Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Dasing: Wann ist sie nötig?

Eine Verwalterzustimmung brauchen Sie beim Wohnungsverkauf in Dasing nur dann, wenn die Teilungserklärung Ihrer Wohnanlage sie nach § 12 WEG ausdrücklich verlangt. Ob das so ist, steht im Grundbuch und in der Teilungserklärung. Ist die Zustimmung vorgesehen, muss sie in notariell beglaubigter Form vorliegen, bevor das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer einträgt.

Wo steht, ob Ihre Wohnung zustimmungspflichtig ist?

In zwei Unterlagen. Das Grundbuchblatt Ihrer Wohnung enthält im Bestandsverzeichnis einen Hinweis auf eine Veräußerungsbeschränkung, wenn eine besteht. Die genaue Regelung lesen Sie in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die beim Grundbuchamt hinterlegt ist.

Für Wohnungen in Dasing ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Aichach zuständig. Einen aktuellen Auszug und eine Kopie der Teilungserklärung erhalten Sie dort oder über den Notar, der den Kaufvertrag vorbereitet. Viele Eigentümer haben die Teilungserklärung beim Kauf bekommen und sie seither im Ordner abgelegt. Schauen Sie zuerst dort nach.

Achten Sie in der Teilungserklärung auf Formulierungen wie „Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters“. Manchmal sind Ausnahmen genannt, etwa der Verkauf an Ehegatten oder Verwandte, die Erstveräußerung durch den Bauträger oder die Zwangsversteigerung.

Wer erteilt die Zustimmung und in welcher Form?

In der Regel der Verwalter der Gemeinschaft. Er unterschreibt eine Zustimmungserklärung, die ein Notar beglaubigt. Das Grundbuchamt akzeptiert nur diese Form.

Dazu kommt der Verwalternachweis. Das ist meist das Protokoll der Eigentümerversammlung mit dem Beschluss über die Bestellung, bei dem die Unterschriften ebenfalls beglaubigt sind. Ist die Bestellung abgelaufen und nicht verlängert, fehlt die Grundlage für die Zustimmung. Fragen Sie den Verwalter deshalb früh, bis wann er bestellt ist.

Kleine Anlagen ohne Verwalter

Kleinere Wohnanlagen, wie es sie auch in Dasing gibt, werden mitunter von den Eigentümern selbst verwaltet. Verlangt die Teilungserklärung trotzdem eine Verwalterzustimmung, muss die Gemeinschaft entweder einen Verwalter bestellen oder die Teilungserklärung sieht eine andere zustimmende Stelle vor. Lassen Sie das vom Notar prüfen, bevor Sie einen Käufer gefunden haben.

Wann darf der Verwalter ablehnen?

Nur aus einem wichtigen Grund, der in der Person des Käufers liegt. Ein solcher Grund wäre, wenn erkennbar ist, dass der Erwerber das Hausgeld nicht zahlen kann oder die Gemeinschaft erheblich stören wird. Persönliche Abneigung oder ein niedriger Kaufpreis zählen nicht dazu.

Der Verwalter darf Auskünfte über den Käufer verlangen, etwa Name, Anschrift und Beruf. Einen Einblick in die Finanzierung muss der Käufer in der Regel nicht geben. Lehnt der Verwalter ohne Grund ab oder lässt er die Sache liegen, kann der Verkäufer die Zustimmung gerichtlich durchsetzen.

Wie läuft das in der Praxis ab?

Die Zustimmung wird erst eingeholt, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist. Der Notar übernimmt dabei viel.

1. Sie klären vor dem Notartermin, ob eine Zustimmung nötig ist und wer zuständig ist.
2. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und schickt dem Verwalter eine Abschrift mit der Bitte um Zustimmung.
3. Der Verwalter unterschreibt die Erklärung beim Notar seiner Wahl, die Unterschrift wird beglaubigt.
4. Der Notar reicht Zustimmung und Verwalternachweis beim Grundbuchamt ein.
5. Erst danach wird der Kaufpreis fällig, sofern der Vertrag es so regelt.

Wer zahlt die Kosten der Zustimmung?

Das regelt zunächst die Teilungserklärung oder der Verwaltervertrag. Häufig trägt der verkaufende Eigentümer die Gebühr des Verwalters und die Beglaubigungskosten. Im Kaufvertrag kann eine andere Verteilung vereinbart werden. Fragen Sie den Verwalter früh nach seiner Gebühr, damit sie keine Überraschung beim Notartermin wird.

Kann die Gemeinschaft die Zustimmungspflicht abschaffen?

Ja. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes können die Eigentümer eine Veräußerungsbeschränkung mit einfacher Stimmenmehrheit aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG). Die Löschung im Grundbuch beantragt dann die Gemeinschaft mit dem beglaubigten Beschluss.

Wenn Sie ohnehin einen Verkauf planen und die Versammlung bald stattfindet, können Sie das Thema auf die Tagesordnung setzen lassen. Das entlastet auch spätere Verkäufer in der Anlage.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Dasing?

Katja M. Kuhn prüft beim Verkauf einer Eigentumswohnung früh, welche Unterlagen der Verwalter liefern muss, und stimmt die Termine mit Notar und Hausverwaltung ab. Sie ist seit 2005 als Maklerin im Raum Augsburg tätig und begleitet Eigentümer bis zur Übergabe. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen mit Immobilien Kuhn.

Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Dasing

Gilt die Verwalterzustimmung auch für Häuser in Dasing?

Nur für Wohnungs- und Teileigentum nach dem WEG. Ein Reihenhaus kann allerdings ebenfalls als Wohnungseigentum aufgeteilt sein, das zeigt der Grundbuchauszug.

Wie lange darf sich der Verwalter Zeit lassen?

Das Gesetz nennt keine feste Frist. Erwartet wird eine Entscheidung ohne unnötige Verzögerung, bei längerer Untätigkeit kommt eine Klage auf Zustimmung in Betracht.

Brauche ich die Zustimmung auch beim Verkauf an meine Kinder in Dasing?

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Manche Gemeinschaftsordnungen nehmen Verkäufe an Angehörige ausdrücklich aus.

Kann ein Käufer in Dasing schon vor der Zustimmung einziehen?

Das ist Verhandlungssache und sollte im Kaufvertrag geregelt sein. Üblich ist der Besitzübergang erst nach Zahlung des Kaufpreises.

Was passiert, wenn der Verwalter während des Verkaufs wechselt?

Dann erteilt der neue Verwalter die Zustimmung, sobald seine Bestellung nachgewiesen ist. Ein Wechsel kostet meist etwas Zeit. Einen Immobilienmakler in Dasing, der solche Abstimmungen gewohnt ist, erkennen Sie an klaren Rückfragen zu den Unterlagen.

Braucht es bei einer Schenkung in Dasing ebenfalls die Zustimmung?

Bezieht sich die Regelung auf jede Veräußerung, gilt sie auch für Schenkungen. Lesen Sie den genauen Wortlaut der Teilungserklärung.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Besorgen Sie Grundbuchauszug und Teilungserklärung und fragen Sie beim Verwalter nach, bis wann er bestellt ist. Was sonst beim Verkauf einer Eigentumswohnung zu bedenken ist, lesen Sie im Beitrag Wohnung in Dasing verkaufen. Bei älteren Anlagen hilft der Artikel zur Altbauwohnung in Dasing. Den Marktwert klären Sie über eine kostenlose Immobilienbewertung in Dasing, für ein persönliches Gespräch nutzen Sie die Kontaktseite.