Ein Grundstück in Lechhausen zu teilen und den hinteren oder seitlichen Teil zu verkaufen, ist möglich, wenn auf der neuen Fläche gebaut werden darf und sie erschlossen werden kann. Der Ablauf führt über die Prüfung des Baurechts, die Vermessung beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, die Sicherung von Zufahrt und Leitungen und schließlich den notariellen Kaufvertrag über eine noch zu vermessende Teilfläche. Mit guter Vorbereitung behalten Sie Ihr Haus und machen einen Teil des Gartens zu Geld.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Teilung darf auf dem verbleibenden Grundstück keine baurechtswidrigen Zustände schaffen, etwa zu geringe Abstandsflächen.
- Ein Hinterliegergrundstück braucht eine dauerhaft gesicherte Zufahrt, meist über eine Grunddienstbarkeit.
- Kaufvertrag und Vermessung laufen häufig parallel. Der Notar beurkundet zuerst, die Messungsanerkennung folgt später.
- Leitungen für Strom, Wasser und Kanal müssen oft über Ihr verbleibendes Grundstück geführt werden. Das wird ins Grundbuch eingetragen.
- Die Teilung verändert Ihr eigenes Grundstück dauerhaft. Denken Sie an Garten, Stellplätze und Ruhe in den kommenden Jahrzehnten.
Für welche Grundstücke in Lechhausen kommt eine Teilung infrage?
Typisch sind die tiefen Grundstücke hinter Siedlungshäusern aus der Nachkriegszeit. Damals wurde viel Gartenland eingeplant, für Gemüse, Obstbäume und Kleintiere. Heute nutzen viele Eigentümer diese Fläche kaum noch, und die Pflege wird mit den Jahren mühsam. Auch Eckgrundstücke oder breite Grundstücke mit einem Haus an einer Seite eignen sich.
Ob eine Teilung realistisch ist, zeigt ein erster Blick auf die Umgebung. Stehen in der Nachbarschaft bereits Häuser in zweiter Reihe, ist das ein Hinweis, dass Hinterbebauung genehmigt wird. Wo durchgehend Gärten aneinandergrenzen, wird es schwieriger.
Wie prüfen Sie, ob auf der Teilfläche gebaut werden darf?
Am Anfang steht das Baurecht. Gilt ein Bebauungsplan, zeigen Baugrenzen und Baufenster, ob im hinteren Bereich überhaupt gebaut werden darf. Gibt es keinen, entscheidet § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, auch was die Lage auf dem Grundstück angeht.
Klarheit bringt eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg. Reichen Sie eine einfache Skizze mit geplanter Teilungslinie, Hausgröße und Zufahrt ein. Ein positiver Vorbescheid ist für Käufer viel wert, weil er ihr wichtigstes Risiko beseitigt. Wie Bauträger solche Flächen bewerten, beschreibt der Ratgeber zum Grundstücksverkauf an Bauträger in Lechhausen.
Darauf achtet die Bauaufsicht bei der Teilung
| Prüfpunkt | Frage dahinter | Ihre Vorbereitung |
|---|---|---|
| Abstandsflächen | Hält das bestehende Haus nach der Teilung genug Abstand zur neuen Grenze? | Lageplan mit Maßen vom Vermesser |
| Zufahrt | Erreichen Feuerwehr und Müllabfuhr das hintere Grundstück? | Breite des Zuwegs festlegen |
| Stellplätze | Bleiben für Ihr Haus genug Stellplätze, und hat der Neubau eigene? | Stellplatzsatzung der Stadt prüfen |
| Einfügen | Passt ein Haus in zweiter Reihe zur Umgebung? | Beispiele aus der Nachbarschaft sammeln |
| Bäume | Stehen geschützte Bäume auf der Teilfläche? | Baumbestand dokumentieren |
Wie läuft die Vermessung ab?
Die Vermessung übernimmt in Bayern das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, für Augsburg mit Sitz in der Stadt. Sie stellen dort einen Antrag auf Zerlegung des Flurstücks, häufig vermittelt über den Notar. Die Vermesser kommen vor Ort, setzen Grenzzeichen und erstellen einen Veränderungsnachweis. Erst danach entsteht das neue Flurstück mit eigener Nummer.
Bis die Vermessung abgeschlossen ist, kann einige Zeit vergehen. Deshalb wird der Kaufvertrag in Bayern meist über eine „noch zu vermessende Teilfläche“ geschlossen. Eine Skizze im Vertrag beschreibt die Fläche, und nach der Vermessung erklären Käufer und Verkäufer in einer Messungsanerkennung, dass das Ergebnis dem Vereinbarten entspricht.
Welche Rechte müssen im Grundbuch gesichert werden?
Eine Teilfläche in zweiter Reihe ist ohne Rechte am vorderen Grundstück kaum nutzbar. Diese Rechte bleiben auch bestehen, wenn Sie Ihr Haus später verkaufen. Prüfen Sie sie deshalb sorgfältig.
- Geh- und Fahrtrecht für den Zuweg vom öffentlichen Straßenland zum hinteren Grundstück
- Leitungsrecht für Wasser, Kanal, Strom, Telekommunikation und gegebenenfalls Fernwärme
- Unterhaltungsregelung, wer den Zuweg instand hält, räumt und streut
- Duldung von Bauarbeiten während der Errichtung des Neubaus
Diese Rechte werden als Grunddienstbarkeiten im Grundbuch beim Amtsgericht Augsburg eingetragen. Klären Sie mit den Versorgern, wo Anschlüsse liegen und ob neue Leitungen durch Ihren Garten müssen. Ein Zuweg entlang Ihrer Hauswand beeinflusst Ihr eigenes Wohnen stärker als viele erwarten.
Wie sieht der Ablauf Schritt für Schritt aus?
- Lageplan und Flurkarte besorgen, im BayernAtlas oder beim Vermessungsamt
- Baurecht klären, bei Bedarf mit Bauvoranfrage
- Teilungslinie mit dem Vermesser vorbesprechen, Abstandsflächen und Zufahrt einplanen
- Wert der Teilfläche ermitteln lassen und Käufer suchen
- Kaufvertrag über die noch zu vermessende Teilfläche beurkunden, mit Dienstbarkeiten
- Vermessung durchführen, Messungsanerkennung beim Notar
- Grundbuchumschreibung, Kaufpreiszahlung nach Fälligkeitsmitteilung
Eine bestehende Grundschuld auf Ihrem Gesamtgrundstück muss für die Teilfläche freigegeben werden. Ihre Bank erteilt dafür eine sogenannte Pfandfreigabe. Fragen Sie früh danach, denn Banken nehmen sich dafür Zeit.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Lechhausen zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wer kauft eine Teilfläche in Lechhausen?
Die Käufer unterscheiden sich von denen eines fertigen Hauses.
| Käufergruppe | Was sie mitbringt | Was sie braucht |
|---|---|---|
| Familien, die selbst bauen | Konkrete Hauspläne, Finanzierung über die Bank | Klarheit beim Baurecht, gesicherte Zufahrt |
| Angehörige aus der eigenen Familie | Vertrauen, oft Bezug zum Stadtteil | Faire Regeln, die auch nach Jahren tragen |
| Bauträger und Hausanbieter | Erfahrung mit Genehmigungen | Flächen, die sich wirtschaftlich bebauen lassen |
| Nachbarn | Interesse an mehr Garten oder Bauplatz | Zusammenlegung mit dem eigenen Grundstück |
Der Nachbar als Käufer wird oft unterschätzt. Wer neben Ihnen wohnt, kann einen Gartenstreifen zur eigenen Fläche hinzunehmen, ohne dass eine Zufahrt nötig ist. Das vereinfacht den Vertrag erheblich.
Was kostet die Teilung, und wer trägt was?
Die Kosten bestehen aus Gebühren für die Bauvoranfrage, der Vermessung, Notar und Grundbuch sowie eventuell Kosten für neue Anschlüsse. Üblich ist, dass der Verkäufer die Teilung und Vermessung trägt und der Käufer Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Alles ist verhandelbar und wird im Vertrag festgehalten.
Steuerlich kann der Verkauf einer Teilfläche anders behandelt werden als der Verkauf Ihres selbst bewohnten Hauses. Der abgetrennte Garten gilt unter Umständen als eigenständiges Grundstück. Klären Sie mit Ihrer Steuerberaterin, ob § 23 EStG greift, besonders wenn Sie das Grundstück noch keine zehn Jahre besitzen.
Wann ist eine Teilung keine gute Idee?
Manchmal spricht mehr gegen als für die Teilung. Dazu zählt der Fall, dass Sie das ganze Haus in wenigen Jahren ohnehin verkaufen möchten. Ein großes Grundstück mit Haus kann dann für einen Käufer interessanter sein als ein kleines Grundstück mit Neubau im Rücken. Auch wenn der Zuweg direkt an Ihren Schlafzimmerfenstern vorbeiführt, sollten Sie die Folgen für Ihre Wohnqualität ehrlich abwägen.
Steht das ganze Gebäude zur Disposition, lohnt der Blick in den Beitrag zu Abriss oder Verkauf eines alten Hauses in Lechhausen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Lechhausen?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig. Bei Teilungen ermittelt sie den Wert der Teilfläche und des verbleibenden Hauses, stimmt sich mit Vermesser und Notar ab und sucht Käufer, die zu Ihrem Grundstück passen. Auf Wunsch sprechen Sie mit ihr auch die Variante durch, das ganze Grundstück zu verkaufen. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die kostenlose Wertermittlung, alle Leistungen finden Sie auf der Website.
Häufige Fragen zur Grundstücksteilung in Lechhausen
Brauche ich in Lechhausen eine Teilungsgenehmigung?
In Bayern ist eine Teilung grundsätzlich genehmigungsfrei. Sie darf aber keine Zustände schaffen, die dem Baurecht widersprechen. Das prüft die Bauaufsicht, wenn auf der neuen Fläche gebaut werden soll.
Wie breit muss ein Zuweg zum hinteren Grundstück sein?
Das hängt von der Bebauung und den Anforderungen der Feuerwehr ab. Klären Sie die Breite in der Bauvoranfrage, bevor Sie die Teilungslinie festlegen.
Kann ich den Garten meines Reihenhauses in Lechhausen teilen?
Bei Reihenhäusern sind die Grundstücke meist schmal und die Zufahrt fehlt. Eine Teilung mit Bauplatz ist dann selten möglich, der Verkauf eines Streifens an den Nachbarn manchmal schon.
Was passiert mit dem Bodenrichtwert nach der Teilung?
Der Bodenrichtwert bleibt gleich, er gilt für die Zone. Der Wert einer Teilfläche hängt aber zusätzlich von Form, Zufahrt und Baurecht ab.
Muss mein Nachbar in Lechhausen der Teilung zustimmen?
Für die Teilung selbst nicht. Beim späteren Bauantrag werden Nachbarn beteiligt und können Einwände erheben.
Kann ich die Teilfläche erst verkaufen und dann vermessen lassen?
Ja, das ist in Bayern der übliche Weg. Der Vertrag beschreibt die Fläche anhand einer Skizze, die Messungsanerkennung folgt später.
Was gilt für meine Grundsteuer nach der Teilung in Lechhausen?
Für beide Flurstücke wird die Grundsteuer neu festgesetzt. Ab Eigentumsübergang zahlt der Käufer für seine Fläche.
Kann ich mir ein Vorkaufsrecht für die Teilfläche vorbehalten?
Möglich ist das, etwa für den Fall, dass der Käufer wieder verkauft. Ein solches Recht wird ins Grundbuch eingetragen.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Besorgen Sie Lageplan und Flurkarte und lassen Sie die Bebaubarkeit klären. Mit einem Vorbescheid und einer Wertermittlung können Sie sicher entscheiden, ob Sie teilen oder als Ganzes verkaufen. Für ein Gespräch nutzen Sie das Kontaktformular. Einen Überblick über alle Wege bietet der Ratgeber zum Verkauf einer Immobilie in Lechhausen.
Ihr nächster Schritt in Lechhausen
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