Bei einem Haus mit Einliegerwohnung in Friedberg sollten Sie vor dem Verkauf drei Dinge klären: ob die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt ist, ob sie vermietet ist und wie der Käufer sie nutzen kann. Ein bestehender Mietvertrag geht auf den Käufer über. Eine genehmigte, gut abgetrennte Einliegerwohnung spricht mehrere Käufergruppen zugleich an und ist im Exposé ein eigenes Argument.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur eine genehmigte Einliegerwohnung darf als Wohnraum beworben werden, sonst heißt sie im Exposé Hobbyraum oder Gästebereich.
- Der Mieter bleibt nach dem Verkauf, der Käufer übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten.
- Wer im selben Haus wohnt wie der Mieter, hat als Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit, die mit dem Verkauf auf den Käufer übergehen kann.
- Getrennte Zähler für Strom, Wasser und Heizung machen die Nebenkostenabrechnung für Käufer nachvollziehbar.
- Für den vermieteten Teil kann bei kurzer Besitzdauer Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.
Ist Ihre Einliegerwohnung genehmigt?
Viele Einliegerwohnungen sind im Lauf der Jahre entstanden. Aus dem Hobbykeller wurde ein Apartment, aus dem ausgebauten Dachgeschoss eine Wohnung für die Tochter. Ob diese Nutzung genehmigt ist, steht in der Bauakte. Für Friedberg liegt sie beim Landratsamt Aichach-Friedberg als unterer Bauaufsichtsbehörde. Eine Akteneinsicht lohnt vor dem Verkauf.
Banken der Käufer prüfen die Wohnfläche, und Käufer, die vermieten möchten, fragen nach der Genehmigung. Fehlt sie, haben Sie zwei Wege: Sie lassen die Nutzung nachträglich genehmigen, sofern das möglich ist, oder Sie beschreiben die Räume ehrlich als Nutzfläche. Eine nicht genehmigte Wohnung als Wohnraum zu verkaufen, kann später teuer werden.
Was die Bauaufsicht prüft
Bei Kellerwohnungen geht es häufig um Raumhöhe, Belichtung, Fenstergrößen und den zweiten Rettungsweg. Auch die Zahl der Stellplätze kann eine Rolle spielen, weil eine zusätzliche Wohnung oft einen zusätzlichen Stellplatz erfordert.
Ist die Wohnung vermietet?
Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Er wird Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten. Die Kaution übergeben Sie oder rechnen sie mit dem Käufer ab.
| Situation | Was für den Käufer gilt | Was Sie vorbereiten |
|---|---|---|
| Vermietet an Fremde | Mietvertrag läuft weiter | Mietvertrag, Kautionsnachweis, letzte Nebenkostenabrechnung |
| Vermietet an Angehörige | Mietvertrag läuft weiter, oft mit niedriger Miete | Klarheit, ob der Mieter auszieht |
| Leer stehend | Frei nutzbar | Zustand dokumentieren, Räume herrichten |
| Selbst genutzt als Büro oder Gästebereich | Frei nutzbar | Genehmigte Nutzung prüfen |
Wohnen Sie selbst im Haus und vermieten die Einliegerwohnung, gibt es eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter. Zieht der Käufer selbst ein, kann er davon unter Umständen Gebrauch machen. Die Einzelheiten klären Sie mit einem Anwalt für Mietrecht. Sprechen Sie den Mieter früh und offen auf den Verkauf an. Wie Besichtigungen in bewohnten Räumen ablaufen, sollte mit ihm abgestimmt sein.
Welche Käufer interessieren sich für dieses Haus?
Ein Haus mit Einliegerwohnung hat in Friedberg einen größeren Kreis an Interessenten als ein reines Einfamilienhaus. Typische Gruppen sind:
- Familien, die Eltern oder erwachsene Kinder im Haus unterbringen möchten,
- Käufer, die mit der Miete einen Teil der Finanzierung tragen wollen,
- Selbstständige, die einen abgetrennten Arbeits- oder Praxisbereich suchen,
- Paare, die später eine Pflegekraft im Haus wohnen lassen möchten.
Für Pendler nach Augsburg und München kann die zusätzliche Wohnung eine Einnahmequelle sein, die den Kauf leichter macht. Wenn die Familie selbst unter einem Dach lebt und den Verkauf gemeinsam regeln muss, hilft der Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Friedberg.
Wie präsentieren Sie zwei Wohnungen in einem Haus?
Das Exposé sollte beide Einheiten getrennt darstellen, mit eigener Wohnfläche, eigenem Grundriss und eigenen Fotos. Wichtig sind der separate Eingang, die Lage innerhalb des Hauses und die Ausstattung von Küche und Bad. Ist die Wohnung vermietet, nennen Sie die Kaltmiete und den Stand der letzten Anpassung. Welche Bausteine sonst ins Exposé gehören, steht im Beitrag zum Exposé für Ihre Immobilie in Friedberg.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Friedberg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Welche technischen Details fragen Käufer an?
Käufer möchten wissen, wie die Kosten zwischen den Einheiten verteilt werden. Separate Stromzähler sind Standard. Bei Wasser und Heizung arbeiten viele Häuser mit Zwischenzählern oder Heizkostenverteilern. Legen Sie die letzte Nebenkostenabrechnung für den Mieter bei, damit der Käufer sieht, wie die Umlage bisher lief. Auch Schallschutz zwischen den Geschossen und eine eigene Klingel mit Briefkasten sind Punkte, nach denen gefragt wird.
Was gilt steuerlich beim Verkauf?
Den selbst bewohnten Teil des Hauses können Sie in der Regel steuerfrei verkaufen. Für eine vermietete Einliegerwohnung gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann auf den anteiligen Gewinn Einkommensteuer anfallen. Ihr Steuerberater berechnet den Anteil und berücksichtigt die bisherigen Abschreibungen.
Wie wird ein solches Haus bewertet?
Bei der Bewertung fließen beide Nutzungen ein: der Wert des Hauses als Eigenheim und die Mieteinnahmen der zweiten Einheit. Eine genehmigte, vermietete Einliegerwohnung wirkt sich anders aus als ein ungenehmigter Kellerraum. Lassen Sie den Wert im Rahmen einer kostenlosen Immobilienbewertung einschätzen. Weitere Hinweise zu Wegen und Methoden enthält der Beitrag Haus in Friedberg bewerten lassen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Friedberg?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und der Umgebung tätig und kennt sowohl den Verkauf als auch die Vermietung von Wohnraum. Sie prüft mit Ihnen die Bauunterlagen, stimmt Besichtigungen mit dem Mieter ab und stellt beide Einheiten im Exposé klar dar. Wer die Einliegerwohnung vor dem Verkauf neu vermieten möchte, findet Informationen auf der Seite Vermieten. Mehr zur Arbeit vor Ort lesen Sie unter Immobilienmakler in Friedberg.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung in Friedberg
Muss der Mieter der Einliegerwohnung in Friedberg nach dem Verkauf ausziehen?
Nein, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Eine Kündigung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich, die der neue Eigentümer selbst prüfen muss.
Darf ich eine ungenehmigte Einliegerwohnung als Wohnung anbieten?
Davon ist abzuraten. Beschreiben Sie die Räume als Nutzfläche oder lassen Sie die Nutzung vorab genehmigen. Sonst drohen Streit mit dem Käufer und Probleme bei dessen Finanzierung.
Wo finde ich die Baugenehmigung für mein Haus in Friedberg?
Die Bauakte liegt beim Landratsamt Aichach-Friedberg. Dort können Sie als Eigentümer Akteneinsicht beantragen.
Lässt sich die Einliegerwohnung separat verkaufen?
Nur wenn das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung beim Notar.
Erhöht die Einliegerwohnung den Verkaufspreis in Friedberg?
Eine genehmigte und gut nutzbare zweite Wohnung erweitert den Käuferkreis und kann sich positiv auswirken. Entscheidend sind Zustand, Größe und Mietsituation.
Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?
Die Kaution geht auf den Käufer über. Sie übergeben den Betrag oder vereinbaren im Kaufvertrag eine Verrechnung.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Prüfen Sie die Genehmigung der Einliegerwohnung und legen Sie Mietvertrag und Abrechnungen bereit. Danach lässt sich der Wert realistisch einschätzen. Den gesamten Ablauf vom ersten Termin bis zur Übergabe beschreibt der Beitrag Haus in Friedberg verkaufen. Telefonisch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082.
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