Gemeinschaftseigentum, lohnt sich ein Blick auf die Finanzierung. Ist sie über die Rücklage gedeckt, schreckt sie kaum jemanden ab. Muss noch eine Sonderumlage beschlossen werden, sollten Sie mit dem Käufer klar vereinbaren, wer sie trägt.
Was ist im Kaufvertrag für Wohnungen anders?
Im Vertrag wird geregelt, ab wann der Käufer Hausgeld zahlt und wem eine eventuelle Nachzahlung aus der laufenden Jahresabrechnung zusteht. Üblich ist ein Stichtag bei der Übergabe. Beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen sollten ausdrücklich zugeordnet werden.
Verlangt die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, holt der Notar sie ein. Die Zustimmung muss beglaubigt werden. Ohne sie wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen. Den allgemeinen Ablauf bis zum Notartermin beschreibt der Beitrag Immobilie in Wehringen verkaufen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Wehringen?
Katja M. Kuhn verkauft und vermietet seit 2005 Wohnungen in Augsburg und im Umland. Für Ihre Wohnung in Wehringen fordert sie die Unterlagen bei der Hausverwaltung an, prüft Protokolle auf offene Themen und bereitet ein Exposé vor, das die Fragen von Selbstnutzern und Anlegern beantwortet. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Besichtigungen mit dem Mieter ab. Wie Eigentümer im Nachbarort verkaufen, zeigt der Beitrag Wohnung in Bobingen verkaufen.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Wehringen
Muss ich die Eigentümergemeinschaft über den Verkauf informieren?
Eine Pflicht besteht nur, wenn die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung verlangt. Ansonsten erfährt die Verwaltung spätestens nach dem Notartermin vom Eigentümerwechsel.
Wie hoch darf das Hausgeld für eine Wohnung in Wehringen sein?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Käufer vergleichen das Hausgeld mit ähnlichen Wohnungen und fragen, welche Leistungen enthalten sind.
Kann ich eine vermietete Wohnung in Wehringen an Selbstnutzer verkaufen?
Das ist möglich, der Mietvertrag bleibt aber bestehen. Der Käufer kann später Eigenbedarf geltend machen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf?
Sie bleibt bei der Gemeinschaft und geht anteilig auf den Käufer über. Eine Auszahlung an den Verkäufer gibt es nicht.
Brauche ich für eine Wohnung in Wehringen einen eigenen Energieausweis?
Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude. Die Hausverwaltung hat ihn in der Regel vorliegen und stellt ihn zur Verfügung.
Wie wichtig ist ein Stellplatz beim Wohnungsverkauf in Wehringen?
Sehr wichtig. Auf dem Land haben die meisten Haushalte mindestens ein Auto, ein eigener Stellplatz oder eine Garage wird deshalb gezielt nachgefragt.
Fällt beim Verkauf einer Wohnung Steuer an?
Haben Sie die Wohnung selbst bewohnt oder länger als zehn Jahre besessen, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Wohnungen klärt der Steuerberater die Lage nach § 23 EStG.
Wie bereiten Sie Ihren Wohnungsverkauf vor?
Fordern Sie zuerst die Unterlagen bei der Hausverwaltung an und lassen Sie den Wert einschätzen. Über die kostenlose Wertermittlung erhalten Sie eine fundierte Grundlage. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082.
Ihr nächster Schritt in Wehringen
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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