Welche Mängel müssen Sie beim Hausverkauf in Pfersee offenlegen?

Beim Hausverkauf in Pfersee müssen Sie alle Mängel offenlegen, die Sie kennen und die ein Käufer bei einer gewöhnlichen Besichtigung nicht selbst erkennen kann. Das betrifft etwa frühere Wasserschäden, Schädlingsbefall, Schadstoffe oder Umbauten ohne Genehmigung. Wer solche Punkte verschweigt, haftet trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss, weil das Gesetz arglistiges Verschweigen nicht schützt.

Was zählt rechtlich als offenbarungspflichtiger Mangel?

Ein Mangel liegt vor, wenn das Haus von dem abweicht, was ein Käufer nach Alter und Bauart erwarten darf. Bei einem Haus aus den Fünfzigerjahren rechnet niemand mit moderner Dämmung. Ein feuchter Keller, ein vom Holzbock befallener Dachstuhl oder ein illegal ausgebautes Dachgeschoss sind dagegen Umstände, über die ein Käufer Bescheid wissen muss.

Offenbaren müssen Sie, was für den Kaufentschluss erkennbar wichtig ist und was der Käufer nicht selbst sehen kann. Ein deutlich sichtbarer Riss in der Hausfassade ist für jeden erkennbar. Der Riss, den Sie hinter einem Schrank verputzt haben, ist es nicht.

Wissen, Ahnen und Vermuten

Arglist setzt voraus, dass Sie einen Mangel kennen oder ihn zumindest für möglich halten und billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer ihn übersieht. Wer etwa jedes Frühjahr Wasser im Keller aufwischt, kann sich später nicht auf Unwissen berufen. Haben Sie nur einen vagen Verdacht, sagen Sie genau das: dass es eine Auffälligkeit gab und Sie die Ursache nicht kennen.

Welche Mängel kommen in Pfersee typischerweise vor?

Pfersee ist baulich gemischt. Gründerzeithäuser aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg stehen neben Wiederaufbauten der Nachkriegszeit, Reihenhäusern und neueren Bauten. Jede Bauzeit bringt eigene Schwachstellen mit.

Diese Übersicht ersetzt keine Prüfung Ihres eigenen Hauses. Sie hilft aber, gezielt in alten Rechnungen und Unterlagen nachzusehen.

Welche Punkte vergessen Verkäufer am häufigsten?

Es sind selten die großen Schäden, die später Streit auslösen. Häufiger geht es um Dinge, die der Verkäufer selbst als erledigt betrachtet hat:

• ein früherer Wasserschaden, den die Versicherung reguliert hat, ohne dass die Ursache dauerhaft beseitigt wurde
• ein Kellerraum, der als Gästezimmer genutzt wird, aber baurechtlich Abstellraum ist
• eine Gartenhütte oder ein Wintergarten ohne Genehmigung
• ein stillgelegter Öltank, bei dem kein Nachweis über die Reinigung vorliegt
• Schimmel hinter Möbeln, der vor der Besichtigung überstrichen wurde
• eine Grenzbebauung, über die es Streit mit dem Nachbarn gab

Ob ein Anbau genehmigt ist, zeigt die Bauakte. Für Pfersee als Stadtteil von Augsburg liegt sie beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg. Akteneinsicht erhalten Sie als Eigentümer auf Antrag.

Wie legen Sie Mängel beweissicher offen?

Mündliche Hinweise bei der Besichtigung reichen im Streitfall selten. Ein Gericht fragt, was Sie nachweisbar gesagt haben. Gehen Sie deshalb in drei Schritten vor:

1. Mängelliste erstellen. Schreiben Sie auf, was Sie wissen, mit Datum, Ursache und erfolgter Reparatur. Legen Sie Rechnungen und Gutachten bei.
2. Im Exposé und schriftlich mitteilen. Nennen Sie wesentliche Mängel bereits in der Objektbeschreibung und schicken Sie die Liste Interessenten vor dem Notartermin per E-Mail.
3. Im Kaufvertrag festhalten. Lassen Sie die Liste als Anlage zum Vertrag nehmen oder die Mängel im Vertragstext ausdrücklich nennen. Der Notar formuliert dann, dass der Käufer sie kennt.

Der Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Augsburg erklärt, wie die Haftungsklausel im Vertrag aufgebaut ist.

Was droht, wenn ein Mangel verschwiegen wurde?

Der Käufer kann je nach Fall den Kaufpreis mindern, Schadensersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten. Ein Rücktritt bedeutet Rückabwicklung: Sie erhalten das Haus zurück und müssen den Kaufpreis samt Nebenkosten erstatten. Für den Käufer läuft die Verjährung ab Kenntnis des Mangels, längstens aber zehn Jahre nach Übergabe.

Neben den finanziellen Folgen steht oft ein langer Rechtsstreit mit Sachverständigen und Ortsterminen. Wer offen informiert, schützt sich vor diesem Risiko deutlich besser als mit jeder Vertragsklausel.

Senkt das Offenlegen den Verkaufspreis?

Ein bekannter Mangel fließt in die Preisverhandlung ein, das ist richtig. Er wirkt aber meist weniger stark, als Verkäufer befürchten. Käufer von Häusern in Pfersee rechnen bei älteren Gebäuden ohnehin mit Sanierungsbedarf. Was sie verunsichert, sind Überraschungen nach dem Kauf.

Hilfreich ist ein Kostenvoranschlag eines Handwerksbetriebs. Liegt dem Käufer eine konkrete Zahl für die Kellerabdichtung vor, kann er sie in seine Finanzierung einbauen. Ohne diese Zahl schätzt er im Zweifel großzügig. Wie Sie den Wert trotz Sanierungsbedarf realistisch ansetzen, beschreibt der Artikel sanierungsbedürftiges Haus in Augsburg verkaufen.

Sollten Sie vor dem Verkauf ein Gutachten beauftragen?

Bei älteren Häusern mit unklarer Geschichte kann ein Bausachverständiger vor dem Verkauf sinnvoll sein. Er prüft Dach, Keller, Feuchte und Leitungen und dokumentiert den Zustand. Damit wissen Sie selbst, was Sie offenlegen müssen, und der Käufer erhält eine neutrale Grundlage.

Ein solches Gutachten bietet sich vor allem an, wenn Sie das Haus geerbt haben und seine Vorgeschichte nur bruchstückhaft kennen. Erben haften für bekannte Mängel genauso wie die früheren Eigentümer. Weitere Hinweise dazu enthält der Beitrag geerbtes Haus in Pfersee verkaufen.

Schadstoffverdacht klären

Bei Häusern aus den Fünfziger- bis Achtzigerjahren lohnt eine Materialprobe, wenn alte Bodenplatten, Kleber oder Fassadenplatten verbaut sind. Ein Labor kann die Probe auswerten. Mit dem Ergebnis können Sie den Verdacht entweder ausräumen oder klar benennen.

Gilt das auch beim Verkauf einer Wohnung?

Ja, für Ihr Sondereigentum gelten dieselben Grundsätze. Dazu kommen Informationen zum Gemeinschaftseigentum: bekannte Schäden am Dach, beschlossene Sanierungen, laufende Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft. Diese Punkte ergeben sich meist aus den Versammlungsprotokollen, die Sie Käufern vorlegen sollten. Mehr dazu im Beitrag Altbauwohnung in Pfersee verkaufen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Pfersee?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig und kennt die typischen Fragen, die Käufer bei Häusern unterschiedlicher Baujahre stellen. Bei der Vorbereitung des Verkaufs sichtet Immobilien Kuhn mit Ihnen Unterlagen, Bauakte und Rechnungen und hilft, eine vollständige Mängelliste zu erstellen. Diese fließt ins Exposé ein und geht rechtzeitig an den Notar. Mehr über die Begleitung beim Verkauf lesen Sie unter Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zur Offenlegung von Mängeln in Pfersee

Muss ich Mängel nennen, die bei der Besichtigung in Pfersee deutlich zu sehen sind?

Rechtlich nicht zwingend, weil der Käufer sie selbst erkennen kann. Trotzdem ist es sinnvoll, sie in der Mängelliste aufzuführen. So vermeiden Sie Streit darüber, was sichtbar war und was nicht.

Was ist, wenn ich einen Mangel erst nach dem Notartermin entdecke?

Entsteht oder zeigt sich ein Mangel zwischen Beurkundung und Übergabe, informieren Sie den Käufer sofort. Je nach Vertrag haften Sie bis zur Übergabe für die Verschlechterung des Hauses.

Muss ich einen reparierten Wasserschaden in meinem Haus in Pfersee erwähnen?

Ja, wenn er für den Käufer von Bedeutung ist, etwa weil die Ursache nicht sicher behoben ist oder Folgeschäden möglich sind. Legen Sie Rechnungen der Reparatur bei. Das schafft Vertrauen.

Wo finde ich heraus, ob mein Dachausbau in Pfersee genehmigt ist?

In der Bauakte beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg. Liegt keine Genehmigung vor, kann manchmal eine nachträgliche Genehmigung beantragt werden. Andernfalls nennen Sie den Raum im Exposé so, wie er baurechtlich zulässig ist.

Schützt mich der Satz „gekauft wie gesehen“?

Er schützt bei Mängeln, die Sie nicht kannten. Bei bewusst verschwiegenen Mängeln greift er nach § 444 BGB nicht.

Haftet ein Makler für Mängel, die der Verkäufer verschweigt?

Für Angaben des Verkäufers haftet in erster Linie der Verkäufer selbst. Ein Makler muss Hinweisen nachgehen, die sich ihm aufdrängen, und gibt Informationen deshalb nur ungeprüft weiter, wenn er das kenntlich macht.

Wie gehen Käufer in Pfersee mit Asbestbefunden um?

Viele Käufer rechnen bei älteren Bauten mit Schadstoffen und kalkulieren eine Sanierung ein. Wichtig ist ein klarer Befund und eine Einschätzung des Aufwands. Unklarheit schreckt meist mehr ab als ein bekannter Mangel.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Setzen Sie sich mit alten Rechnungen, Versicherungsunterlagen und der Bauakte zusammen und schreiben Sie auf, was Sie über Ihr Haus wissen. Danach ist eine realistische Bewertung möglich, die bekannte Mängel bereits berücksichtigt. Über die kostenlose Wertermittlung erhalten Sie diese Einschätzung von Katja M. Kuhn, Hinweise zum gesamten Ablauf finden Sie im Beitrag Haus in Pfersee verkaufen.