Ob Sie Ihr Haus in Mering an die Kinder verschenken oder verkaufen, entscheidet sich an drei Fragen: Brauchen Sie den Erlös für das eigene Alter, sollen mehrere Kinder gleich behandelt werden, und möchten Sie im Haus wohnen bleiben? Eine Schenkung spart oft Steuern und hält das Haus in der Familie. Ein Verkauf verschafft Ihnen dagegen Geld und klare Verhältnisse.
Das Wichtigste in Kürze
- Schenkungen an Kinder sind innerhalb persönlicher Freibeträge steuerfrei, die sich alle zehn Jahre erneuern.
- Wer verschenkt, kann sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten, das mindert den steuerlichen Wert.
- Gerät der Schenker später in Not, kann er das Geschenk unter Umständen zurückfordern, § 528 BGB.
- Geschwister ohne Haus können Pflichtteilsergänzung verlangen, wenn der Erbfall bald nach der Schenkung eintritt.
- Ein Verkauf an Kinder ist ein ganz normaler Kaufvertrag, mit Finanzierung und Kaufpreis.
- Ein Verkauf an Dritte bringt die höchste Klarheit, das Haus verlässt aber die Familie.
Wann denken Eigentümer in Mering an eine Übergabe?
Häufig kommt das Thema auf, wenn ein Kind mit eigener Familie in den Ort zurückziehen möchte. Mering ist für junge Familien attraktiv: Regionalzüge nach Augsburg und München, Schulen im Ort, kurze Wege nach Kissing und Friedberg. Das Elternhaus in einer gewachsenen Siedlung liegt da nahe. Andere Eltern möchten frühzeitig regeln, was nach ihrem Tod geschieht, und Streit unter den Geschwistern vermeiden.
Manchmal ist der Auslöser auch ganz praktisch. Das Haus ist zu groß geworden, der Garten zu viel Arbeit, und eine barrierearme Wohnung wäre bequemer.
Was bedeutet eine Schenkung für die Steuer?
Schenkungen und Erbschaften unterliegen in Deutschland derselben Steuer. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen eigenen Freibetrag. Er gilt für alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammen und kann danach erneut genutzt werden. Wer früh überträgt, kann so in Stufen weitergeben. Die genauen Beträge und Ihre persönliche Rechnung besprechen Sie mit einem Steuerberater.
Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern nicht an. Bei Schwiegerkindern gelten andere Regeln, das sollten Sie vorher klären lassen, wenn das Haus an ein Paar übergehen soll.
Welche Rolle spielen Wohnrecht und Nießbrauch?
Behalten Sie sich ein Wohnrecht vor, dürfen Sie weiter im Haus wohnen. Mit einem Nießbrauch dürfen Sie das Haus auch vermieten und die Mieten behalten. Beides wird ins Grundbuch eingetragen. Für die Steuer mindert der Wert dieser Rechte den Wert der Schenkung. Für den Pflichtteil hat der Nießbrauch allerdings eine Kehrseite, dazu gleich mehr.
Welche Risiken hat eine Schenkung?
Eine Schenkung ist endgültig, abgesehen von wenigen Ausnahmen. Diese Ausnahmen sollten Sie kennen.
- Verarmung: Braucht der Schenker später Geld für Pflege oder Lebensunterhalt, kann er nach § 528 BGB innerhalb von zehn Jahren eine Rückgabe verlangen. Zahlt das Sozialamt Pflegekosten, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten.
- Pflichtteilsergänzung: Geschwister, die leer ausgehen, können nach §§ 2325 ff. BGB eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen. Der Anspruch schmilzt jedes Jahr nach der Schenkung ab. Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung meist gar nicht zu laufen.
- Konflikte in der Ehe des Kindes: Wird das Haus an ein Kind verschenkt und lässt sich dieses später scheiden, kann das Haus in Diskussionen über den Zugewinn geraten. Notare sehen dafür passende Regeln vor.
- Verlust der Kontrolle: Nach der Übergabe entscheidet das Kind. Verkauft es das Haus, haben Sie ohne vertragliches Rückforderungsrecht kein Mitspracherecht.
Viele dieser Punkte lassen sich mit Rückforderungsklauseln im Übergabevertrag abfedern. Der Notar formuliert zum Beispiel ein Rückfallrecht, falls das Kind vor Ihnen stirbt oder das Haus ohne Ihre Zustimmung verkauft.
Wann ist ein Verkauf an die Kinder sinnvoll?
Ein Verkauf an ein Kind bietet sich an, wenn Sie das Geld brauchen oder mehrere Kinder gerecht behandeln möchten. Der Erlös kann dann aufgeteilt oder für Ihre eigene Wohnung genutzt werden. Das Kind finanziert den Kauf wie jeder andere Käufer, häufig mit einer Bank. Einen Grundbuchauszug, die Flurkarte und eine Wertermittlung braucht die Bank genauso wie bei einem fremden Käufer.
Wird ein Kaufpreis unter dem Marktwert vereinbart, spricht man von einer gemischten Schenkung. Der verschenkte Anteil kann dann steuerlich und für den Pflichtteil eine Rolle spielen. Ein fairer Preis auf Basis einer nachvollziehbaren Bewertung schafft hier Klarheit.
Was ist mit der Spekulationsfrist?
Beim Verkauf kann Einkommensteuer nach § 23 EStG anfallen, wenn Sie das Haus weniger als zehn Jahre besitzen und nicht selbst bewohnt haben. Bei einem jahrzehntelang bewohnten Elternhaus ist das meist kein Thema. Im Zweifel klärt das der Steuerberater.
Wie unterscheiden sich die drei Wege?
| Kriterium | Schenkung an ein Kind | Verkauf an ein Kind | Verkauf an Dritte |
|---|---|---|---|
| Geld für die Eltern | Keins | Kaufpreis | Kaufpreis |
| Wohnen bleiben | Mit Wohnrecht oder Nießbrauch | Nur mit Vereinbarung, etwa Miete | Nur bei besonderen Modellen |
| Steuern | Schenkungsteuer im Rahmen der Freibeträge | Meist keine, Ausnahme § 23 EStG | Meist keine, Ausnahme § 23 EStG |
| Geschwister | Ausgleich oder Pflichtteilsfragen | Erlös kann aufgeteilt werden | Erlös kann aufgeteilt werden |
| Absicherung im Alter | Rückforderungsrechte nötig | Geld steht zur Verfügung | Geld steht zur Verfügung |
| Haus bleibt in der Familie | Ja | Ja | Nein |
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Was tun, wenn mehrere Kinder da sind?
Hier entsteht der häufigste Streit. Bekommt ein Kind das Haus, fragen die anderen nach ihrem Anteil. Mögliche Lösungen sind Ausgleichszahlungen des übernehmenden Kindes an die Geschwister, eine Anrechnung auf das spätere Erbe oder ein Pflichtteilsverzicht der Geschwister, den der Notar beurkundet. Sprechen Sie das Thema offen in der Familie an, bevor der Notar den Entwurf schreibt. Am Küchentisch lässt sich vieles leichter klären als später unter Anwälten.
Ist keines der Kinder an dem Haus interessiert, kann ein Verkauf an Dritte die fairste Lösung sein. Wie Erben mit einem Haus umgehen, das mehreren gehört, erklärt der Beitrag zum geerbten Haus in Mering.
Gibt es Wege zwischen Schenkung und Verkauf?
Ja, und sie werden in Mering zunehmend genutzt. Eltern verkaufen ihr Haus an Dritte und behalten sich ein Rückmietrecht für eine Übergangszeit vor. Oder sie wählen eine Verrentung. Bei der Leibrente in Mering erhalten Sie eine monatliche Zahlung und bleiben oft lebenslang wohnen. Ein Teilverkauf in Mering überträgt nur einen Anteil am Haus und bringt sofort Geld, ist aber mit laufenden Nutzungsentgelten verbunden.
Wer das Haus aufgibt, um sich zu verkleinern, findet im Beitrag zum Hausverkauf im Ruhestand in Mering weitere Überlegungen zu Umzug und Zeitplan.
Welche Unterlagen brauchen Sie in jedem Fall?
Ob Schenkung oder Verkauf, der Notar braucht dieselben Grundlagen.
- aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Aichach,
- Angaben zu eingetragenen Rechten und Belastungen,
- Flurkarte und Lageplan,
- Wohnflächenberechnung und Baupläne,
- Energieausweis, wenn ein Verkauf stattfindet oder vermietet wird,
- Informationen zu bestehenden Krediten und Grundschulden.
Für die Schenkungsteuer verlangt das Finanzamt eine Bewertung. Ein Verkehrswertgutachten kann günstiger sein als die Bewertung nach dem pauschalen Verfahren. Welche Unterlagen außerdem helfen, steht im Beitrag zum Hausverkauf in Mering.
Wer berät Sie bei welcher Frage?
Die Entscheidung berührt mehrere Fachgebiete. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater. Den Übergabe- oder Kaufvertrag entwirft der Notar, der auch über Rückforderungsrechte und Pflichtteilsverzicht berät. Den Wert des Hauses ermittelt eine Maklerin oder ein Sachverständiger. Fragen zur Pflegefinanzierung beantworten Pflegeberatungsstellen im Landkreis Aichach-Friedberg.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Mering?
Katja M. Kuhn ermittelt den Wert Ihres Hauses kostenlos und nachvollziehbar, eine wichtige Grundlage für Kaufpreis, Ausgleichszahlungen oder die Steuererklärung. Entscheiden Sie sich für den Verkauf an Dritte, übernimmt sie die Vermarktung und begleitet Sie bis zur Übergabe. Sie ist seit 2005 im Raum Augsburg tätig. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Mering.
Häufige Fragen zur Schenkung oder zum Verkauf des Elternhauses in Mering
Kann ich mein Haus in Mering verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch. Der Notar nimmt das in den Übergabevertrag auf.
Fällt beim Verschenken an mein Kind Grunderwerbsteuer an?
Zwischen Eltern und Kindern nicht. Ob Schenkungsteuer entsteht, hängt vom Wert und von früheren Schenkungen der letzten zehn Jahre ab.
Was passiert, wenn ich nach der Schenkung ins Pflegeheim muss?
Reicht Ihr Einkommen nicht, kann das Sozialamt innerhalb von zehn Jahren prüfen, ob das Geschenk zurückgefordert wird. Lassen Sie sich dazu vor der Übergabe beraten.
Wie stelle ich in Mering Geschwister gerecht?
Üblich sind Ausgleichszahlungen, eine Anrechnung auf das Erbe oder ein Pflichtteilsverzicht. Alle Beteiligten sollten den Vertrag kennen.
Darf ich das Haus in Mering günstiger an mein Kind verkaufen?
Möglich ist das, die Differenz gilt dann als Schenkung. Ein nachvollziehbarer Marktwert hilft, die Höhe zu bestimmen.
Brauche ich für die Schenkung einen Notar?
Ja. Die Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden, sonst ist sie unwirksam.
Wer bewertet das Haus für das Finanzamt?
Das Finanzamt bewertet nach einem eigenen Verfahren. Sie können mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen, wenn er zutrifft.
Lohnt es sich, das Haus in Mering zu verkaufen und das Geld zu verschenken?
Das kann sinnvoll sein, wenn keines der Kinder das Haus möchte. Auch Geldschenkungen fallen unter die Freibeträge.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Sprechen Sie mit Ihren Kindern über ihre Pläne und lassen Sie den Wert des Hauses ermitteln. Die kostenlose Wertermittlung liefert eine sachliche Grundlage für das Gespräch mit Notar und Steuerberater. Für eine persönliche Einschätzung erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082.
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