Ein Haus mit Einliegerwohnung in Dasing verkaufen Sie dann sicher, wenn die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt ist, ein laufender Mietvertrag sauber dokumentiert vorliegt und die Wohnflächen beider Einheiten getrennt berechnet sind. Mit diesen drei Punkten beantworten Sie die Fragen, die Käufer und deren Banken im Landkreis Aichach-Friedberg fast immer stellen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob die Einliegerwohnung als Wohnraum genehmigt ist, zeigt die Bauakte beim Landratsamt Aichach-Friedberg.
- Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, samt Kaution.
- Kellerräume mit Fenster sind nicht automatisch Wohnfläche, die Berechnung muss stimmen.
- Interessenten sind häufig Familien mit Eltern, Pendler mit Mietplan und Anleger.
- Ein klarer Plan, ob die Wohnung frei oder vermietet übergeben wird, verhindert spätere Verhandlungen.
Ist die Einliegerwohnung überhaupt genehmigt?
Das klären Sie als Erstes, denn davon hängt fast alles ab. Viele Häuser in Dasing und seinen Ortsteilen wurden über Jahrzehnte erweitert: Das Untergeschoss bekam eine kleine Küche, im Dachgeschoss entstand ein Apartment für die erwachsene Tochter. Ob dafür eine Baugenehmigung erteilt wurde, steht in der Bauakte.
Die Bauakte liegt beim Landratsamt Aichach-Friedberg als unterer Bauaufsichtsbehörde. Das Rathaus in Dasing kann Ihnen sagen, welche Unterlagen dort üblicherweise vorhanden sind, und den Kontakt vermitteln. Suchen Sie gezielt nach dem Genehmigungsbescheid, den genehmigten Grundrissen und einer eventuellen Nutzungsänderung.
Fehlt die Genehmigung, dürfen Sie die Räume trotzdem verkaufen. Im Exposé und im Kaufvertrag beschreiben Sie sie dann als Hobbyraum oder Gästebereich, damit die Angaben zur Wohnfläche stimmen. Eine nachträgliche Genehmigung ist manchmal möglich, sie braucht aber Zeit und einen Planer.
Wie berechnen Sie die Wohnfläche beider Einheiten?
Getrennt, und zwar nach der Wohnflächenverordnung. Räume mit Dachschrägen zählen nur anteilig, Kellerräume ohne Genehmigung gar nicht. Käufer vergleichen die Angabe im Exposé mit den Plänen aus der Bauakte, spätestens die finanzierende Bank tut es.
Eine aktuelle Flächenberechnung durch einen Architekten oder Sachverständigen kostet etwas Aufwand. Sie erspart Ihnen dafür die Diskussion am Besichtigungstermin, wenn ein Interessent mit dem Zollstock nachmisst.
Was passiert mit dem Mieter der Einliegerwohnung?
Der Mietvertrag bleibt bestehen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in alle Rechte und Pflichten ein. Die Mietkaution übertragen Sie an den Käufer, das regelt der Notar im Kaufvertrag.
Für Käufer, die das ganze Haus selbst nutzen möchten, ist wichtig zu wissen: Bei einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, gibt es eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit mit verlängerter Frist (§ 573a BGB). Ob sie im Einzelfall greift, sollte der Käufer anwaltlich prüfen lassen. Versprechen Sie im Gespräch keine schnelle Räumung.
Legen Sie folgende Unterlagen zum Mietverhältnis bereit:
- den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen
- die letzten Nebenkostenabrechnungen
- einen Nachweis über die Kaution und das Kautionskonto
- Schriftverkehr zu Mieterhöhungen oder Mängeln
Frei oder vermietet übergeben?
Diese Entscheidung bestimmt Ihre Käufergruppe. Eine leere Einliegerwohnung spricht Familien an, die Eltern oder ein erwachsenes Kind ins Haus holen wollen. Eine vermietete Wohnung passt zu Käufern, die mit der Miete einen Teil der Finanzierung tragen möchten.
| Übergabe | Typische Käufer | Was Sie vorbereiten |
|---|---|---|
| Wohnung frei | Familien mit Angehörigen, Mehrgenerationenplanung | Leere, gereinigte Räume, Schlüssel, Zählerstände |
| Wohnung vermietet | Pendler mit Mietplan, Anleger | Mietvertrag, Kautionsnachweis, Abrechnungen |
| Wohnung bisher selbst genutzt | Beide Gruppen | Aussage, ob Küche und Möbel bleiben |
Kündigen Sie einen Mieter nur aus einem gesetzlichen Grund und nie allein wegen des Verkaufs. Ein Gespräch mit dem Mieter über einen einvernehmlichen Auszug ist erlaubt, eine Vereinbarung sollte schriftlich erfolgen.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Dasing zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Welche Käufer interessieren sich in Dasing für dieses Haus?
Dasing liegt an der A8 mit eigener Anschlussstelle, Augsburg und München sind damit für Berufspendler gut erreichbar. Das zieht Käufer an, die ein Haus mit Platz suchen und dennoch täglich pendeln. Für sie kann die Miete aus der Einliegerwohnung die monatliche Rate spürbar entlasten.
Eine zweite Gruppe sind Familien, deren Eltern in der Nähe bleiben wollen. Für sie zählt, ob die Wohnung einen eigenen Eingang hat, ob sie barrierearm erreichbar ist und ob die Zähler für Strom, Wasser und Heizung getrennt laufen. Schreiben Sie diese Details ins Exposé, die Frage kommt sonst beim ersten Telefonat.
Was fragen Banken nach?
Die Bank des Käufers möchte den Mietvertrag sehen, wenn Mieteinnahmen in die Finanzierung einfließen sollen. Sie prüft außerdem, ob die Wohnung genehmigt ist. Ohne Genehmigung rechnet sie die Miete meist nicht an.
Wie wird ein Haus mit zwei Wohnungen bewertet?
Für Eigennutzer zählt vor allem der Sachwert des Hauses. Für Anleger kommt der Ertrag hinzu, also die nachhaltig erzielbare Miete der Einliegerwohnung. Eine gute Bewertung betrachtet beide Sichtweisen und erklärt, für welche Käufergruppe welcher Preis plausibel ist.
Wie das bei einer kostenlosen Immobilienbewertung in Dasing abläuft, lesen Sie im eigenen Beitrag. Den direkten Weg zur Einschätzung finden Sie über die Wertermittlung von Immobilien Kuhn.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Dasing?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin im Raum Augsburg tätig und betreut Eigentümer im Landkreis Aichach-Friedberg persönlich. Sie hilft beim Zusammenstellen der Bauunterlagen, stimmt die Ansprache des Mieters mit Ihnen ab und begleitet Besichtigungen in beiden Wohnungen. Den gesamten Ablauf beim Immobilienverkauf mit Immobilien Kuhn bis zur Übergabe übernimmt sie gemeinsam mit Ihnen.
Häufige Fragen zu Haus mit Einliegerwohnung in Dasing
Darf ich in Dasing eine ungenehmigte Einliegerwohnung als Wohnung inserieren?
Nein. Sie sollten die Räume ihrer genehmigten Nutzung entsprechend beschreiben. Falsche Angaben zur Wohnfläche können später zu Ansprüchen des Käufers führen.
Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?
Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Stimmen Sie wenige, gebündelte Termine mit ihm ab, das erhält die gute Stimmung.
Lohnt sich in Dasing die Aufteilung in Wohnungseigentum vor dem Verkauf?
Das hängt vom Haus ab. Für eine Aufteilung brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Landratsamt Aichach-Friedberg und eine Teilungserklärung beim Notar. Bei einem Einfamilienhaus mit kleiner Einliegerwohnung bleibt der Verkauf als Ganzes meist der einfachere Weg.
Wer bekommt die Mietkaution?
Der Käufer, sobald er Eigentümer ist. Der Notar regelt die Übertragung im Kaufvertrag, Sie geben dem Käufer die Unterlagen zum Kautionskonto.
Wo bekomme ich für ein Haus in Dasing den Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt am Amtsgericht Aichach oder über ein Notariat. Den Auszug brauchen Sie für die Bewertung und für den Kaufvertragsentwurf.
Was ist bei getrennten Zählern zu beachten?
Notieren Sie am Übergabetag alle Zählerstände beider Einheiten und halten Sie sie im Übergabeprotokoll fest. Gibt es nur einen gemeinsamen Zähler, erklären Sie im Exposé, wie die Kosten bisher verteilt wurden.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Holen Sie zuerst die Bauakte und den Mietvertrag zusammen. Danach lohnt der Blick in den allgemeinen Ablauf, wenn Sie ein Haus in Dasing verkaufen, und in die Frage, woran Sie einen guten Immobilienmakler in Dasing erkennen. Für ein erstes Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite oder telefonisch unter 0821 8108082.
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