Eigentumswohnung in Friedberg an Kapitalanleger verkaufen: Was erwarten Investoren?

Kapitalanleger, die eine Eigentumswohnung in Friedberg kaufen, erwarten vor allem nachvollziehbare Zahlen: die aktuelle Miete, das Hausgeld mit seinem nicht umlagefähigen Anteil, den Stand der Erhaltungsrücklage und anstehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Wer diese Angaben vollständig und geordnet vorlegt, verkürzt die Prüfung erheblich. Ob die Wohnung vermietet oder frei ist, bestimmt außerdem, welche Anleger Sie erreichen.

Wie denken Kapitalanleger beim Wohnungskauf?

Nüchtern. Ein Anleger fragt, welche Miete die Wohnung dauerhaft einbringt, welche Kosten er selbst trägt und wie sich das Objekt in zehn oder zwanzig Jahren entwickelt. Die schöne Aussicht vom Balkon interessiert ihn vor allem, weil sie die Vermietbarkeit verbessert.

In Friedberg schauen Investoren auf die Nähe zu Augsburg, die Anbindung an Bahn und A8 und die Nachfrage von Mietern, die zwischen Stadt und Umland pendeln. Wohnungen in Bahnnähe oder mit kurzem Weg in die Altstadt haben dabei einen erkennbaren Vorteil. Welche Rolle der Bahnanschluss beim Verkauf spielt, beschreibt der Ratgeber zur Immobilie nahe der S-Bahn in Friedberg.

Welche Unterlagen prüfen Investoren zuerst?

Die Unterlagen, aus denen sich Einnahmen und Risiken ableiten lassen. Legen Sie sie gesammelt vor, am besten digital in einem Ordner.

Welche Papiere die Eigentümergemeinschaft im Detail liefern kann, erklärt der Beitrag zu den WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf in Friedberg.

Fragen, die Anleger fast immer stellen

• Wann wurde die Miete zuletzt angepasst?
• Zahlt der Mieter pünktlich, gab es Rückstände?
• Welche Arbeiten am Gebäude stehen in den nächsten Jahren an?
• Wie hoch ist die Rücklage im Verhältnis zur Größe der Anlage?
• Gibt es einen Stellplatz, und ist er mitvermietet?

Vermietet oder frei verkaufen?

Beide Wege funktionieren, sie sprechen aber unterschiedliche Käufer an. Eine vermietete Wohnung kauft fast nur ein Anleger, denn Eigennutzer müssten den Mietvertrag übernehmen und auf eine Eigenbedarfskündigung hoffen. Eine freie Wohnung erreicht beide Gruppen und lässt sich oft flexibler bepreisen.

Kündigen dürfen Sie einen Mieter wegen eines geplanten Verkaufs nicht. Ist die Wohnung gerade frei geworden, können Sie entscheiden, ob Sie neu vermieten oder frei verkaufen. Ein solider, langjähriger Mietvertrag mit marktgerechter Miete kann für Anleger attraktiv sein, eine deutlich zu niedrige Miete dagegen den Preis drücken.

Ein Sonderfall ist das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Wurde das Haus nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, darf der Mieter beim ersten Verkauf zu den Bedingungen des Kaufvertrags eintreten. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung.

Welche Rolle spielen Rücklage und Sonderumlagen?

Eine große. Anleger fürchten unerwartete Kosten, weil sie die Rendite schmälern. Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage und eine Gemeinschaft, die Instandhaltung planvoll beschließt, sind starke Argumente. Ist eine Sonderumlage beschlossen, regeln Sie im Kaufvertrag, wer sie trägt. Mehr dazu steht im Beitrag zum Wohnungsverkauf mit Sonderumlage in Friedberg.

Verlangt die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG, fragen Sie früh beim Verwalter an. Wie das abläuft, erklärt der Ratgeber zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Friedberg.

Was sollten Sie als Verkäufer steuerlich bedenken?

Bei vermieteten Wohnungen gilt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Lassen Sie das vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen, denn auch frühere Abschreibungen wirken sich auf die Berechnung aus.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Friedberg?

Katja M. Kuhn arbeitet seit 2005 als Maklerin in Augsburg und dem Umland und betreut den Verkauf wie die Vermietung von Wohnungen. Für Anleger stellt sie die Mietunterlagen und WEG-Papiere übersichtlich zusammen und beantwortet Rückfragen zu Hausgeld und Beschlüssen. Den Wert der Wohnung ermittelt sie in einer kostenlosen Wertermittlung, die Mietvertrag und Zustand berücksichtigt. Informationen zur Arbeit vor Ort bietet die Seite zum Immobilienmakler in Friedberg.

Häufige Fragen zum Verkauf an Kapitalanleger in Friedberg

Muss ich den Mieter in Friedberg über den Verkauf informieren?

Rechtlich ist das vor dem Verkauf nicht vorgeschrieben, für Besichtigungen aber unerlässlich. Der Mieter muss Besichtigungen nach Absprache dulden. Ein offenes Gespräch erleichtert die Termine erheblich.

Wie berechnen Anleger die Rendite einer Wohnung?

Meist setzen sie die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis mit Nebenkosten und ziehen nicht umlagefähige Kosten ab. Jeder Anleger rechnet etwas anders. Vollständige Zahlen helfen ihm, schnell zu entscheiden.

Kauft ein Anleger in Friedberg auch eine renovierungsbedürftige Wohnung?

Ja, wenn der Preis den Aufwand berücksichtigt. Manche Investoren suchen gezielt solche Objekte, um sie zu modernisieren und neu zu vermieten. Nennen Sie den Zustand offen.

Darf ich die Miete vor dem Verkauf noch erhöhen?

Im Rahmen der gesetzlichen Regeln ja. Eine Erhöhung braucht Begründung und Fristen. Eine überstürzte Anpassung kurz vor dem Verkauf kann das Verhältnis zum Mieter belasten.

Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf in Friedberg?

Sie geht auf den Käufer über, weil er in den Mietvertrag eintritt. Im Kaufvertrag wird die Übertragung geregelt. Belegen Sie die Höhe und die Anlage der Kaution.

Erhöht ein Stellplatz die Chancen bei Anlegern in Friedberg?

Häufig ja, weil er die Vermietbarkeit verbessert. Klären Sie, ob er als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht zur Wohnung gehört und ob er separat vermietet ist.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Stellen Sie Mietvertrag, Abrechnungen und Protokolle in einem Ordner zusammen und prüfen Sie, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht. Danach lässt sich die Wohnung gezielt bei Anlegern platzieren. Wenn Sie stattdessen über eine Neuvermietung nachdenken, finden Sie Informationen auf der Seite Vermieten.