Wenn Sie eine Wohnung in Friedberg mit anstehender Sonderumlage verkaufen, müssen Sie beschlossene Umlagen und bekannte, geplante Sanierungen der Eigentümergemeinschaft offenlegen. Wer das verschweigt, riskiert, dass der Käufer den Vertrag anficht oder Schadensersatz verlangt, auch wenn die Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Wer die Umlage am Ende trägt, regeln Sie im Kaufvertrag. Ohne Regelung schuldet sie gegenüber der Gemeinschaft, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht.
Das Wichtigste in Kürze
- Offenlegungspflichtig sind beschlossene Sonderumlagen und Maßnahmen, über die in der Gemeinschaft bereits konkret gesprochen wird.
- Gegenüber der Gemeinschaft zählt der Fälligkeitstermin, im Verhältnis zum Käufer gilt, was im Notarvertrag steht.
- Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sind das wichtigste Dokument für jeden Käufer.
- Eine niedrige Erhaltungsrücklage ist ein Hinweis, dass künftig Umlagen folgen könnten.
- Eine offene Darstellung kostet selten Käufer, eine späte Überraschung dagegen häufig.
Was genau ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist ein Betrag, den die Eigentümergemeinschaft per Beschluss zusätzlich zum Hausgeld erhebt. Sie wird fällig, wenn die Erhaltungsrücklage für eine Maßnahme nicht reicht. Typische Anlässe in Friedberger Wohnanlagen sind eine neue Dacheindeckung, die Sanierung der Tiefgarage, der Austausch der Heizungsanlage oder die Erneuerung von Fenstern und Balkonen.
Jeder Eigentümer zahlt nach seinem Miteigentumsanteil oder nach einem anderen beschlossenen Schlüssel. Die Höhe und der Fälligkeitstermin stehen im Beschluss.
Was müssen Sie dem Käufer offenlegen?
Als Verkäufer müssen Sie Umstände nennen, die für die Kaufentscheidung erkennbar wichtig sind und die der Käufer selbst nicht ohne Weiteres erkennen kann. Dazu zählen bei einer Eigentumswohnung vor allem:
- bereits beschlossene Sonderumlagen mit Höhe und Fälligkeit,
- Sanierungen, die in der Versammlung angekündigt wurden, auch wenn noch kein Beschluss vorliegt,
- laufende Gutachten, etwa zum Zustand von Tiefgarage oder Dach,
- Beschlussanfechtungen und Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft,
- Rückstände der Gemeinschaft, die eine Umlage wahrscheinlich machen.
Verschweigen Sie solche Punkte bewusst, schützt Sie auch ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss nicht. Wie weit dieser Ausschluss reicht, erklärt der Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Friedberg.
Schriftlich ist besser als mündlich
Übergeben Sie dem Käufer die Protokolle und Beschlüsse und lassen Sie sich den Empfang bestätigen. Der Notar kann im Kaufvertrag festhalten, dass der Käufer die Unterlagen erhalten hat. So ist später klar, was er wusste.
Wer zahlt die Sonderumlage nach dem Verkauf?
Hier gibt es zwei Ebenen. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Zwischen Ihnen und dem Käufer können Sie dagegen frei vereinbaren, wer die Umlage trägt.
| Zeitpunkt der Fälligkeit | Schuldner gegenüber der Gemeinschaft | Übliche Regelung im Kaufvertrag |
|---|---|---|
| Vor dem Notartermin | Sie als Verkäufer | Sie zahlen, der Kaufpreis berücksichtigt die erledigte Maßnahme |
| Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung | Sie, solange Sie im Grundbuch stehen | Käufer erstattet ab Besitzübergang oder Verkäufer trägt sie, je nach Vereinbarung |
| Nach der Eigentumsumschreibung | Käufer | Käufer zahlt, häufig mit Preisnachlass |
| Beschlossen, Fälligkeit noch offen | Je nach späterem Termin | Ausdrückliche Regelung im Vertrag, wer zahlt |
Ohne klare Klausel entsteht leicht Streit. Lassen Sie den Notar die Sonderumlage ausdrücklich in den Vertrag aufnehmen.
Wie beeinflusst die Umlage den Kaufpreis?
Eine anstehende Sonderumlage wirkt sich auf das Angebot des Käufers aus, wenn er sie übernehmen soll. Gleichzeitig bekommt er eine Wohnung in einem Haus, das bald saniert ist. Diese Seite sollten Sie im Gespräch betonen. Ein neues Dach oder eine sanierte Tiefgarage senkt das Risiko weiterer Kosten in den kommenden Jahren.
Wie hoch der Wert Ihrer Wohnung mit und ohne Umlage anzusetzen ist, lässt sich im Rahmen einer kostenlosen Wertermittlung besprechen.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Friedberg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Welche Unterlagen fragen Käufer an?
Käufer und ihre Banken möchten ein vollständiges Bild der Gemeinschaft. Halten Sie bereit:
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre,
- Beschlusssammlung,
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung,
- Stand der Erhaltungsrücklage,
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung,
- vorhandene Gutachten zu Sanierungen.
Eine ausführliche Übersicht bietet der Beitrag zu den WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf in Friedberg.
Sollten Sie mit dem Verkauf bis nach der Sanierung warten?
Das hängt davon ab, wie lange die Maßnahme dauert und ob Sie die Umlage selbst finanzieren können. Wer jetzt verkaufen muss, etwa wegen eines Umzugs, verkauft mit offener Umlage und regelt sie im Vertrag. Wer Zeit hat, kann nach Abschluss der Arbeiten mit einem sanierten Gebäude werben. Kapitalanleger rechnen oft nüchtern und kommen mit einer Umlage gut zurecht. Was diese Käufergruppe erwartet, beschreibt der Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger in Friedberg.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Friedberg?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und Umgebung tätig. Sie sichtet mit Ihnen die Protokolle, fordert fehlende Unterlagen bei der Hausverwaltung an und stellt die Sonderumlage im Exposé sachlich dar. Für die Formulierung im Kaufvertrag stimmt sie sich mit dem Notar ab. Mehr zur Arbeitsweise auf der Seite Immobilienmakler in Friedberg.
Häufige Fragen zur Sonderumlage beim Wohnungsverkauf in Friedberg
Muss ich eine nur angedachte Sanierung in Friedberg erwähnen?
Wird in der Gemeinschaft konkret über eine Maßnahme gesprochen, etwa mit Angeboten oder einem Gutachten, sollten Sie das offenlegen. Vage Ideen ohne Beratung müssen Sie in der Regel nicht nennen, eine Erwähnung schadet aber selten.
Kann ich die Sonderumlage in Friedberg auf den Käufer übertragen?
Ja, im Kaufvertrag können Sie vereinbaren, dass der Käufer die Umlage übernimmt. Gegenüber der Gemeinschaft bleiben Sie allerdings verpflichtet, solange Sie bei Fälligkeit im Grundbuch stehen.
Was passiert, wenn die Umlage nach dem Verkauf beschlossen wird?
Liegt der Beschluss nach der Eigentumsumschreibung, ist der Käufer Schuldner. Wussten Sie von der geplanten Maßnahme und haben geschwiegen, kann er trotzdem Ansprüche gegen Sie geltend machen.
Darf der Käufer in Friedberg wegen einer verschwiegenen Umlage zurücktreten?
Bei arglistigem Verschweigen kann er den Vertrag anfechten oder Schadensersatz verlangen. Deshalb ist die vollständige Übergabe der Protokolle Ihr bester Schutz.
Wie erfahre ich, ob eine Umlage geplant ist?
Fragen Sie die Hausverwaltung und lesen Sie die Protokolle der letzten Versammlungen. Auch der Beirat der Gemeinschaft kann Auskunft geben.
Senkt eine Sonderumlage den Verkaufspreis in Friedberg?
Übernimmt der Käufer die Umlage, wird er sie im Angebot berücksichtigen. Zahlen Sie selbst, profitiert der Kaufpreis eher von der abgeschlossenen Sanierung.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie bei der Hausverwaltung die aktuellen Protokolle und den Stand der Rücklage an. Mit diesen Unterlagen lässt sich klären, wie die Umlage im Preis und im Vertrag berücksichtigt wird. Hinweise zum gesamten Ablauf liefert der Beitrag Wohnung in Friedberg verkaufen. Für ein Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082.
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