Haus im Universitätsviertel an die Kinder verschenken oder verkaufen: Was ist sinnvoller?

Ob Sie Ihr Haus im Universitätsviertel an die Kinder verschenken oder verkaufen, hängt vor allem davon ab, ob Sie den Erlös für Ihren eigenen Lebensabend brauchen. Eine Schenkung nutzt steuerliche Freibeträge und hält das Haus in der Familie, ein Verkauf verschafft Ihnen Geld und Unabhängigkeit. Dazwischen liegen Mischformen wie die Schenkung mit Wohnrecht oder der Verkauf an ein Kind zu einem fairen Preis.

Warum stellt sich die Frage im Universitätsviertel so oft?

Viele Häuser im Universitätsviertel wurden in den Jahrzehnten nach Gründung der Universität gebaut oder gekauft. Die Eigentümer sind heute im Ruhestand oder kurz davor. Die Kinder sind erwachsen, manche wohnen in Augsburg, andere in München oder weiter weg. In vielen Familien gibt es ein Kind, das gern im Elternhaus wohnen würde, und eines, das kein Interesse daran hat.

Daraus ergeben sich konkrete Fragen. Soll das Haus an das Kind gehen, das bleiben möchte? Wie wird das andere Kind ausgeglichen? Und reicht die Rente der Eltern, wenn das Haus nicht verkauft wird?

Wie unterscheiden sich die Wege?

Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater, den Vertrag gestaltet der Notar.

Was spricht für eine Schenkung?

Eine Schenkung zu Lebzeiten nutzt die Freibeträge, die alle zehn Jahre neu entstehen. Wer früh überträgt, kann bei mehreren Kindern und langen Zeiträumen viel steuerfrei weitergeben. Das Haus bleibt in der Familie, das beschenkte Kind kann modernisieren und später selbst einziehen.

Mit einem vorbehaltenen Wohnrecht bleiben die Eltern im Haus, solange sie möchten. Beim Nießbrauch dürfen sie das Haus zusätzlich vermieten und die Miete behalten. Beides wird im Grundbuch eingetragen. Hinzu kommt meist ein vertragliches Rückforderungsrecht, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt oder das Haus ohne Zustimmung verkauft.

Was spricht für einen Verkauf?

Ein Verkauf verschafft den Eltern Geld. Damit lassen sich eine barrierefreie Wohnung, Pflege oder Hilfe im Haushalt finanzieren, ohne auf die Kinder angewiesen zu sein. Bei Häusern aus der Bauzeit des Viertels steht oft eine größere Modernisierung an: Dach, Fenster, Heizung, Bäder. Wer das Haus verschenkt, überträgt diese Kosten auf das Kind. Wer verkauft, überlässt sie dem Käufer.

Der Verkauf schafft außerdem klare Verhältnisse zwischen Geschwistern. Der Erlös kann später nach dem Testament verteilt werden. Wie der Verkauf im Ruhestand geplant werden kann, beschreibt der Beitrag Haus im Universitätsviertel im Ruhestand verkaufen.

Verkauf mit Rückmiete oder Leibrente

Wer verkaufen, aber im Haus bleiben möchte, kann mit dem Käufer eine Rückmiete vereinbaren. Eine andere Variante ist der Verkauf gegen Leibrente. Dabei zahlt der Käufer statt eines vollen Kaufpreises eine lebenslange monatliche Rente. Mehr dazu im Beitrag zum Verkauf gegen Leibrente.

Welche Rolle spielen Pflichtteil und Geschwister?

Bekommt ein Kind das Haus geschenkt und das andere nichts, kann das leer ausgehende Kind nach dem Tod der Eltern eine Pflichtteilsergänzung verlangen. Die Schenkung wird dabei für jedes Jahr nach der Übertragung um ein Zehntel weniger berücksichtigt. Behalten sich die Eltern einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung meist erst mit dessen Ende.

Viele Familien regeln das gleich im Schenkungsvertrag. Das beschenkte Kind zahlt dem Geschwister einen Ausgleich, oder das Geschwister verzichtet beim Notar auf seinen Pflichtteil. Solche Vereinbarungen verhindern Streit, wenn die Eltern nicht mehr da sind.

In der Praxis sitzen bei solchen Gesprächen oft alle Kinder mit am Tisch, auch das, das in Hamburg oder im Ausland lebt und per Video zugeschaltet ist. Ein gemeinsamer Termin mit dem Notar, bei dem der Entwurf Satz für Satz erklärt wird, nimmt Misstrauen aus der Situation. Wer einen Ausgleich vereinbart, sollte festlegen, wann er fällig wird und ob er verzinst wird.

Was passiert, wenn die Eltern später Pflege brauchen?

Werden Eltern pflegebedürftig und reichen Rente und Vermögen nicht für die Kosten, prüft der Sozialhilfeträger, ob innerhalb der letzten zehn Jahre Vermögen verschenkt wurde. Nach § 528 BGB kann er die Schenkung zurückfordern, soweit sie für den Unterhalt nötig ist. Das beschenkte Kind muss dann zahlen oder das Haus herausgeben. Bei einem Verkauf an einen fremden Käufer stellt sich diese Frage nicht, der Erlös steht den Eltern zur Verfügung.

Was bedeutet die Entscheidung für den späteren Verkauf durch das Kind?

Ein Kind, das ein Haus geschenkt bekommt, übernimmt den ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt der Eltern für die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Verkauft das Kind das Haus später, ist das bei langer Besitzzeit der Eltern meist unproblematisch. Ein eingetragenes Wohnrecht der Eltern erschwert den Verkauf allerdings, weil Käufer das Haus nicht frei nutzen können. Hinweise dazu gibt der Beitrag zum Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Welche Fragen sollten Eltern vor der Entscheidung klären?

1. Reichen Rente und Erspartes ohne Verkaufserlös für die nächsten zwanzig Jahre?
2. Möchte ein Kind wirklich im Haus wohnen, und kann es die Modernisierung finanzieren?
3. Wie werden Geschwister fair behandelt?
4. Wollen die Eltern im Haus bleiben, und wenn ja, wie lange realistisch?
5. Was ist das Haus heute wert?

Die letzte Frage ist die Grundlage für alle anderen. Ohne Wert lässt sich weder ein Ausgleich unter Geschwistern berechnen noch die Schenkungsteuer abschätzen. Wie eine Bewertung abläuft, zeigt der Beitrag kostenlose Immobilienbewertung im Universitätsviertel.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer im Universitätsviertel?

Katja M. Kuhn ermittelt den Wert Ihres Hauses kostenlos und neutral, sodass alle Familienmitglieder von derselben Zahl ausgehen. Seit 2005 ist sie als Maklerin in Augsburg tätig. Entscheidet sich die Familie für einen Verkauf, begleitet sie ihn bis zur Übergabe. Für Steuer- und Vertragsfragen verweist sie an Steuerberater und Notar. Wohnen mehrere Generationen im Haus, ergänzt der Beitrag Mehrgenerationenhaus im Universitätsviertel verkaufen weitere Gesichtspunkte.

Häufige Fragen zu Schenkung und Verkauf im Universitätsviertel

Fällt bei der Schenkung eines Hauses im Universitätsviertel Grunderwerbsteuer an?

Nein, Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Gegebenenfalls fällt Schenkungsteuer an, wenn der Wert über den Freibeträgen liegt.

Kann ich einem Kind das Haus schenken und die Garage im Universitätsviertel behalten?

Wenn die Garage auf einem eigenen Flurstück liegt, ist das möglich. Liegt sie auf demselben Grundstück, lässt sich ein Nutzungsrecht vereinbaren.

Wer zahlt die Notarkosten bei einer Schenkung?

Das vereinbaren Eltern und Kind frei. Häufig trägt das beschenkte Kind die Kosten für Notar und Grundbuch.

Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?

Nur in bestimmten Fällen, etwa bei Verarmung nach § 528 BGB oder bei grobem Undank. Sicherer ist ein vertragliches Rückforderungsrecht, das der Notar in den Vertrag aufnimmt.

Lohnt sich die Schenkung, wenn das Kind das Haus im Universitätsviertel ohnehin verkaufen will?

Meist nicht. Dann ist es oft einfacher, wenn die Eltern selbst verkaufen und das Geld schenken. Das spart Aufwand bei Wohnrecht und Grundbuch.

Was ist eine gemischte Schenkung?

Verkaufen Eltern das Haus deutlich unter Wert an ein Kind, gilt der Unterschied zum Marktwert als Schenkung. Für diesen Teil gelten die Regeln zu Freibeträgen und Pflichtteil.

Wie wird ein Haus im Universitätsviertel für die Schenkungsteuer bewertet?

Das Finanzamt ermittelt den Wert nach dem Bewertungsgesetz. Ein Gutachten eines Sachverständigen kann einen niedrigeren Wert belegen, wenn das Haus etwa Sanierungsbedarf hat.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Lassen Sie zuerst den Wert ermitteln und sprechen Sie dann mit Steuerberater und Notar. Die kostenlose Wertermittlung können Sie online anfragen. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über die Kontaktseite.