Ja, eine Wohnung mit Mietern zu verkaufen, ist im Antonsviertel wie überall in Augsburg ohne Weiteres möglich. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, der Mieter muss nicht ausziehen. Für den Verkauf entscheidend sind die passende Käufergruppe, gut vorbereitete Mietunterlagen und Besichtigungen, die Rücksicht auf die Bewohner nehmen.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein.
- Die Mietkaution geht nach § 566a BGB auf den Käufer über.
- Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat er beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.
- Besichtigungen muss der Mieter nach rechtzeitiger Ankündigung zu zumutbaren Zeiten ermöglichen.
- Den Preis beeinflussen vor allem Miethöhe, Mietdauer, Zustand und die Frage, ob ein Käufer selbst einziehen möchte.
Kann man eine Wohnung mit Mietern verkaufen?
Ja. Eigentümer dürfen ihre vermietete Wohnung jederzeit verkaufen, eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig. Der Mieter erfährt vom Verkauf meist durch die Besichtigungen und wird nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch über den neuen Vermieter informiert. Bis dahin bleiben Sie sein Ansprechpartner.
Was ändert sich für den Mieter?
Zunächst nichts. Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen und vereinbarte Sonderregelungen gelten unverändert weiter. Möchte der Käufer selbst einziehen, kann er erst nach seiner Eintragung im Grundbuch Eigenbedarf geltend machen und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Ob in Augsburg eine längere Frist gilt, klärt der Notar oder ein Fachanwalt.
Was passiert mit der Mietkaution?
Der Käufer übernimmt die Kaution mit allen Pflichten. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass Sie den Betrag samt Nachweis an ihn übertragen. So bleibt für den Mieter nachvollziehbar, wer die Kaution verwaltet.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem bestimmten Fall. Wurde das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, nachdem der Mieter eingezogen ist, darf er beim ersten Verkauf an einen Dritten zu denselben Bedingungen kaufen. Der Notar teilt ihm dazu den Inhalt des Kaufvertrags mit, danach hat er zwei Monate Zeit für seine Entscheidung. Bei Wohnungen, die schon vor dem Einzug als Eigentumswohnung bestanden, gibt es dieses Recht nicht. Klären Sie die Frage früh, denn sie beeinflusst den Zeitplan.
Wer kauft eine vermietete Wohnung im Antonsviertel?
Das Antonsviertel rund um den Wittelsbacher Park liegt nah an der Augsburger Innenstadt und am Hauptbahnhof. Altbauten und Wohnanlagen aus späteren Jahrzehnten prägen das Bild, viele Eigentumswohnungen sind vermietet. Entsprechend unterschiedlich sind die Interessenten.
| Käufergruppe | Interesse | Worauf sie achtet |
|---|---|---|
| Kapitalanleger | Langfristige Mieteinnahmen | Miethöhe, Zahlungsverlauf, Hausgeld, Zustand der Wohnanlage |
| Spätere Selbstnutzer | Wohnung jetzt sichern, später einziehen | Mietdauer, Kündigungsschutz, Alter des Mieters |
| Mieter selbst | Die eigene Wohnung kaufen | Finanzierung, Vorkaufsrecht, Zustand von Haus und Wohnung |
Fragen Sie Ihren Mieter ruhig direkt, ob er Interesse am Kauf hat. Das spart manchmal den gesamten Vermarktungsweg.
Wie beeinflusst das Mietverhältnis den Preis?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Jede vermietete Wohnung wird einzeln bewertet. Diese Punkte fließen in die Einschätzung ein:
- Höhe der Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Dauer des Mietverhältnisses und Spielraum für Mieterhöhungen
- Art des Mietvertrags, etwa Staffel- oder Indexmiete
- Zuverlässigkeit der Zahlungen und Verhältnis zum Mieter
- Zustand der Wohnung und der gesamten Wohnanlage
Für Kapitalanleger zählt vor allem die laufende Rendite, für spätere Selbstnutzer die Aussicht auf einen Einzug. Eine Bewertung zeigt, welche Gruppe für Ihre Wohnung die besseren Chancen bietet. Mehr dazu auf der Seite zur Wertermittlung.
Seit 2005 verkaufe ich vermietete Wohnungen im Antonsviertel und in ganz Augsburg, mit klarer Absprache zwischen Eigentümer, Mieter und Käufer. Mehr über meine Arbeit vor Ort: Immobilienmaklerin in Augsburg.
Wie laufen Besichtigungen mit Mietern ab?
Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist beim Verkauf viel wert. Informieren Sie ihn früh und persönlich über Ihre Pläne. Kündigen Sie Besichtigungen rechtzeitig an und bündeln Sie Termine, damit er nicht ständig Besuch bekommt. Viele Käufer von Anlagewohnungen entscheiden zudem anhand von Exposé, Grundriss und Unterlagen, bevor sie die Wohnung sehen. Das schont den Mieter und spart Zeit. Weitere Hinweise zum Ablauf finden Sie im Ratgeber Wohnung verkaufen in Augsburg.
Welche Unterlagen brauchen Sie für eine vermietete Wohnung?
Zu den üblichen Unterlagen einer Eigentumswohnung kommen bei einer vermieteten Wohnung die Mietunterlagen hinzu:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
- Nachweis über die Kaution
- letzte Betriebskostenabrechnung für den Mieter
- Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan
- bei Bedarf die Zustimmung der Verwaltung zum Verkauf nach § 12 WEG
Was sonst noch für Wohnungen in Augsburg gilt, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen in Augsburg.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Wohnung mit Mietern im Antonsviertel
Kann ich meine vermietete Wohnung im Antonsviertel verkaufen, ohne den Mieter zu fragen?
Ja. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Er muss aber Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglichen und wird über den Eigentümerwechsel informiert.
Muss der Mieter nach dem Verkauf ausziehen?
Nein. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach der Eintragung des Käufers im Grundbuch und unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Eigentum umgewandelt wurde und zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird. Er kann dann zu den Bedingungen des Kaufvertrags kaufen.
Ist eine leere Wohnung im Antonsviertel leichter zu verkaufen?
Eine leere Wohnung spricht zusätzlich Selbstnutzer an. Eine vermietete Wohnung mit stabiler Miete ist für Kapitalanleger interessant. Welcher Weg sinnvoller ist, zeigt eine Bewertung.
Darf ich dem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen?
Der Wunsch zu verkaufen ist kein Kündigungsgrund. Möglich ist eine einvernehmliche Lösung, etwa ein Mietaufhebungsvertrag. Lassen Sie diesen rechtlich prüfen.
Wer kümmert sich nach dem Verkauf um die Nebenkostenabrechnung?
Das regeln Sie im Kaufvertrag. Üblich ist eine Abgrenzung zum Übergabetag, damit Verkäufer und Käufer jeweils ihren Zeitraum abrechnen.
Wer hilft mir beim Verkauf einer vermieteten Wohnung im Antonsviertel?
Eine Maklerin mit Kenntnis des Augsburger Marktes übernimmt Bewertung, Unterlagen, Abstimmung mit dem Mieter und Käufersuche. Für Mietrecht und Steuern ziehen Sie Fachanwalt oder Steuerberater hinzu.
Ein Auszug aus meinen Referenzen in der Umgebung. Alle vermittelten Immobilien finden Sie unter Referenzen.
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Sammeln Sie die Mietunterlagen, sprechen Sie mit Ihrem Mieter und lassen Sie den Wert der Wohnung ermitteln. Danach entscheiden Sie, an welche Käufergruppe sich das Angebot richten soll. Einen Überblick über den gesamten Ablauf bietet die Seite Immobilie verkaufen. Katja Kuhn, was kann ich für Sie tun?! Sie erreichen Die Stadtmaklerin unter 0160 2202002.
