Wohnung in Dasing verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung in Dasing interessieren sich Käufer neben der Wohnung selbst vor allem für die Eigentümergemeinschaft: Höhe des Hausgelds, Stand der Erhaltungsrücklage und anstehende Beschlüsse. Legen Sie deshalb Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Jahre und den Wirtschaftsplan früh bereit. Prüfen Sie außerdem, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss.

Wer kauft in Dasing eine Eigentumswohnung?

In Dasing kaufen vor allem drei Gruppen Wohnungen. Paare und Alleinstehende, die in Augsburg oder München arbeiten und günstiger als in der Stadt wohnen möchten. Ältere Eigentümer aus der Umgebung, die ihr Haus verkaufen und in eine pflegeleichte Wohnung im Ort ziehen. Und Kapitalanleger, die eine vermietete Einheit in guter Verkehrslage suchen.

Jede Gruppe stellt andere Fragen. Pendler interessieren sich für die Zufahrt zur A8 und für einen eigenen Stellplatz. Ältere Käufer fragen nach Aufzug, Stufen und Balkon. Anleger wollen Mietvertrag, Miethöhe und Hausgeldabrechnung sehen. Wer weiß, welche Gruppe zu seiner Wohnung passt, kann Exposé und Besichtigung darauf ausrichten.

Welche Unterlagen aus der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie?

Sie brauchen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und eine Übersicht zur Erhaltungsrücklage. Diese Papiere erhalten Sie von Ihrer Hausverwaltung, sofern sie nicht bereits in Ihrem Ordner liegen.

Bei kleinen Anlagen ohne professionelle Verwaltung fehlen manchmal Protokolle oder Abrechnungen. Fragen Sie dann bei den Miteigentümern nach, wer die Unterlagen aufbewahrt.

Was sagen Hausgeld und Erhaltungsrücklage über Ihre Wohnung aus?

Das Hausgeld zeigt Käufern, welche monatlichen Kosten sie neben Zins und Tilgung tragen. Die Erhaltungsrücklage zeigt, ob die Gemeinschaft für Reparaturen vorgesorgt hat.

Ein auffallend niedriges Hausgeld wirkt auf den ersten Blick angenehm. Erfahrene Käufer werden aber stutzig, wenn gleichzeitig die Rücklage gering ist und das Gebäude in die Jahre kommt. Sie befürchten Sonderumlagen für Dach, Fenster oder Heizung. Ein angemessenes Hausgeld mit solider Rücklage wirkt dagegen vertrauenswürdig.

Anstehende Maßnahmen offen ansprechen

Steht laut Protokoll eine Sanierung der Fassade oder der Tiefgarage an, sprechen Sie das bei der Besichtigung an. Klären Sie im Kaufvertrag, wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt. In der Regel ist das derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Eine abweichende Regelung lässt sich mit dem Käufer vereinbaren.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Das hängt von Ihrer Teilungserklärung ab. Sieht sie eine Zustimmung nach § 12 WEG vor, benötigt der Notar eine notariell beglaubigte Erklärung des Verwalters, bevor der Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Diese Klausel findet sich vor allem in älteren Teilungserklärungen. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Er braucht für die Beglaubigung aber Zeit, und häufig muss er seine eigene Bestellung nachweisen. Fragen Sie deshalb schon zu Beginn der Vermarktung nach. Den genauen Ablauf erklärt der Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Dasing.

Wie verkaufen Sie eine vermietete Wohnung in Dasing?

Sie verkaufen sie mit dem bestehenden Mietvertrag. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten ein, der Mieter muss nicht zustimmen.

Für Kapitalanleger sind vermietete Wohnungen interessant, wenn Miete, Zustand und Mieter passen. Selbstnutzer schreckt ein Mietverhältnis eher ab, weil eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Fristen und Voraussetzungen hat. Wurde die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.

Für Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung brauchen Sie die Zustimmung des Mieters zu Terminen. Kündigen Sie Besuche rechtzeitig an und bündeln Sie Termine. Ein Mieter, der sich gut behandelt fühlt, zeigt die Wohnung freundlicher. Wer nach dem Verkauf weitere Wohnungen vermietet, findet Hinweise unter Vermieten mit Immobilien Kuhn.

Wie präsentieren Sie Wohnung, Stellplatz und Keller?

Präsentieren Sie alles, was zum Kauf gehört, mit klaren Angaben. Käufer wollen wissen, welcher Stellplatz und welches Kellerabteil dazugehören und ob für Garten oder Terrasse ein Sondernutzungsrecht besteht.

Prüfen Sie vor dem Exposé die Wohnfläche. Bei Wohnungen mit Dachschrägen oder Balkonen weichen Angaben in alten Unterlagen manchmal ab. Gute Fotos zeigen Licht, Ausblick und Grundriss. Hinweise dazu gibt der Beitrag zu Immobilienfotos für den Verkauf in Dasing.

Bei Besichtigungen zählt der Gesamteindruck der Anlage. Ein aufgeräumtes Treppenhaus, ein sauberer Fahrradkeller und ein gepflegter Außenbereich fallen Käufern positiv auf. Sprechen Sie im Zweifel mit der Verwaltung oder dem Hausmeister, bevor die ersten Interessenten kommen.

Welche Wohnungen sind besonders gefragt?

Gefragt sind in Dasing vor allem Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, eigenem Stellplatz und guter Erreichbarkeit der Autobahn. Barrierearme Wohnungen sprechen ältere Käufer aus dem Ort an.

Ältere Wohnungen in kleinen Mehrfamilienhäusern haben häufig großzügige Grundrisse, aber eine ältere Haustechnik. Neubauwohnungen aus den letzten Jahren bieten moderne Standards, dafür ist der Kaufpreis höher. Beide finden Käufer, wenn Preis und Zustand zusammenpassen. Wer eine ältere Einheit anbietet, liest im Beitrag zur Altbauwohnung in Dasing mehr zu typischen Fragen.

Was kostet der Wohnungsverkauf den Eigentümer?

Als Verkäufer tragen Sie in der Regel die Kosten für den Energieausweis, sofern er fehlt, für die Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kosten der Verwalterzustimmung trägt häufig die Gemeinschaft, die Teilungserklärung kann aber anderes regeln.

Haben Sie die Wohnung vermietet oder als Zweitwohnung genutzt, prüfen Sie die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und haben Sie nicht selbst darin gewohnt, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Mehr dazu im Beitrag zur Zweitwohnung in Dasing.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Dasing?

Katja M. Kuhn verkauft seit 2005 Wohnungen in Augsburg und den umliegenden Gemeinden. Sie fordert bei der Hausverwaltung die nötigen Unterlagen an, liest Protokolle und Wirtschaftspläne und bereitet die Antworten auf typische Käuferfragen vor. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Besichtigungstermine mit den Mietern ab. Vor dem Notartermin prüft sie die Finanzierung der Interessenten. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die kostenlose Wertermittlung.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Dasing

Wie lange dauert die Verwalterzustimmung?

Das hängt von der Verwaltung und dem Notar ab. Planen Sie einige Wochen ein. Wer früh anfragt, verhindert, dass die Eigentumsumschreibung sich verzögert.

Muss ich die Eigentümergemeinschaft in Dasing über den Verkauf informieren?

Eine allgemeine Pflicht besteht nicht. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, erfährt die Verwaltung ohnehin davon. Nach dem Verkauf teilt der Notar oder der Käufer den Eigentümerwechsel mit.

Wer zahlt das Hausgeld im Verkaufsmonat?

Bis zum vereinbarten Übergabetag zahlen Sie, danach der Käufer. Die Abrechnung im Innenverhältnis regelt der Kaufvertrag. Gegenüber der Gemeinschaft haftet der im Grundbuch eingetragene Eigentümer.

Kann ich meine Wohnung in Dasing verkaufen, wenn die Gemeinschaft zerstritten ist?

Ja. Streit zeigt sich aber in den Protokollen, und Käufer lesen sie. Erklären Sie offen, worum es ging und wie der Stand ist.

Wie wichtig ist ein Stellplatz für Käufer in Dasing?

Sehr wichtig, weil viele Käufer mit dem Auto pendeln. Wohnungen ohne eigenen Stellplatz sprechen einen kleineren Käuferkreis an.

Brauche ich für eine Wohnung einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt. Die Verwaltung hat ihn in der Regel vorliegen. Er muss bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf in Dasing?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt in der Anlage. Sie wird nicht ausgezahlt. Für Käufer ist sie ein Argument, weil sie künftige Sonderumlagen abfedern kann.

Wie starten Sie den Verkauf Ihrer Wohnung?

Fordern Sie die Unterlagen bei Ihrer Verwaltung an und lassen Sie den Wert einschätzen. Für ein Gespräch über Ihre Wohnung erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite. Wie Eigentümer in der Nachbarstadt vorgehen, zeigt der Beitrag zum Wohnungsverkauf in Friedberg.