Haus in Königsbrunn geerbt: Wie verkaufen Sie es richtig?

Ein geerbtes Haus in Königsbrunn können Sie verkaufen, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen oder Ihre Erbenstellung nachweisen. Bei mehreren Erben müssen alle zustimmen. Vor dem Verkauf lohnt sich ein ruhiger Blick auf Zustand, Wert und mögliche Steuerfragen, denn in den ersten Wochen nach einem Todesfall wird vieles überstürzt entschieden.

Was müssen Erben in Königsbrunn zuerst klären?

Zuerst geht es um die Frage, wer überhaupt Erbe ist. Liegt ein Testament vor, wird es vom Nachlassgericht eröffnet. Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. In beiden Fällen erhalten die Erben ein Schreiben des Nachlassgerichts, das als erster Hinweis dient.

Danach sollten Sie sich einen Überblick über das Haus verschaffen. Wo liegen Schlüssel, Versicherungsunterlagen und Kontoauszüge? Laufen Strom- und Gasverträge weiter? Gibt es einen Mieter in der Einliegerwohnung? Viele Erben finden die wichtigsten Unterlagen in einem Schrank im Arbeitszimmer oder in einem Ordner bei den Bankunterlagen.

Notieren Sie, was Sie finden. Diese Liste hilft später beim Verkauf und bei Gesprächen mit Miterben, die nicht vor Ort wohnen.

Wie kommen Sie ins Grundbuch?

Das Grundbuch muss nach dem Erbfall berichtigt werden. Erben stellen dazu einen Antrag beim Grundbuchamt am Amtsgericht Augsburg. Als Nachweis dient ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht, hier ist ein Erbschein nötig.

Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar.

Im Kaufvertrag kann der Notar auch eine Regelung treffen, wenn die Berichtigung noch läuft. Das Grundbuch muss aber vor der Eigentumsumschreibung auf den Käufer korrigiert sein.

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört allen zusammen, jeder hat einen Anteil am gesamten Nachlass. Für den Verkauf müssen alle Miterben den Kaufvertrag unterschreiben oder einen Bevollmächtigten benennen.

In der Praxis gibt es drei Wege:

1. Die Erbengemeinschaft verkauft das Haus gemeinsam an einen Dritten und teilt den Erlös.
2. Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus.
3. Ein Miterbe verkauft seinen Erbanteil, was notariell beurkundet werden muss.

Kann sich die Gemeinschaft nicht einigen, darf jeder Miterbe nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen. Als letztes Mittel bleibt die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG. Sie ist langwierig und führt oft zu Ergebnissen, mit denen keiner zufrieden ist. Ein offenes Gespräch über einen realistischen Wert ist fast immer der bessere Weg.

Wenn ein Miterbe weit entfernt wohnt

Häufig lebt ein Geschwisterteil in einer anderen Stadt oder im Ausland. Eine notarielle Vollmacht ermöglicht es, dass ein Miterbe vor Ort die Termine wahrnimmt. Für Miterben im Ausland gibt es eigene Hinweise im Beitrag zum Verkauf mit Wohnsitz im Ausland.

Welche Situation erfordert welchen Schritt?

Was gilt beim Pflichtteil?

Kinder, Ehepartner und in manchen Fällen Eltern haben einen Pflichtteilsanspruch nach §§ 2303 ff. BGB, wenn sie durch ein Testament enterbt wurden. Der Anspruch richtet sich auf Geld und bemisst sich nach dem Wert des Nachlasses. Für Erben, die das Haus behalten möchten, ist das oft eine Belastung.

Nach § 2331a BGB kann der Erbe eine Stundung beantragen, wenn die sofortige Zahlung ihn unbillig hart treffen würde, etwa weil er sonst das Familienheim verkaufen müsste. Ob das in Ihrem Fall in Frage kommt, sollte ein Anwalt für Erbrecht prüfen. Für den Wert des Hauses ist eine fundierte Bewertung die Grundlage aller Gespräche.

Wie ermitteln Sie den Wert des geerbten Hauses?

Viele Häuser in Königsbrunn wurden von den Erblassern über Jahrzehnte bewohnt. Heizung, Bäder und Fenster stammen oft aus unterschiedlichen Zeiten. Für den Wert zählen Grundstück, Bausubstanz, Lage und Grundriss.

Den Bodenrichtwert finden Sie über den Gutachterausschuss am Landratsamt Augsburg oder im BayernAtlas. Für das Gebäude braucht es einen Blick vor Ort. Eine kostenlose Wertermittlung für Ihr Haus in Königsbrunn ist ein guter Startpunkt, wenn die Erben eine gemeinsame Grundlage für ihre Entscheidung suchen.

Ist das Haus in schlechtem Zustand, stellt sich die Frage nach Abriss oder Verkauf. Hinweise dazu gibt der Beitrag altes Haus abreißen oder verkaufen.

Was passiert steuerlich beim Verkauf?

Für die Spekulationsfrist nach § 23 EStG zählt bei Erben das Datum, an dem der Erblasser das Haus erworben hat. Lebte der Verstorbene seit vielen Jahren im Haus, ist die Frist meist längst abgelaufen. Hat er das Haus erst vor kurzer Zeit gekauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, es sei denn, Erblasser oder Erben haben es zuletzt selbst bewohnt.

Die Erbschaftsteuer ist ein eigenes Thema. Sie hängt vom Verwandtschaftsgrad und den Freibeträgen ab. Für beide Steuern gilt: Besprechen Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Wie bereiten Sie das Haus auf den Verkauf vor?

Das Ausräumen ist für viele Erben der schwerste Teil. Fotos, Briefe und Möbel tragen Erinnerungen. Nehmen Sie sich dafür Zeit und holen Sie für große Mengen eine Entrümpelungsfirma, wenn die Familie fertig sortiert hat.

Danach sollte das Haus besenrein und gelüftet sein. Ein leeres Haus wirkt auf Fotos oft kalt, wenige Möbelstücke können helfen. Notieren Sie Mängel, die Ihnen bekannt sind, etwa Feuchtigkeit im Keller oder ein undichtes Dachfenster. Sie müssen sie Käufern mitteilen. Was genau offenzulegen ist, erklärt der Beitrag über Mängel beim Hausverkauf.

Leerstand richtig absichern

• Gebäudeversicherung über den Leerstand informieren
• Wasser abstellen oder regelmäßig laufen lassen, im Winter auf Frostschutz achten
• Briefkasten leeren lassen
• Heizung auf niedriger Stufe weiterlaufen lassen

Was gilt, wenn das Haus vermietet ist?

Ist das Haus oder eine Einliegerwohnung vermietet, treten die Erben in den Mietvertrag ein. Beim Verkauf geht das Mietverhältnis nach § 566 BGB auf den Käufer über. Kauf bricht Miete nicht. Für Kapitalanleger kann ein vermietetes Haus interessant sein, Selbstnutzer schauen eher auf leer stehende Objekte.

Wurde die vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Der Notar prüft das im Rahmen des Kaufvertrags.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Königsbrunn?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin tätig und betreut von ihrem Büro in der Dominikanergasse 1 in Augsburg auch Erben im südlichen Landkreis. Sie ermittelt kostenlos den Wert, hilft bei der Zusammenstellung der Unterlagen und stimmt sich mit allen Miterben ab. Bis zur Übergabe an den Käufer bleibt sie persönlich ansprechbar. Mehr über ihre Arbeit im Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler für Königsbrunn.

Häufige Fragen zum geerbten Haus in Königsbrunn

Muss ich das geerbte Haus in Königsbrunn sofort verkaufen?

Eine Frist für den Verkauf gibt es nicht. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Heizung fallen aber weiter an. Viele Erben entscheiden sich nach einigen Monaten.

Kann ich ein Erbe mit einem Haus in Königsbrunn ausschlagen?

Ja, innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall beim Nachlassgericht. Die Ausschlagung betrifft den gesamten Nachlass, einzelne Teile lassen sich nicht ausschlagen.

Wer bezahlt die Kosten bis zum Verkauf?

Grundsätzlich die Erben aus dem Nachlass. In einer Erbengemeinschaft werden die Kosten nach Erbquoten verteilt, oft streckt ein Miterbe sie vor und erhält sie aus dem Verkaufserlös zurück.

Darf ein Miterbe in Königsbrunn das Haus allein verkaufen?

Ohne Zustimmung der anderen nicht. Er kann aber seinen eigenen Erbanteil notariell verkaufen. Die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht.

Was passiert mit einem Wohnrecht im Grundbuch?

Ein eingetragenes Wohnrecht erlischt nicht mit dem Verkauf. Hinweise zum Umgang damit finden Sie im Beitrag zum Haus mit Wohnrecht in Königsbrunn.

Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Hauses in Königsbrunn?

Das hängt davon ab, wie schnell Erbschein und Grundbuchberichtigung vorliegen und wie sich die Erben einigen. Die eigentliche Vermarktung beginnt meist erst danach.

Brauche ich einen Energieausweis für ein geerbtes Haus?

Ja, auch Erben müssen beim Verkauf einen gültigen Energieausweis vorlegen. Liegt kein Ausweis vor, sollten Sie ihn früh beauftragen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sammeln Sie Testament, Schreiben des Nachlassgerichts und die vorhandenen Hausunterlagen. Danach lohnt sich ein gemeinsames Gespräch aller Erben über den Wert. Für einen ersten Termin können Sie Katja M. Kuhn über das Kontaktformular erreichen oder unter 0821 8108082 anrufen.