Beim Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung in Meitingen kommt es vor allem auf zwei Fragen an: Ist die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt, und ist sie aktuell vermietet? Davon hängt ab, wie Sie die Fläche im Exposé angeben dürfen, welche Käufer Sie ansprechen und ob ein Mieter mit übergeht. Wer beides vor dem ersten Inserat klärt, vermeidet Diskussionen in der Preisverhandlung.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur eine genehmigte Einliegerwohnung darf als eigene Wohnung beworben werden, sonst sprechen Sie von Räumen im Untergeschoss.
- Ein bestehendes Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf den Käufer über.
- Wohnt der Eigentümer selbst im Haus, gilt für die Einliegerwohnung ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB.
- Getrennte Zähler für Strom und Wasser sowie ein eigener Eingang machen die Wohnung für Käufer deutlich interessanter.
- Familien, die Eltern oder erwachsene Kinder unterbringen möchten, sind in Meitingen eine wichtige Käufergruppe.
Ist Ihre Einliegerwohnung baurechtlich genehmigt?
Schauen Sie in die Baugenehmigung und die genehmigten Pläne. Ist dort eine zweite Wohneinheit eingezeichnet, gilt das Haus als Zweifamilienhaus. Wurde das Untergeschoss erst später zur Wohnung umgebaut, fehlt diese Genehmigung häufig. Fehlende Unterlagen fordern Sie beim Landratsamt Augsburg an, das Bauamt der Gemeinde Meitingen hilft bei der Suche nach dem Aktenzeichen.
Was ändert eine fehlende Genehmigung?
Eine ungenehmigte Wohnung darf weiter genutzt werden, solange die Behörde nicht einschreitet. Im Verkauf müssen Sie den Käufer darüber aber offen informieren. Banken bewerten nicht genehmigte Flächen oft niedriger. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, wenn Anforderungen wie Raumhöhe, Belichtung und Fluchtweg erfüllt sind. Ein Architekt kann das prüfen.
Welche Rolle spielt der Mieter beim Verkauf?
Ist die Einliegerwohnung vermietet, tritt der Käufer nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein. Miete, Kaution und Vereinbarungen bleiben bestehen. Für den Käufer ist entscheidend, ob und wie er das Mietverhältnis beenden kann, falls er die Wohnung selbst nutzen möchte.
| Situation | Folge für den Käufer |
|---|---|
| Käufer zieht selbst ins Haus, nur zwei Wohnungen | erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB mit verlängerter Frist |
| Käufer zieht nicht ein | Kündigung nur aus gesetzlichen Gründen, etwa Eigenbedarf |
| Wohnung leer übergeben | freie Nutzung, keine Mietfragen |
| Mieter ist ein Familienmitglied | Mietvertrag prüfen, oft lässt sich ein Auszug einvernehmlich regeln |
Lassen Sie konkrete Kündigungsfragen anwaltlich prüfen. Für das Exposé genügt eine klare Angabe, ob die Wohnung vermietet ist, seit wann und zu welchen Bedingungen.
Wie stellen Sie die Flächen richtig dar?
Geben Sie die Wohnflächen beider Einheiten getrennt an. Räume im Untergeschoss mit geringer Höhe oder kleinen Fenstern werden nach der Wohnflächenverordnung teils nur anteilig oder gar nicht angerechnet. Eine aktuelle Berechnung durch einen Fachmann schafft Klarheit, wenn alte Pläne fehlen oder Umbauten nicht eingetragen sind.
Im Grundriss sollten Eingang, Treppe und Abstellräume beider Einheiten sichtbar sein. Käufer wollen erkennen, ob sich Wege kreuzen und wie viel Privatsphäre beide Parteien haben.
Welche Käufer suchen in Meitingen ein Haus mit Einliegerwohnung?
In Meitingen fragen vor allem diese Gruppen nach:
- Familien, die Eltern oder Schwiegereltern nah bei sich haben möchten
- Paare, die mit Mieteinnahmen einen Teil der Finanzierung tragen wollen
- Käufer mit erwachsenen Kindern, die eine eigene Wohnung brauchen
- Selbstständige, die Büro oder Praxis vom Wohnbereich trennen wollen
Für Pendler spielt die Lage an der Bahnstrecke nach Augsburg und Donauwörth eine Rolle, ebenso die Anbindung an die B2. Wer ein Haus mit mehreren Generationen unter einem Dach plant, liest auch den Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Meitingen.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Meitingen zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Welche Unterlagen gehören zusätzlich in die Verkaufsmappe?
Neben den üblichen Unterlagen für ein Haus brauchen Sie für die Einliegerwohnung einige Extras:
- Baugenehmigung mit genehmigten Plänen beider Einheiten
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Übersicht der Mietzahlungen
- letzte Nebenkostenabrechnung für den Mieter
- Nachweise über Zähler für Strom, Wasser und Heizung
- Wohnflächenberechnung für jede Einheit
Eine Liste der allgemeinen Unterlagen finden Sie im Beitrag Haus in Meitingen verkaufen.
Wie beeinflusst die Einliegerwohnung den Preis?
Eine genehmigte und vermietete Einliegerwohnung kann den Wert für Käufer erhöhen, die Mieteinnahmen einplanen. Wer das Haus allein nutzen will, sieht in der zweiten Küche und dem zweiten Bad dagegen eher Umbauaufwand. Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt beide Sichtweisen. Wie sie abläuft, steht im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Meitingen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Meitingen?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin im Raum Augsburg tätig. Sie prüft mit Ihnen die Genehmigungslage, stimmt Besichtigungen mit dem Mieter ab und spricht gezielt Käufer an, die zwei Wohneinheiten suchen. Die Wertermittlung ist kostenlos, die Begleitung reicht bis zur Übergabe. Mehr dazu auf der Seite Immobilie verkaufen. Woran Sie einen guten Immobilienmakler in Meitingen erkennen, beschreibt ein eigener Beitrag.
Häufige Fragen zur Einliegerwohnung in Meitingen
Kann ich die Einliegerwohnung in Meitingen getrennt vom Haus verkaufen?
Dafür muss das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden. Nötig sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts Augsburg und eine notarielle Teilungserklärung.
Muss ich den Mieter vor dem Verkauf kündigen?
Eine Kündigung ist für den Verkauf nicht erforderlich. Ob ein leerer Verkauf sinnvoller ist, hängt von der Käufergruppe ab. Lassen Sie sich vorab beraten.
Braucht die Einliegerwohnung einen eigenen Energieausweis?
Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt. Ein Ausweis reicht für beide Einheiten.
Dürfen Interessenten in Meitingen die vermietete Einliegerwohnung besichtigen?
Der Mieter muss Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Stimmen Sie Termine mit ihm ab und bündeln Sie mehrere Interessenten.
Wie wirkt sich eine ungenehmigte Wohnung in Meitingen auf die Finanzierung aus?
Banken setzen für nicht genehmigte Flächen oft einen geringeren Wert an. Das kann den Finanzierungsrahmen des Käufers verringern. Offenheit von Anfang an verhindert spätere Abbrüche.
Gilt das erleichterte Kündigungsrecht auch nach dem Verkauf?
Es gilt für den neuen Eigentümer, wenn er selbst in einer der beiden Wohnungen wohnt. Die Einzelheiten klärt ein Anwalt.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Prüfen Sie zuerst die Baugenehmigung und den Mietvertrag. Danach lässt sich der Wert realistisch einschätzen. Eine kostenlose Wertermittlung können Sie online anfragen oder telefonisch unter 0821 8108082 vereinbaren.
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Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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