Ein geerbtes Haus in Pfersee verkaufen Sie, indem Sie zuerst Ihr Erbrecht nachweisen, das Grundbuch auf die Erben berichtigen lassen und sich in der Erbengemeinschaft auf Preis und Vorgehen einigen. Danach folgt der Verkauf wie bei jedem anderen Haus, mit Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Notartermin. Viele Erben unterschätzen die ersten Wochen, in denen Nachweise, Versicherungen und das leerstehende Haus Aufmerksamkeit brauchen.
Das Wichtigste in Kürze
- Als Erbnachweis dient ein Erbschein des Nachlassgerichts oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Beantragen Sie die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, dann fallen dafür keine Gerichtsgebühren an.
- In einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen, eine Einigung ist meist günstiger als eine Teilungsversteigerung.
- Bei der Spekulationsfrist nach § 23 EStG zählt die Haltedauer des Verstorbenen mit.
- Ein leerstehendes Haus braucht Versicherungsschutz, regelmäßige Kontrollen und im Winter Frostschutz.
Was ist in den ersten Wochen nach dem Erbfall zu tun?
In den ersten Wochen geht es weniger um den Verkauf als um Ordnung. Das Haus steht häufig leer, Post kommt weiter, Verträge laufen. Diese Aufgaben stehen meist zuerst an:
- Testament beim Nachlassgericht abgeben, falls eines im Haus gefunden wurde. Zuständig ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz, für Pfersee also Augsburg.
- Gebäudeversicherung informieren, dass der Eigentümer verstorben ist und das Haus leer steht.
- Zählerstände ablesen, Strom und Wasser weiterlaufen lassen, Heizung im Winter auf Frostschutz stellen.
- Post umleiten lassen und Daueraufträge prüfen.
- Schlüssel zählen und festhalten, wer welche Schlüssel hat.
Bei älteren Häusern in Pfersee lohnt ein Blick auf Wasserleitungen und Heizung, bevor der erste Frost kommt. Ein geplatzter Leitungsabschnitt in einem unbewohnten Gründerzeithaus richtet in kurzer Zeit großen Schaden an.
Wie weisen Sie nach, dass Sie geerbt haben?
Grundbuchamt und Käufer brauchen einen förmlichen Nachweis. Nach § 35 GBO genügt dafür ein Erbschein oder ein notarielles Testament beziehungsweise ein Erbvertrag zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht, dann ist ein Erbschein nötig.
Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht des Amtsgerichts Augsburg oder über einen Notar, der den Antrag beurkundet. Die Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses. Planen Sie etwas Vorlauf ein, weil das Gericht gegebenenfalls weitere Unterlagen wie Geburts- und Heiratsurkunden anfordert.
Wie wird das Grundbuch umgeschrieben?
Mit dem Erbnachweis beantragen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg die Berichtigung. Danach stehen alle Erben in Erbengemeinschaft im Grundbuch. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist dieser Schritt gerichtsgebührenfrei. Ohne Berichtigung kann der Notar zwar einen Kaufvertrag vorbereiten, der Vollzug hängt dann aber an der Eintragung der Erben.
Wer muss beim Verkauf zustimmen?
Gehört das Haus mehreren Erben, entscheiden sie gemeinsam. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen, einen Verkauf allein durchsetzen kann aber niemand. Für den Kaufvertrag müssen alle unterschreiben oder einer anderen Person eine notarielle Vollmacht erteilen.
Das ist besonders dann relevant, wenn Geschwister weit verstreut leben. Wer in Hamburg oder im Ausland wohnt, kommt nicht für jede Besichtigung nach Augsburg. Eine Vollmacht für einen Erben vor Ort oder eine gemeinsame Absprache mit der Maklerin vereinfacht den Ablauf.
| Situation | Möglicher Weg | Wer hilft |
|---|---|---|
| alle Erben wollen verkaufen | gemeinsamer Auftrag, ein Ansprechpartner | Maklerin, Notar |
| ein Erbe will das Haus übernehmen | Auszahlung der anderen nach Marktwert | Notar, Bank, Steuerberater |
| Erben sind uneinig über den Preis | unabhängige Bewertung als Grundlage | Gutachter, Maklerin |
| ein Erbe blockiert dauerhaft | Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG | Rechtsanwalt, Amtsgericht |
| Pflichtteilsberechtigte melden sich | Pflichtteil nach §§ 2303 ff. BGB auf Basis des Verkehrswerts | Rechtsanwalt, Notar |
Die Teilungsversteigerung ist der letzte Weg. Sie dauert lange, kostet Gebühren, und der Erlös bleibt oft hinter einem freien Verkauf zurück. Eine nachvollziehbare Bewertung, die alle Erben sehen, entschärft viele Konflikte, bevor sie entstehen.
Wie finden Erben einen fairen Preis?
Ein fairer Preis ist einer, den alle Erben nachvollziehen können. Deshalb sollte die Bewertung offen gelegt werden, mit den Faktoren, die zum Ergebnis geführt haben. Bei einem geerbten Haus in Pfersee sind das häufig das Baujahr, der Sanierungsstand, die Größe des Grundstücks und die Lage im Stadtteil.
Viele geerbte Häuser wurden über Jahrzehnte von derselben Person bewohnt. Die Ausstattung ist entsprechend: alte Bäder, Nachtspeicheröfen oder ein Ölkessel aus den Achtzigern, Holzfenster mit Einfachverglasung. Das drückt den Wert, macht das Haus aber für Käufer interessant, die selbst renovieren möchten. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Pfersee bildet diesen Zustand realistisch ab.
Müssen Sie das Haus vor dem Verkauf räumen?
Leer verkauft sich ein Haus leichter, weil Käufer Räume und Böden sehen. Gleichzeitig brauchen Erben Zeit, um Erinnerungsstücke auszuwählen und Papiere zu sichten. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:
- Dokumente sichern, insbesondere Kaufvertrag, Baupläne, Rechnungen, Versicherungspolicen und Energieausweis.
- Persönliche Gegenstände unter den Erben verteilen, am besten mit einer Liste.
- Verwertbare Möbel verkaufen oder spenden.
- Den Rest von einer Entrümpelungsfirma mit schriftlichem Angebot räumen lassen.
Die Kosten der Räumung tragen die Erben gemeinsam aus dem Nachlass. Halten Sie die Rechnungen fest, sie können für die Steuer relevant sein.
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Welche Mängel müssen Sie als Erbe angeben?
Auch wenn Sie das Haus selbst nie bewohnt haben, müssen Sie bekannte Mängel offenlegen. Was Sie bei der Räumung entdecken, etwa Feuchtigkeit hinter einem Schrank oder Spuren von Holzwurm im Dachstuhl, gehört ins Gespräch mit dem Käufer. Im Kaufvertrag wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen, das gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Mehr dazu im Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf in Pfersee.
Fällt beim Verkauf Steuer an?
Für die Spekulationssteuer nach § 23 EStG übernehmen Erben die Anschaffung des Verstorbenen. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst gebaut, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Hat der Verstorbene darin bis zuletzt selbst gewohnt, gelten weitere Ausnahmen. Die Erbschaftsteuer ist ein eigenes Thema, das unabhängig vom Verkauf entsteht. Für beides sollten Sie einen Steuerberater fragen. Grundlagen erklärt der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Augsburg.
Verkaufen, vermieten oder behalten?
Nicht jedes geerbte Haus muss sofort verkauft werden. Einige Erben vermieten, andere ziehen selbst ein. In Pfersee mit seiner Nähe zur Innenstadt finden sich Mieter meist leicht, die Vermietung eines Altbaus bringt aber Pflichten mit sich: Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel. Gehört das Haus mehreren Erben, wird die gemeinsame Verwaltung schnell mühsam.
Wer überlegt, das Haus an die nächste Generation weiterzugeben, findet Abwägungen im Beitrag Haus in Pfersee verschenken oder verkaufen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Pfersee?
Katja M. Kuhn begleitet seit 2005 Erbengemeinschaften in Augsburg beim Verkauf. Sie bewertet das Haus kostenlos und legt die Herleitung so offen, dass alle Erben sie nachvollziehen können. Sie hilft beim Zusammenstellen der Unterlagen, organisiert Besichtigungen für Erben, die nicht in Augsburg leben, und hält alle Beteiligten auf dem gleichen Stand. Den allgemeinen Ablauf beschreibt der Beitrag zum Hausverkauf in Pfersee, die Leistungen finden Sie unter Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zum geerbten Haus in Pfersee
Kann ich ein geerbtes Haus in Pfersee ohne Erbschein verkaufen?
Mit einem notariellen Testament und dem Eröffnungsprotokoll ist kein Erbschein nötig. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein.
Wo beantrage ich den Erbschein für ein Haus in Pfersee?
Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Lebte er in Pfersee, ist das Amtsgericht Augsburg zuständig. Der Antrag kann auch über einen Notar gestellt werden.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Sprechen Sie zuerst über die Gründe und über eine Auszahlung. Lässt sich keine Einigung erzielen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen.
Wie lange darf das geerbte Haus in Pfersee leer stehen?
Eine gesetzliche Frist gibt es dafür nicht. Prüfen Sie aber die Bedingungen Ihrer Gebäudeversicherung, viele verlangen bei längerem Leerstand eine Meldung und regelmäßige Kontrollen.
Wer zahlt die laufenden Kosten bis zum Verkauf?
Grundsteuer, Versicherung, Strom und Heizung werden aus dem Nachlass bezahlt oder von den Erben anteilig getragen. Halten Sie die Ausgaben schriftlich fest.
Muss das alte Heizsystem im geerbten Haus in Pfersee ausgetauscht werden?
Die frühere Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. Käufer selbst bewohnter Ein- und Zweifamilienhäuser müssen allerdings innerhalb von zwei Jahren bestimmte Pflichten wie die Dämmung der obersten Geschossdecke erfüllen.
Kann ein Erbe das Haus in Pfersee allein verkaufen, wenn er eine Vollmacht hat?
Ja, mit notarieller Vollmacht aller Miterben kann ein Erbe den Kaufvertrag unterschreiben. Die Vollmacht sollte den Verkauf ausdrücklich umfassen.
Ist die Wertermittlung für eine Erbengemeinschaft in Pfersee kostenlos?
Die Marktwertermittlung durch Immobilien Kuhn ist kostenlos. Ein gerichtsfestes Gutachten eines Sachverständigen kostet dagegen ein Honorar.
Wie gehen Sie als Erbe jetzt vor?
Klären Sie den Erbnachweis und lassen Sie den Wert des Hauses bestimmen, damit alle Erben auf derselben Grundlage entscheiden. Die kostenlose Wertermittlung können Sie online anfragen. Für ein Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082.
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