Altes Haus in Neusäß: Verkaufen Sie als Bestand oder als Baugrundstück?

Ob Sie ein altes Haus in Neusäß als Bestand oder als Baugrundstück verkaufen, hängt vor allem von zwei Fragen ab: Wie gut ist die Bausubstanz, und wie viel darf auf dem Grundstück neu gebaut werden? Ist das Haus solide und das Baurecht begrenzt, finden Sie meist Käufer, die sanieren. Erlaubt das Grundstück deutlich mehr Wohnfläche, interessieren sich eher Bauherren und Bauträger. Den Abriss selbst übernehmen Eigentümer nur in seltenen Fällen.

Welche Häuser stehen in Neusäß vor dieser Frage?

Meist Einfamilienhäuser aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren auf großen Grundstücken. In Alt-Neusäß, Westheim und Steppach sind ganze Straßenzüge mit solchen Häusern entstanden, viele davon in Eigenleistung gebaut. In den dörflich geprägten Ortsteilen wie Täfertingen, Ottmarshausen oder Schlipsheim kommen ehemalige Bauernhäuser mit Stadel hinzu.

Oft wurden diese Häuser über Jahrzehnte von denselben Eigentümern bewohnt und nur punktuell modernisiert. Heizung, Fenster und Bäder stammen aus unterschiedlichen Jahrzehnten. Der Zustand reicht von gepflegt und solide bis zu stark renovierungsbedürftig.

Wie gut ist die Bausubstanz wirklich?

Bevor Sie über Abriss nachdenken, lohnt ein ehrlicher Blick auf das Gebäude. Folgende Punkte entscheiden, ob Käufer eine Sanierung für sinnvoll halten:

• trockener Keller ohne aufsteigende Feuchtigkeit
• tragfähiger Dachstuhl ohne Schädlingsbefall
• Grundriss, der sich mit vertretbarem Aufwand anpassen lässt
• Raumhöhen, die heutigen Ansprüchen genügen
• Mauerwerk ohne größere Risse
• keine großflächigen Schadstoffe, etwa asbesthaltige Platten

Ein Bausachverständiger oder Energieberater kann eine erste Einschätzung geben. Für Käufer ist ein solcher Bericht wertvoll, weil er Unsicherheit nimmt. Behalten Sie im Blick, dass das Gebäudemodernisierungsgesetz Käufern, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus selbst beziehen, zwei Jahre gibt, um die oberste Geschossdecke zu dämmen und offene Leitungen zu isolieren. Alte Öl- oder Gasheizungen dürfen dagegen weiterbetrieben werden.

Was darf auf dem Grundstück neu gebaut werden?

Davon hängt der Wert als Baugrundstück ab. Gilt ein Bebauungsplan, legt er überbaubare Fläche, Geschosse und Dachform fest. Einsicht erhalten Sie bei der Stadt Neusäß. Ohne Bebauungsplan richtet sich ein Neubau nach § 34 BauGB und muss sich in die Umgebung einfügen. Stehen in Ihrer Nachbarschaft bereits größere Neubauten oder Doppelhäuser, ist mehr möglich als in einer Straße mit lauter kleinen Siedlungshäusern.

Ein Vorbescheid beim Landratsamt Augsburg als unterer Bauaufsichtsbehörde klärt verbindlich, ob etwa ein Doppelhaus zulässig wäre. Das kostet Zeit, kann den Wert aber deutlich besser greifbar machen. Weitere Hinweise gibt der Beitrag zum Baurecht für Grundstücke in Neusäß.

Welche Wege gibt es für den Verkauf?

Grundsätzlich stehen drei Varianten zur Wahl.

In vielen Fällen ist die offene Vermarktung der sinnvollste Weg. Das Exposé beschreibt das Haus ehrlich und nennt gleichzeitig die baurechtlichen Möglichkeiten. So entscheiden die Käufer selbst, ob sie sanieren oder neu bauen.

Wann ist ein Abriss vor dem Verkauf sinnvoll?

Selten, aber es gibt solche Fälle. Etwa wenn das Haus einsturzgefährdet ist, Vandalismus droht oder ein Käufer ausdrücklich ein leeres Grundstück verlangt und dafür einen festen Preis bietet. Auch bei Schäden durch Feuer oder Wasser kann ein Abriss nötig werden.

Planen Sie ihn sorgfältig. Ob der Abbruch beim Landratsamt Augsburg angezeigt oder genehmigt werden muss, hängt von Größe und Lage des Gebäudes ab. Ein Schadstoffgutachten ist vorher meist unumgänglich, weil Asbest und andere Stoffe gesondert entsorgt werden müssen. Hinzu kommen Abmeldung der Hausanschlüsse, Kosten für Entsorgung und die Frage, wie sich die Grundsteuer nach dem Abriss verändert.

Was gilt bei Denkmalschutz?

Steht das Haus unter Denkmalschutz, ist ein Abriss nur in Ausnahmefällen erlaubt. Prüfen Sie im BayernAtlas, ob Ihr Gebäude als Baudenkmal verzeichnet ist. Bei alten Bauernhäusern in den Ortsteilen kommt das gelegentlich vor. Dann richtet sich der Verkauf an Käufer, die Freude an alter Substanz haben und mit der Denkmalbehörde zusammenarbeiten wollen.

Wer kauft alte Häuser in Neusäß?

Familien aus Augsburg, die mehr Platz suchen und bereit sind, Zeit und Geld in eine Sanierung zu stecken. Handwerker, die viel selbst machen können. Paare, die den Garten schätzen und ein Haus mit Charakter suchen. Bauherren, denen ein Grundstück in der Nähe von Augsburg und mit Regionalbahn nach Augsburg und Ulm wichtiger ist als das Gebäude.

Bauträger interessieren sich vor allem dann, wenn mehrere Einheiten möglich sind. Ihre Angebote hängen fast immer am Baurecht. Was dabei zu beachten ist, beschreibt der Beitrag zum Grundstücksverkauf an Bauträger in Neusäß. Ist das Grundstück sehr groß, kann auch eine Teilung in Frage kommen, mehr dazu im Beitrag Grundstück in Neusäß teilen und verkaufen.

Wie bereiten Sie das alte Haus auf den Verkauf vor?

Räumen Sie das Haus so weit leer, dass Räume, Keller und Dachboden gut zu sehen sind. Käufer wollen in jeden Winkel schauen, besonders bei älteren Gebäuden. Legen Sie alle Unterlagen bereit, die Sie haben: Baupläne aus der Bauakte, Rechnungen für Modernisierungen, Angaben zur Heizung und den Energieausweis.

Größere Renovierungen lohnen sich bei alten Häusern selten. Käufer, die sanieren, planen nach ihren eigenen Vorstellungen. Reinigen, den Garten pflegen und offensichtliche Mängel benennen reicht meist aus. Welche Schäden Sie offenlegen müssen, erklärt der Beitrag zu den Mängeln beim Hausverkauf in Neusäß.

Wie ermitteln Sie den Wert in beiden Varianten?

Für den Bestand zählen Wohnfläche, Zustand und Lage, abzüglich der Kosten, die ein Käufer für die Sanierung einplant. Für das Baugrundstück zählen Bodenwert und Baurecht, abzüglich der Abrisskosten. Den Bodenrichtwert für Ihre Zone ermittelt der Gutachterausschuss am Landratsamt Augsburg, abrufbar im BayernAtlas.

Liegen beide Werte nah beieinander, spricht viel für eine offene Vermarktung. Ist einer deutlich höher, richten Sie Exposé und Käuferansprache darauf aus. Eine Einschätzung beider Varianten erhalten Sie über die kostenlose Immobilienbewertung.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Neusäß?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und Umgebung tätig. Sie bewertet Ihr Haus kostenlos als Bestand und als Baugrundstück, klärt mit Ihnen Baurecht und Unterlagen und stellt beides im Exposé dar. Sie spricht Sanierer, Bauherren und Bauträger an und begleitet Sie bis zur Übergabe. Mehr auf der Seite Immobilienmakler in Neusäß.

Häufige Fragen zum alten Haus in Neusäß

Darf ich mein altes Haus in Neusäß einfach abreißen?

Je nach Größe und Lage ist ein Abbruch anzeigepflichtig oder genehmigungspflichtig. Fragen Sie beim Landratsamt Augsburg nach, bevor Sie einen Abrissunternehmer beauftragen.

Wer trägt die Abrisskosten bei einem Verkauf?

Beim Verkauf mit Altbestand trägt sie der Käufer, er rechnet sie in sein Angebot ein. Reißen Sie selbst ab, zahlen Sie die Kosten vorab.

Wie finde ich heraus, ob mein Haus in Neusäß ein Baudenkmal ist?

Im BayernAtlas sind die Baudenkmäler in Bayern verzeichnet. Bei Unsicherheit hilft die Denkmalbehörde am Landratsamt Augsburg weiter.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Meist nicht. Sanierungskäufer planen nach eigenen Vorstellungen, und Bauherren reißen ohnehin ab. Kleine Reparaturen für einen ordentlichen Eindruck genügen.

Muss ich bei einem alten Haus in Neusäß einen Energieausweis vorlegen?

Ja, bei einem Verkauf mit Gebäude ist der Energieausweis Pflicht. Ausnahmen gelten nur für sehr kleine Gebäude und Baudenkmäler.

Kann ich das Haus als Bestand und als Grundstück gleichzeitig anbieten?

Ja. Das Exposé beschreibt den Zustand des Hauses und nennt die baurechtlichen Möglichkeiten. So erreichen Sie beide Käufergruppen.

Was passiert mit der Grundsteuer nach einem Abriss in Neusäß?

Ohne Gebäude ändert sich die Bewertung des Grundstücks. Melden Sie den Abriss dem Finanzamt, damit die Grundsteuer neu festgesetzt werden kann.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Lassen Sie die Bausubstanz einschätzen und klären Sie, was auf dem Grundstück zulässig wäre. Danach zeigt eine Bewertung beider Varianten, welcher Weg zu Ihnen passt. Katja M. Kuhn erreichen Sie über das Kontaktformular oder unter 0821 8108082.