Eine Verwalterzustimmung ist beim Wohnungsverkauf in Pfersee immer dann nötig, wenn die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG enthält. Ohne diese Zustimmung trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein, und der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn sie dem Notar vorliegt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob eine Zustimmung nötig ist, steht ausschließlich in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung.
- Der Verwalter darf nur aus einem wichtigen Grund ablehnen, etwa bei erheblichen Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Käufers.
- Die Unterschrift des Verwalters muss notariell beglaubigt sein, dazu kommt ein Nachweis seiner Bestellung.
- Die Eigentümer können die Beschränkung per Mehrheitsbeschluss aufheben.
- Wer früh mit dem Verwalter spricht, verhindert Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung.
Wo steht, ob Sie eine Zustimmung brauchen?
Die Antwort finden Sie in der Teilungserklärung, meist in einem Abschnitt zur Veräußerung von Wohnungseigentum. Typische Formulierungen lauten, die Veräußerung bedürfe der Zustimmung des Verwalters. Manchmal ist auch ein Beirat oder die Versammlung genannt.
Haben Sie die Teilungserklärung nicht zur Hand, fragen Sie die Hausverwaltung oder lassen Sie über den Notar eine Kopie aus den Grundakten beim Amtsgericht Augsburg anfordern. Ein Blick ins Grundbuch hilft ebenfalls: Eine Veräußerungsbeschränkung ist im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs vermerkt.
In Pfersee stammen viele Gemeinschaften aus den Jahrzehnten, in denen Gründerzeithäuser und Nachkriegsbauten in Wohnungseigentum aufgeteilt wurden. Damals war die Klausel weit verbreitet. Bei neueren Anlagen fehlt sie häufiger.
Ausnahmen, die oft vereinbart sind
Viele Teilungserklärungen nehmen bestimmte Fälle aus. Häufig sind das der Verkauf an Ehepartner oder Verwandte in gerader Linie, der Erstverkauf durch den Bauträger und die Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung. Lesen Sie die Klausel deshalb bis zum Ende.
Wie läuft das Zustimmungsverfahren ab?
Der Ablauf ist standardisiert und gut planbar, wenn alle Beteiligten Bescheid wissen:
- Sie informieren den Verwalter, sobald ein Käufer feststeht, und nennen Namen und Anschrift.
- Nach der Beurkundung schickt der Notar dem Verwalter eine Kopie des Kaufvertrags mit der Bitte um Zustimmung.
- Der Verwalter prüft, ob ein wichtiger Grund gegen den Käufer spricht.
- Er unterschreibt die Zustimmungserklärung und lässt die Unterschrift bei einem Notar beglaubigen.
- Dazu kommt der Verwalternachweis: das Protokoll der Bestellung mit beglaubigten Unterschriften.
- Liegen beide Dokumente beim Notar, meldet er die Fälligkeit des Kaufpreises.
Der Notar kümmert sich um den Schriftverkehr. Ihre Aufgabe ist vor allem, den Verwalter vorab einzubinden, damit er nicht überrascht wird oder gerade im Urlaub ist.
Wann darf der Verwalter die Zustimmung verweigern?
Nur aus einem wichtigen Grund, so steht es in § 12 WEG. Persönliche Abneigung oder der Wunsch, den Käufer lieber als Selbstnutzer zu sehen, reichen dafür nicht. Anerkannt sind dagegen konkrete Hinweise, dass der Käufer seine Hausgeldzahlungen voraussichtlich schuldig bleiben wird oder den Hausfrieden ernsthaft stören dürfte.
Verweigert der Verwalter die Zustimmung ohne tragfähigen Grund, können Sie ihn auf Erteilung verklagen. Das kostet Zeit. Besser ist es, Bedenken früh zu klären, etwa durch Informationen zur Person des Käufers.
Was kostet die Zustimmung und wer zahlt?
| Posten | Wer ihn üblicherweise trägt | Hinweis |
|---|---|---|
| Beglaubigung der Verwalterunterschrift | Verkäufer, je nach Kaufvertrag | Notargebühr nach Gesetz |
| Beglaubigtes Bestellungsprotokoll | Verkäufer oder Gemeinschaft | häufig liegt es beim Verwalter vor |
| Bearbeitungsgebühr des Verwalters | laut Verwaltervertrag | nur wenn dort vereinbart |
| Kopien der Teilungserklärung | Verkäufer | über Notar oder Grundbuchamt |
Im Kaufvertrag regelt der Notar, wer welche Kosten übernimmt. In vielen Verträgen trägt der Verkäufer die Kosten der Zustimmung, weil sie zur Lastenfreistellung gehört. Weitere Ausgaben rund um den Verkauf ordnet der Beitrag Kosten für Verkäufer einer Immobilie in Augsburg.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Pfersee zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
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Kann die Eigentümergemeinschaft die Klausel abschaffen?
Ja. Nach § 12 Abs. 4 WEG können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, die Veräußerungsbeschränkung aufzuheben. Der Beschluss wird anschließend im Grundbuch eingetragen. Planen in Ihrem Haus in Pfersee mehrere Eigentümer einen Verkauf, lohnt es sich, das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen.
Was passiert, wenn die Zustimmung auf sich warten lässt?
Der Käufer zahlt erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Bis dahin bleibt die Wohnung Ihre Verantwortung, und auch die Ablösung Ihres Darlehens verschiebt sich. Klären Sie deshalb bei der Planung den Übergabetermin realistisch und vereinbaren Sie mit dem Käufer, dass Besitzübergang und Kaufpreiszahlung zusammenfallen. Was rund um den Beurkundungstermin noch zu beachten ist, beschreibt der Beitrag Notartermin beim Hausverkauf in Augsburg.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Pfersee?
Immobilien Kuhn prüft zu Beginn die Teilungserklärung auf Veräußerungsbeschränkungen und spricht den Verwalter frühzeitig an. So liegen Zustimmung und Verwalternachweis möglichst zeitnah nach der Beurkundung beim Notar. Katja M. Kuhn ist seit 2005 Maklerin in Augsburg und begleitet Verkäufer von der kostenlosen Wertermittlung bis zur Übergabe. Einen Überblick über die Leistungen finden Sie auf der Seite Leistungen.
Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Pfersee
Gilt die Verwalterzustimmung auch, wenn ich meine Wohnung in Pfersee an meine Tochter verkaufe?
Das hängt vom Wortlaut der Teilungserklärung ab. Viele Klauseln nehmen Verkäufe an Verwandte in gerader Linie ausdrücklich aus. Fehlt eine solche Ausnahme, ist die Zustimmung auch hier nötig.
Was tun, wenn es in meinem Haus in Pfersee gerade keinen Verwalter gibt?
Dann stimmen in der Regel die Wohnungseigentümer selbst zu, je nach Gemeinschaftsordnung per Beschluss. Sinnvoller ist es, zügig einen Verwalter bestellen zu lassen, damit der Verkauf ohne Umwege abläuft.
Braucht auch eine vermietete Wohnung in Pfersee die Zustimmung?
Ja, die Vermietung ändert nichts an der Veräußerungsbeschränkung. Der bestehende Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
Kann der Verwalter vom Käufer Unterlagen verlangen?
Er darf Informationen anfordern, die er zur Prüfung eines wichtigen Grundes braucht, etwa Name und Anschrift. Eine umfassende Bonitätsprüfung steht ihm in der Regel nicht zu.
Muss der Kaufvertrag die Verwalterzustimmung erwähnen?
Ja, der Notar nimmt sie als Fälligkeitsvoraussetzung in den Vertrag auf. Er holt sie auch ein, sobald Sie ihn dazu beauftragen.
Wo finde ich die Teilungserklärung meiner Wohnung in Pfersee?
Bei der Hausverwaltung, in Ihren Kaufunterlagen von damals oder in den Grundakten beim Amtsgericht Augsburg. Mit Ihrer Zustimmung fordert auch der Notar eine Kopie an.
Wie bereiten Sie den Verkauf jetzt vor?
Lesen Sie die Teilungserklärung und sprechen Sie Ihren Verwalter an, bevor Sie Besichtigungen planen. Eine Übersicht über den gesamten Ablauf finden Sie im Beitrag Wohnung in Pfersee verkaufen. Wer eine Altbauwohnung anbietet, findet passende Hinweise im Artikel Altbauwohnung in Pfersee verkaufen. Für ein Erstgespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Seite Kontakt, den Wert Ihrer Wohnung in Pfersee ermittelt sie mit einer Bewertung Ihrer Wohnung in Pfersee.
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