Ein Haus mit Wohnrecht in Königsbrunn können Sie verkaufen. Das eingetragene Recht bleibt dabei bestehen und geht mit dem Haus auf den Käufer über, solange der Berechtigte nicht auf das Recht verzichtet. Ihr Käuferkreis und der erzielbare Preis hängen deshalb stark davon ab, ob das Wohnrecht bleibt oder gelöscht werden kann.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein dingliches Wohnrecht steht in Abteilung II des Grundbuchs und wirkt gegenüber jedem neuen Eigentümer.
- Löschen lässt es sich nur mit einer beglaubigten Bewilligung des Berechtigten oder nach seinem Tod mit Sterbeurkunde.
- Banken beleihen ein Haus mit vorrangigem Wohnrecht nur eingeschränkt, das schränkt Käufer mit Finanzierung ein.
- Wohnrecht und Nießbrauch unterscheiden sich deutlich, auch beim Verkauf.
- Sie können beim Verkauf auch ein neues Wohnrecht für sich selbst vereinbaren.
Was genau steht im Grundbuch?
Schauen Sie zuerst in Abteilung II Ihres Grundbuchauszugs. Dort ist das Recht mit dem Namen des Berechtigten eingetragen, häufig als „beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht)“ nach § 1093 BGB. In der Eintragung wird auf eine Bewilligung verwiesen. Diese Urkunde liegt in den Grundakten beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg und regelt die Einzelheiten.
Lesen Sie die Bewilligung genau. Sie zeigt, ob das Recht für das ganze Haus oder nur für einzelne Räume gilt, ob der Berechtigte Garten und Garage mitbenutzen darf und wer die Nebenkosten trägt. Typisch sind solche Rechte bei Häusern, die Eltern zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen haben, in Königsbrunn ebenso wie anderswo. Mehr zu diesem Weg erläutert der Beitrag Haus in Königsbrunn verschenken oder verkaufen.
Worin unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauch?
Wer ein Wohnrecht hat, darf selbst im Haus wohnen. Ein Nießbraucher darf das Haus dagegen auch vermieten und die Miete behalten. Beide Rechte erlöschen in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Für Käufer ist ein Nießbrauch meist noch schwerer zu kalkulieren, weil die Nutzung umfassender ist.
Welche Wege gibt es beim Verkauf?
Ihr Vorgehen hängt davon ab, wer das Recht hat und was diese Person möchte.
| Situation | Möglicher Weg | Wer mitwirken muss |
|---|---|---|
| Berechtigter zieht ins Pflegeheim oder zu Angehörigen | Verzicht auf das Recht, Löschung im Grundbuch | Berechtigter mit beglaubigter Löschungsbewilligung |
| Berechtigter möchte im Haus bleiben | Verkauf mit bestehendem Wohnrecht | Käufer übernimmt das Recht |
| Berechtigter ist verstorben | Löschung mit Sterbeurkunde | Eigentümer, Notar |
| Sie selbst möchten im Haus bleiben | neues Wohnrecht im Kaufvertrag | Käufer und Notar |
| Recht betrifft nur eine Einliegerwohnung | Verkauf mit Teilnutzung | Käufer, gegebenenfalls Mieter |
Ein Verzicht ist eine Entscheidung des Berechtigten. Sie können ihn dazu nicht zwingen. Häufig gelingt eine Einigung, wenn das Recht ohnehin nicht mehr genutzt wird, etwa weil die Mutter in eine Pflegeeinrichtung gezogen ist. Für einen Verzicht kann eine Ausgleichszahlung vereinbart werden. Steuerliche Folgen einer solchen Zahlung klären Sie mit einem Steuerberater.
Wer kauft ein Haus mit bestehendem Wohnrecht?
Für Familien, die selbst einziehen wollen, ist ein Haus mit fremdem Wohnrecht meist uninteressant. Sie können erst einziehen, wenn das Recht erlischt, und niemand weiß, wann das sein wird. Es bleiben Käufer, die langfristig denken und Kapital haben, etwa Anleger, Nachbarn, die ein angrenzendes Grundstück sichern wollen, oder Angehörige des Berechtigten.
Banken sehen das Wohnrecht als Belastung, die vor ihrer Grundschuld steht. Ohne Rangrücktritt des Berechtigten finanzieren sie nur einen kleinen Teil. Käufer müssen daher mehr Eigenkapital mitbringen. Das ist der wichtigste Grund, warum der Preis spürbar unter dem eines freien Hauses liegt.
Wie wird das Wohnrecht beim Kaufpreis berücksichtigt?
Gutachter berechnen den Wert des Rechts aus dem jährlichen Nutzungswert und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Grundlage sind amtliche Sterbetafeln. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abzug. Bei einem Recht für nur zwei Zimmer fällt er kleiner aus als bei einem Recht für das ganze Haus.
Für eine erste Orientierung lassen Sie das Haus zunächst ohne Belastung bewerten und dann den Wert des Rechts gesondert ermitteln. Das schafft Klarheit für die Gespräche mit dem Berechtigten und mit Käufern. Nutzen Sie dafür die kostenlose Wertermittlung für Ihr Haus in Königsbrunn.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Königsbrunn zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Können Sie sich selbst ein Wohnrecht vorbehalten?
Ja. Manche Eigentümer verkaufen ihr Haus und lassen sich im Kaufvertrag ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht eintragen. Sie erhalten dann einen geringeren Kaufpreis, wohnen aber weiter in vertrauter Umgebung. Ein befristetes Wohnrecht lässt sich für Käufer besser kalkulieren, weil das Ende feststeht.
Ähnliche Gedanken liegen der Leibrente zugrunde, bei der Sie statt eines Einmalbetrags regelmäßige Zahlungen erhalten. Einen Vergleich bietet der Beitrag zum Verkauf gegen Leibrente in Königsbrunn. Wer eher an einen Umzug in eine barrierefreie Wohnung denkt, findet Hinweise im Beitrag Haus in Königsbrunn im Alter verkaufen.
Was gilt bei einem geerbten Haus mit Wohnrecht?
Häufig erben Kinder ein Haus, in dem der überlebende Elternteil ein Wohnrecht hat. Die Erben werden Eigentümer, das Recht bleibt bestehen. Für einen Verkauf brauchen Sie zunächst die Eintragung als Eigentümer, also einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Danach gelten dieselben Wege wie oben. Weitere Schritte beschreibt der Beitrag geerbtes Haus in Königsbrunn verkaufen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Königsbrunn?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und Umgebung tätig. Bei Häusern mit Wohnrecht liest sie mit Ihnen die Bewilligung, ermittelt den Wert mit und ohne Belastung und spricht Käufer an, für die ein solches Haus in Frage kommt. Gespräche mit dem Berechtigten führt sie auf Wunsch gemeinsam mit Ihnen. Mehr zu ihrer Arbeit im Ort lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler in Königsbrunn.
Häufige Fragen zum Haus mit Wohnrecht in Königsbrunn
Muss der Wohnberechtigte dem Verkauf zustimmen?
Dem Verkauf selbst nicht, weil sein Recht bestehen bleibt. Zustimmen muss er nur, wenn das Recht gelöscht oder im Rang zurücktreten soll.
Kann ein Käufer in Königsbrunn den Wohnberechtigten zum Auszug bewegen?
Nur durch eine freiwillige Einigung. Das Recht ist im Grundbuch gesichert und gilt gegenüber jedem neuen Eigentümer.
Wer zahlt Reparaturen am Haus, wenn ein Wohnrecht besteht?
Das regelt die Bewilligung. Fehlt eine Regelung, trägt der Berechtigte die gewöhnliche Unterhaltung der genutzten Räume, größere Arbeiten bleiben beim Eigentümer.
Wie lösche ich ein Wohnrecht nach dem Tod der Berechtigten in Königsbrunn?
Sie beantragen die Löschung beim Grundbuchamt in Augsburg und legen die Sterbeurkunde vor. Ein Notar kann den Antrag für Sie stellen.
Lässt sich ein Haus in Königsbrunn mit Wohnrecht für nur eine Etage verkaufen?
Ja, und für manche Käufer ist das interessant, etwa wenn sie eine Etage selbst nutzen möchten. Wichtig ist eine klare Abgrenzung der Räume in der Bewilligung.
Bekommt der Berechtigte einen Anteil am Kaufpreis?
Nur, wenn das vereinbart ist, etwa als Ausgleich für einen Verzicht. Bleibt das Recht bestehen, erhält er nichts aus dem Kaufpreis.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und die Bewilligung aus den Grundakten an und sprechen Sie offen mit dem Berechtigten. Für ein vertrauliches Gespräch über Ihr Haus erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder per E-Mail an info@immobilien-kuhn.com.
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