Wohnung in Schwabmünchen verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung in Schwabmünchen schauen Käufer genauso auf die Eigentümergemeinschaft wie auf die Wohnung selbst. Halten Sie deshalb Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und den Stand der Rücklage bereit und klären Sie früh, ob der Verwalter zustimmen muss und ob die Wohnung leer oder vermietet übergeben wird.

Welche Wohnungen werden in Schwabmünchen verkauft?

In Schwabmünchen finden Käufer ein gemischtes Angebot. Ältere Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit und den Siebzigerjahren liegen oft zentral, mit kurzen Wegen zu Geschäften und zum Bahnhof. In jüngeren Baugebieten entstanden kleinere Wohnanlagen mit Tiefgarage und Aufzug.

Dazu kommen Wohnungen in umgebauten älteren Häusern in der Innenstadt, häufig mit nur wenigen Parteien. Bei solchen kleinen Gemeinschaften regeln Eigentümer vieles selbst, manchmal ohne professionellen Verwalter. Das erleichtert den Alltag, kann beim Verkauf aber bedeuten, dass Unterlagen erst zusammengesucht werden müssen.

Für den Preis zählt in Schwabmünchen auch die Lage innerhalb der Stadt. Wer zu Fuß den Bahnhof erreicht, kommt mit dem Regionalzug nach Augsburg, ohne ein Auto zu brauchen. Für Berufstätige mit Arbeitsplatz in der Stadt ist das ein echtes Argument. Ruhigere Lagen am Rand, mit Blick ins Grüne und Stellplatz vor dem Haus, sprechen eher ältere Käufer und Familien mit Kind an. Beschreiben Sie im Exposé die Wege konkret: zum Bahnhof, zum Einkaufen, zur nächsten Bushaltestelle.

Wer kauft in Schwabmünchen eine Eigentumswohnung?

Die Käufer lassen sich grob in drei Gruppen einteilen. Junge Paare und Singles suchen ihre erste eigene Wohnung und rechnen genau. Ältere Menschen aus Schwabmünchen und den Nachbarorten geben ihr Haus auf und wünschen sich weniger Treppen, einen Aufzug und kurze Wege. Kapitalanleger interessieren sich vor allem für vermietete Wohnungen mit solider Gemeinschaft.

Für die erste Gruppe zählen Hausgeld und Nebenkosten, weil sie jeden Monat ins Budget fallen. Die zweite Gruppe fragt nach Barrierefreiheit, Stellplatz und der Nähe zum Arzt. Anleger schauen auf Miete, Mietvertrag und Rücklage. Was Anleger erwarten, behandelt der Ratgeber zum Verkauf an Kapitalanleger in Schwabmünchen.

Welche Unterlagen der Gemeinschaft brauchen Sie?

Sie brauchen die Unterlagen, die Kosten, Rechte und geplante Arbeiten der Gemeinschaft dokumentieren. Fordern Sie sie schriftlich bei der Verwaltung an und legen Sie Ihre Eigentümerstellung dar.

Fehlt die Teilungserklärung, kann sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Augsburg aus der Grundakte angefordert werden.

Was bedeutet die Verwalterzustimmung für Ihren Verkauf?

Ist im Grundbuch eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG eingetragen, muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen. Seine Unterschrift wird notariell beglaubigt, erst dann zahlt der Käufer.

Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. In der Praxis geht es meist um die Zeit. Manche Verwaltungen brauchen Wochen, und ohne Zustimmung verschiebt sich die Kaufpreiszahlung. Wie Sie den Antrag rechtzeitig stellen, beschreibt der Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Schwabmünchen.

Wie wirken Hausgeld und Rücklage auf den Preis?

Hausgeld und Rücklage beeinflussen, wie viel ein Käufer insgesamt bezahlen kann. Ein hohes Hausgeld schmälert sein Budget für den Kaufpreis, eine dünne Rücklage lässt ihn Sonderumlagen fürchten.

Erklären Sie die Zahlen. Ein Hausgeld kann hoch wirken, weil Heizung und Warmwasser bereits enthalten sind. Eine Rücklage wirkt niedrig, wenn die Gemeinschaft gerade das Dach saniert hat. Der Zusammenhang überzeugt mehr als die nackte Zahl.

Was tun, wenn eine Sonderumlage beschlossen ist?

Eine beschlossene Sonderumlage gehört offen in die Gespräche. Im Kaufvertrag regeln Sie, wer sie bezahlt. Häufig gilt: Was vor der Übergabe fällig wird, trägt der Verkäufer, was danach kommt, der Käufer. Das lässt sich aber frei vereinbaren.

Verkaufen Sie leer oder vermietet?

Leere Wohnungen ziehen in Schwabmünchen vor allem Selbstnutzer an, vermietete Wohnungen vor allem Anleger. Beide Wege haben ihre eigene Käuferschaft.

Bei einer vermieteten Wohnung bleibt der Mietvertrag bestehen, der Käufer tritt nach § 566 BGB ein. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Der Notar informiert ihn dann nach der Beurkundung.

Planen Sie die Besichtigungen mit dem Mieter abgestimmt. Ein freundliches Gespräch vorab und feste Zeitfenster schaffen Vertrauen. Eine Kündigung wegen Verkaufs ist nicht zulässig, eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer unterliegt eigenen Fristen.

Wie präsentieren Sie Ihre Wohnung bei Besichtigungen?

Zeigen Sie Ihre Wohnung bei Tageslicht und mit freien Flächen. Öffnen Sie die Fenster, schalten Sie im Flur Licht ein und räumen Sie den Balkon frei, damit Interessenten den Außenbereich nutzen können.

Zeigen Sie auch Keller, Fahrradraum und Stellplatz. Käufer fragen bei Wohnungen fast immer, wo der Kinderwagen oder das E-Bike steht. Wer gut vorbereitet ist, hat Pläne, Hausgeld und Protokolle in einer Mappe dabei.

Für gute Bilder im Inserat hilft der Beitrag zu den Immobilienfotos in Schwabmünchen.

Welche Kosten und Steuern betreffen Sie als Verkäufer?

Als Verkäufer tragen Sie in der Regel die Kosten für die Löschung Ihrer Grundschuld, einen eventuell nötigen Energieausweis und Ihren Anteil an der Maklerprovision. Wer die Kosten der Verwalterzustimmung trägt, regeln Gemeinschaftsordnung und Kaufvertrag.

Für die Steuer zählt, wie Sie die Wohnung genutzt haben. Wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt hat, bleibt meist steuerfrei. Bei Vermietung gilt die Frist von zehn Jahren nach § 23 EStG. Lassen Sie sich vor dem Notartermin von Ihrem Steuerberater beraten.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Schwabmünchen?

Katja M. Kuhn betreut Wohnungsverkäufe in Augsburg und dem Landkreis seit 2005. Sie fordert mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen bei der Verwaltung an, liest Protokolle auf Themen, die Käufer ansprechen werden, und stimmt Besichtigungen mit Mietern ab. Vor dem Notartermin kümmert sie sich darum, dass die Verwalterzustimmung rechtzeitig vorliegt. Mehr dazu lesen Sie unter Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Schwabmünchen

Wie lange brauche ich, um alle Unterlagen für meine Wohnung in Schwabmünchen zu bekommen?

Das hängt von der Verwaltung ab. Rechnen Sie mit einigen Wochen und fordern Sie die Dokumente an, bevor Sie inserieren.

Muss ich die Hausverwaltung über den Verkauf informieren?

Spätestens nach der Übergabe muss die Verwaltung den neuen Eigentümer kennen. Ist eine Zustimmung nach § 12 WEG nötig, wird sie ohnehin früh eingebunden.

Wer zahlt beim Wohnungsverkauf in Schwabmünchen das Hausgeld im Übergabemonat?

Üblich ist die Regelung, dass ab der Übergabe der Käufer zahlt. Die Abrechnung mit der Verwaltung erfolgt nach dem Vertrag.

Kann ich meinen Tiefgaragenstellplatz in Schwabmünchen separat verkaufen?

Wenn er ein eigenes Teileigentum ist, ja. Beim Sondernutzungsrecht geht das nur an andere Eigentümer der Gemeinschaft.

Darf der Käufer nach dem Kauf sofort einziehen, wenn die Wohnung vermietet ist?

Nein. Der Mietvertrag läuft weiter, eine Eigenbedarfskündigung ist an Fristen gebunden. Bei umgewandelten Wohnungen gelten zusätzlich Sperrfristen.

Was passiert mit meinem Anteil an der Erhaltungsrücklage in Schwabmünchen?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und wird nicht ausgezahlt. Käufer berücksichtigen sie aber bei der Bewertung der Wohnung.

Brauche ich einen eigenen Energieausweis für meine Wohnung?

Nein, der Energieausweis gilt für das gesamte Gebäude. Die Verwaltung stellt ihn bereit.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie die Unterlagen bei der Verwaltung an und lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung ermitteln. Über die kostenlose Wertermittlung oder telefonisch unter 0821 8108082 erreichen Sie Katja M. Kuhn. Allgemeine Schritte bis zum Notar finden Sie im Beitrag Immobilie in Schwabmünchen verkaufen.