Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Diedorf: Was schützt Verkäufer?

Beim Verkauf eines gebrauchten Hauses in Diedorf vereinbaren Verkäufer und Käufer im notariellen Vertrag fast immer einen Gewährleistungsausschluss. Er schützt Sie vor Ansprüchen wegen Mängeln, die Sie selbst nicht kannten. Die Klausel greift nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel verschweigen oder im Vertrag Eigenschaften zusichern, die das Haus tatsächlich nicht hat.

Was regelt ein Gewährleistungsausschluss genau?

Ohne besondere Vereinbarung haftet ein Verkäufer nach dem Gesetz für Sachmängel. Der Käufer könnte dann Nachbesserung, Minderung oder Schadensersatz verlangen. Bei Bestandshäusern ist es deshalb üblich, diese Haftung vertraglich auszuschließen.

Der Gedanke dahinter ist einfach. Ein Haus aus den Siebzigerjahren im Ortskern oder ein Siedlungshaus am Rand von Diedorf hat Gebrauchsspuren. Der Käufer kann es besichtigen, einen Sachverständigen mitbringen und den Zustand in seinen Preis einrechnen. Danach soll der Verkäufer abgeschlossen haben.

Wo endet der Schutz für Verkäufer?

Das Bürgerliche Gesetzbuch zieht in § 444 eine klare Grenze: Auf den Ausschluss kann sich nicht berufen, wer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Dasselbe gilt für Eigenschaften, deren Vorhandensein der Verkäufer ausdrücklich zugesagt hat.

Arglist ist schneller erreicht als viele denken

Arglistig handelt bereits, wer einen Mangel kennt oder ihn für möglich hält und trotzdem schweigt, obwohl der Käufer ihn bei der Besichtigung kaum erkennen kann. Ein frisch gestrichener Kellerraum, hinter dem es feucht wird, ist ein typisches Beispiel. Ein Wasserschaden nach einem Starkregen, den Sie damals über die Versicherung abgewickelt haben, gehört ebenso in die Offenlegung.

Vereinbarte Beschaffenheit

Was im Vertrag als Eigenschaft beschrieben ist, gilt als vereinbart. Steht dort „Dach 2015 neu eingedeckt“ und stimmt das nur für eine Hälfte, hilft der Ausschluss wenig. Gerichte haben auch Angaben aus Exposés in die Bewertung einbezogen. Formulieren Sie deshalb sachlich und belegbar.

Welche Mängel müssen Sie in Diedorf offenlegen?

Offenlegen müssen Sie alles, was Sie wissen und was ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht sieht, aber für seine Entscheidung wichtig wäre. Was offensichtlich ist, etwa ein altes Bad, muss nicht eigens erwähnt werden. Ausführlich behandelt das der Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf in Neusäß, der für Diedorf genauso gilt.

Wie dokumentieren Sie den Zustand richtig?

Eine Mängelliste schützt Sie, weil sie belegt, dass der Käufer informiert war. Lassen Sie die Liste vom Notar als Anlage zum Vertrag aufnehmen oder zumindest im Vertrag darauf verweisen.

1. Gehen Sie das Haus vom Keller bis zum Dach durch und notieren Sie bekannte Schwächen.
2. Sammeln Sie Rechnungen und Gutachten zu Reparaturen der letzten Jahre.
3. Prüfen Sie in der Bauakte, ob Anbauten, Gauben oder Garagen genehmigt sind. Die Akten liegen beim Landratsamt Augsburg, die Gemeinde Diedorf hilft bei der Auskunft.
4. Geben Sie die Liste dem Käufer vor dem Notartermin, damit er sie in Ruhe lesen kann.
5. Halten Sie im Besichtigungsprotokoll fest, welche Räume gezeigt wurden.

Gilt der Ausschluss auch für Einbauküche und Zubehör?

Mitverkaufte Gegenstände wie Küche, Markise oder Gartenhaus sind ebenfalls Kaufgegenstand. Der Ausschluss sollte sie ausdrücklich einschließen. Der Notar formuliert das in der Regel gleich mit. Prüfen Sie aber, ob die Liste der Gegenstände vollständig ist, denn was fehlt, führt nach der Übergabe zu Diskussionen.

Wann ist ein Ausschluss eingeschränkt?

Haben Sie das Haus kürzlich umfassend saniert oder selbst neu gebaut und verkaufen es kurz danach, kann ein vollständiger Ausschluss problematisch werden. Für Bauträger gelten strengere Regeln. Auch bei Photovoltaik oder Wärmepumpe lohnt ein Blick auf laufende Herstellergewährleistungen, die sich auf den Käufer übertragen lassen. Mehr dazu im Beitrag zum Haus mit Photovoltaik in Diedorf.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Diedorf?

Katja M. Kuhn begleitet Verkäufer in Augsburg und im Landkreis seit 2005 persönlich bis zur Übergabe. Sie hilft, die Bauakte anzufordern, Unterlagen zu ordnen und den Zustand im Exposé zutreffend zu beschreiben. Rechtliche Fragen zum Vertrag klärt der Notar. Die Seite zum Immobilienmakler in Diedorf gibt einen Überblick über die Leistungen.

Häufige Fragen zum Gewährleistungsausschluss in Diedorf

Muss ich den Gewährleistungsausschluss in Diedorf selbst formulieren?

Den Vertragstext schreibt der Notar. Sie sollten ihm vorab mitteilen, welche Mängel bekannt sind, damit er sie passend aufnimmt.

Wie lange kann ein Käufer nach dem Kauf Ansprüche stellen?

Bei wirksamem Ausschluss für unbekannte Mängel in der Regel gar nicht. Bei Arglist gelten lange Verjährungsfristen, weshalb Offenheit die sicherere Wahl ist.

Schützt mich ein Gutachten vor dem Verkauf?

Ein Gutachten zeigt, was Sie wussten und was nicht. Es kann Streit vermeiden, muss dem Käufer dann aber auch vorgelegt werden.

Was gilt bei einem geerbten Haus in Diedorf, das ich kaum kenne?

Sie haften nur für das, was Sie wissen oder für möglich halten. Sagen Sie offen, dass Sie selbst nicht dort gewohnt haben. Hinweise zum Erbfall finden Sie im Beitrag geerbtes Haus in Diedorf verkaufen.

Darf der Käufer in Diedorf einen eigenen Sachverständigen mitbringen?

Ja, und das ist für Sie sogar vorteilhaft. Was ein Sachverständiger vor dem Kauf hätte erkennen können, schwächt spätere Vorwürfe.

Was passiert, wenn mir nach dem Notartermin ein Mangel einfällt?

Informieren Sie den Käufer so früh wie möglich schriftlich, idealerweise noch vor der Übergabe. Sprechen Sie dazu auch mit dem Notar.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Erstellen Sie eine ehrliche Mängelliste und lassen Sie den Marktwert auf dieser Grundlage einschätzen. Dafür eignet sich die kostenlose Wertermittlung. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, beschreibt der Beitrag Haus in Diedorf verkaufen. Telefonisch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082.