Welches Baurecht Ihr Grundstück in Neusäß hat, klären Sie in drei Schritten: Zuerst fragen Sie bei der Stadt Neusäß nach, ob ein Bebauungsplan gilt. Gibt es keinen, richtet sich die Bebauung im Ortsinneren nach der Umgebung. Verbindliche Sicherheit für ein konkretes Vorhaben bringt ein Vorbescheid, den Sie über die Stadt beim Landratsamt Augsburg als Bauaufsichtsbehörde beantragen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Baurecht bestimmt maßgeblich, was ein Grundstück beim Verkauf wert ist, besonders bei großen Gärten und alten Häusern.
- Bebauungspläne sehen Sie bei der Stadtverwaltung ein, viele sind auch online abrufbar.
- Ohne Bebauungsplan gilt im bebauten Ortsbereich § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich in die Umgebung einfügen.
- In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Rechte von Nachbarn stehen als Dienstbarkeiten im Grundbuch.
- Ein positiver Vorbescheid bindet die Behörde für einige Jahre und überzeugt Bauträger wie private Käufer.
Warum sollten Sie das Baurecht vor dem Verkauf kennen?
Weil Käufer danach fragen und weil der Preis davon abhängt. Ein Grundstück mit einem kleinen Haus aus den Fünfzigerjahren in Westheim oder Steppach kann ganz unterschiedlich viel wert sein, je nachdem, ob dort später ein Doppelhaus, ein Mehrfamilienhaus oder nur ein Einfamilienhaus entstehen darf.
Bauträger kalkulieren ihr Angebot von der möglichen Wohnfläche her. Private Käufer wollen wissen, ob sie anbauen, aufstocken oder eine Garage ergänzen können. Wer das Baurecht vorab kennt, verhandelt auf Augenhöhe.
Welche Art von Baurecht gilt für Ihr Grundstück?
Das Baugesetzbuch unterscheidet drei Bereiche. Welcher für Sie zutrifft, sagt Ihnen das Bauamt der Stadt Neusäß.
| Bereich | Rechtsgrundlage | Was darf gebaut werden | Typisch in Neusäß |
|---|---|---|---|
| Geltungsbereich eines Bebauungsplans | § 30 BauGB | Was der Plan festsetzt, etwa Geschosse, Grundfläche, Dachform | Neubaugebiete und viele Siedlungen |
| Im Zusammenhang bebauter Ortsteil ohne Plan | § 34 BauGB | Was sich nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügt | Ältere Ortslagen und gewachsene Wohnstraßen |
| Außenbereich | § 35 BauGB | Grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben, etwa Landwirtschaft | Flächen zwischen den Ortsteilen und am Waldrand |
Bebauungsplan lesen
Ein Bebauungsplan besteht aus einer Planzeichnung und textlichen Festsetzungen. Achten Sie auf Baugrenzen, die Grundflächenzahl, die Zahl der Vollgeschosse und Vorgaben zu Dach, Garagen und Stellplätzen. Lesen Sie auch die Begründung, sie erklärt, was die Stadt mit dem Gebiet vorhat. Änderungen des Plans werden als eigene Verfahren geführt, fragen Sie nach dem aktuellen Stand.
Wie gehen Sie bei der Prüfung Schritt für Schritt vor?
- Flurstücksnummer heraussuchen. Sie steht im Grundbuchauszug und auf der Flurkarte. Die Karte bekommen Sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung oder im BayernAtlas.
- Bei der Stadt Neusäß anfragen. Das Bauamt sagt Ihnen, ob ein Bebauungsplan gilt, ob einer in Aufstellung ist und ob eine Veränderungssperre besteht.
- Satzungen prüfen. Neben Bebauungsplänen gibt es Stellplatz-, Gestaltungs- oder Baumschutzregeln, die ein Vorhaben beeinflussen.
- Bauakte einsehen. Beim Landratsamt Augsburg liegen die Genehmigungen für die vorhandene Bebauung. Die Stadt hilft bei der Auskunft.
- Grundbuch prüfen. Wegerechte, Leitungsrechte oder Bauverbote zugunsten von Nachbarn stehen in Abteilung II. Das Grundbuch führt das Amtsgericht Augsburg.
- Bodenrichtwert abrufen. Der Gutachterausschuss am Landratsamt Augsburg und der BayernAtlas zeigen den Wert für Ihre Zone.
Wann lohnt sich ein Vorbescheid?
Im Bereich des § 34 BauGB lässt sich das Einfügen oft nur im Einzelfall beurteilen. Hier hilft ein Antrag auf Vorbescheid nach der Bayerischen Bauordnung. Sie stellen dem Landratsamt konkrete Fragen, etwa ob ein Doppelhaus mit zwei Vollgeschossen zulässig ist, und bekommen eine schriftliche Antwort.
Der Vorbescheid gilt für einige Jahre und bindet die Behörde in dieser Zeit. Für den Antrag brauchen Sie in der Regel einen Lageplan und einfache Skizzen, oft hilft ein Architekt. Eingereicht wird über die Stadt, die ihr Einvernehmen erklärt.
Für Käufer ist ein positiver Vorbescheid ein starkes Argument. Er nimmt einem Bauträger das Genehmigungsrisiko und erleichtert der Bank eines Privatkäufers die Bewertung. Wie Verhandlungen mit Projektentwicklern ablaufen, beschreibt der Beitrag zum Grundstücksverkauf an einen Bauträger in Neusäß.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Neusäß zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Was ist bei großen Gärten und Hinterliegergrundstücken zu beachten?
Viele ältere Grundstücke in Neusäß sind tief geschnitten, mit dem Haus an der Straße und einem langen Garten dahinter. Ob im hinteren Bereich ein zweites Haus entstehen darf, hängt von Bebauungsplan oder Umgebung ab, außerdem von Zufahrt, Abstandsflächen und Erschließung mit Wasser und Kanal.
Soll ein Teil des Grundstücks abgetrennt und verkauft werden, kommt die Vermessung hinzu. Den Ablauf beschreibt der Beitrag zum Teilen und Verkaufen eines Grundstücks in Neusäß.
Was bedeutet das Baurecht für ein altes Haus?
Steht auf dem Grundstück ein Haus mit hohem Sanierungsbedarf, ist das Baurecht oft der Schlüssel zur Entscheidung: Bestand verkaufen oder als Bauplatz anbieten. Bestandsschutz gilt für genehmigte Gebäude, auch wenn heute anders gebaut werden müsste. Wer abreißt, muss den Neubau nach dem heute geltenden Recht planen.
Eine Abwägung für diese Lage finden Sie im Beitrag zum alten Haus in Neusäß zwischen Bestand und Baugrundstück.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Neusäß?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 Maklerin in Augsburg und im Umland. Beim Verkauf eines Grundstücks oder eines Hauses mit Entwicklungspotenzial sammelt sie die Informationen zum Planungsrecht, zieht bei Bedarf einen Architekten hinzu und bereitet die Unterlagen so auf, dass Käufer und Bauträger das Baurecht nachvollziehen können. Den Wert ermittelt sie kostenlos. Einen Überblick über ihre Leistungen finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen und bei der Immobilienmaklerin für Neusäß.
Häufige Fragen zum Baurecht in Neusäß
Wo sehe ich die Bebauungspläne für Neusäß ein?
Bei der Stadtverwaltung Neusäß, die viele Pläne auch auf ihrer Internetseite bereitstellt. Für ältere Pläne lohnt ein Termin im Bauamt, weil dort auch Änderungen und Begründungen vorliegen.
Ist eine Auskunft des Bauamts in Neusäß verbindlich?
Eine mündliche oder formlose schriftliche Auskunft ist eine Einschätzung. Verbindlich wird es erst mit einem Vorbescheid oder einer Baugenehmigung des Landratsamts Augsburg.
Was ist der Unterschied zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan?
Der Flächennutzungsplan zeigt für das ganze Stadtgebiet, wo Wohnen, Gewerbe oder Grün vorgesehen sind. Er gibt Ihnen kein Baurecht. Erst der Bebauungsplan legt für einzelne Grundstücke verbindlich fest, was gebaut werden darf.
Kann ein Käufer in Neusäß auf mehr Baurecht hoffen?
Manche Käufer spekulieren auf eine spätere Planänderung. Darauf sollten Sie den Preis nicht stützen. Maßgeblich ist das Baurecht, das heute gilt oder per Vorbescheid bestätigt ist.
Muss ich das Baurecht im Exposé angeben?
Eine Pflicht gibt es nicht, aber es ist sehr hilfreich. Nennen Sie den Bebauungsplan oder den Hinweis auf § 34 BauGB und legen Sie einen vorhandenen Vorbescheid bei.
Wer trägt die Kosten für einen Vorbescheid?
Beantragen Sie ihn als Eigentümer, tragen Sie die Gebühren und die Kosten für den Architekten. Dafür steigt die Aussagekraft Ihres Angebots. Manche Bauträger stellen den Antrag nach Absprache auch selbst.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Rufen Sie beim Bauamt der Stadt Neusäß an und fragen Sie nach dem Planungsrecht für Ihre Flurstücksnummer. Mit dieser Auskunft und dem Bodenrichtwert lässt sich der Wert Ihres Grundstücks einschätzen. Eine kostenlose Bewertung für Ihr Grundstück in Neusäß können Sie jederzeit anfragen.
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