Ein sanierungsbedürftiges Haus in Augsburg lässt sich gut verkaufen, wenn Sie bekannte Mängel vollständig offenlegen, schriftlich dokumentieren und den Preis am tatsächlichen Zustand ausrichten. Käufer für solche Häuser gibt es, vor allem Familien mit handwerklichem Geschick, Bauträger und Käufer, die ein Grundstück in guter Stadtlage suchen. Offenheit schützt Sie zudem rechtlich, weil verschwiegene Mängel auch nach einem Gewährleistungsausschluss noch Ansprüche auslösen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Was Sie wissen, müssen Sie sagen: Arglistig verschwiegene Mängel sind vom Haftungsausschluss nicht gedeckt.
- Eine Mängelliste mit Fotos, die dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt wird, ist der sicherste Nachweis Ihrer Offenheit.
- Sie müssen vor dem Verkauf nichts sanieren; kleine Reparaturen und eine gründliche Entrümpelung reichen oft.
- Käufer eines selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhauses haben nach dem GModG zwei Jahre Zeit für bestimmte Dämmpflichten, das sollte im Gespräch erwähnt werden.
- Der Bodenrichtwert gibt bei stark sanierungsbedürftigen Häusern eine wichtige Untergrenze für die Preisüberlegung.
Was gilt als sanierungsbedürftig?
Der Begriff ist unscharf. Gemeint sind meist Häuser, bei denen mehrere große Bauteile ihr Lebensende erreicht haben oder bei denen ein Schaden vorliegt, der vor dem Einzug behoben werden muss. In Augsburg begegnen einem typische Fälle:
- Siedlungshäuser in Haunstetten oder Lechhausen aus der Nachkriegszeit mit ungedämmtem Dach und alten Holzfenstern
- Doppelhaushälften in Hochzoll mit originalem Bad und einer Elektrik ohne Fehlerstromschutz
- Gründerzeithäuser im Antonsviertel mit feuchten Kellergewölben und Holzbalkendecken
- Bauernhäuser im Umland mit Anbauten aus verschiedenen Jahrzehnten
Nicht jeder alte Bestand ist automatisch ein Sanierungsfall. Ein gepflegtes Haus mit alter, aber funktionierender Heizung zählt eher zu den Häusern mit Modernisierungsbedarf.
Welche Mängel müssen Sie offenlegen?
Sie müssen alle Mängel offenlegen, die Sie kennen und die für die Kaufentscheidung erheblich sind, sofern der Käufer sie bei einer normalen Besichtigung nicht selbst erkennen kann. Das ist der Kern der Aufklärungspflicht im Kaufrecht. Offensichtliches wie ein abgenutzter Teppich müssen Sie nicht eigens aufzählen. Versteckte Schäden schon.
| Mangel | Muss genannt werden? | Hinweis |
|---|---|---|
| Feuchte Kellerwand, früherer Wassereintritt | Ja | auch wenn die Wand frisch gestrichen ist |
| Hausschwamm oder Holzschädlinge im Dachstuhl | Ja | auch zurückliegender Befall |
| Undichtes Dach mit provisorischer Reparatur | Ja | Reparatur und Datum angeben |
| Nicht genehmigter Anbau oder Dachausbau | Ja | Bauakte bei der Stadt Augsburg prüfen |
| Asbesthaltige Platten, etwa an Fassade oder Garage | Ja, wenn bekannt | Fund und Lage beschreiben |
| Alte Heizung, die funktioniert | Angabe des Baujahrs | steht ohnehin im Energieausweis |
| Abgenutzte Böden, vergilbte Tapeten | Nein | sichtbar bei der Besichtigung |
Was im Zweifel gilt: Nennen Sie es. Ein Hinweis zu viel schadet dem Verkauf selten, ein fehlender kann Jahre später zum Streit führen. Mehr zu den Grundlagen finden Sie im Ratgeber Mängel beim Hausverkauf in Augsburg offenlegen.
Wie schützt Sie ein Gewährleistungsausschluss?
Bei gebrauchten Häusern zwischen Privatleuten wird die Sachmängelhaftung im notariellen Vertrag fast immer ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Käufer das Haus im aktuellen Zustand übernimmt. Dieser Ausschluss endet dort, wo der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit ausdrücklich zugesichert hat.
Daraus folgen zwei Regeln für Sie. Verschweigen Sie nichts, was Sie wissen. Und versprechen Sie nichts, was Sie nicht belegen können, etwa „Keller ist trocken“ oder „Dach dicht“. Besser sind Formulierungen wie „Im Keller ist seit dem Jahr der Abdichtung kein Wasser mehr eingetreten, eine Prüfung durch einen Fachbetrieb liegt nicht vor.“ Wie der Ausschluss formuliert wird, behandelt der Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Augsburg.
Wie dokumentieren Sie den Zustand richtig?
Eine schriftliche Zustandsbeschreibung ist Ihr wichtigstes Werkzeug. Gehen Sie das Haus Raum für Raum durch, am besten mit einer zweiten Person, die unbefangener hinschaut.
- Keller: Feuchteflecken, Ausblühungen, Geruch, Zustand der Leitungen
- Erdgeschoss und Obergeschoss: Fenster, Türen, Böden, Risse in Wänden oder Decken
- Bad und Küche: Alter der Installation, Wasserflecken unter Waschbecken
- Dach: Eindeckung, sichtbare Schäden im Dachboden, Dämmung der obersten Geschossdecke
- Technik: Heizung mit Baujahr, Elektrik, Warmwasser, Abwasseranschluss
- Außen: Fassade, Garage, Zaun, Bäume nahe am Haus
Fotografieren Sie jeden Punkt. Legen Sie vorhandene Gutachten, Rechnungen und Schriftverkehr mit Handwerkern dazu. Diese Sammlung kann dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt werden. Dann ist später eindeutig, was der Käufer wusste.
Lohnt sich ein Gutachten vorab?
Bei unklaren Schäden, etwa einem Riss, dessen Ursache niemand kennt, kann ein Bausachverständiger Klarheit schaffen. Das kostet Geld, gibt Käufern aber eine belastbare Grundlage. Bei einem Haus, das ohnehin komplett saniert wird, verzichten viele Verkäufer darauf und überlassen die Prüfung dem Käufer.
Sollten Sie vor dem Verkauf noch sanieren?
In den meisten Fällen nicht. Käufer eines Sanierungsobjekts wollen selbst entscheiden, welche Fliesen, welche Heizung und welcher Grundriss es wird. Eine halb fertige Sanierung durch den Verkäufer wird oft als Einschränkung gesehen.
Sinnvoll sind dagegen Maßnahmen, die den Blick auf das Haus freimachen:
- Entrümpeln von Keller, Dachboden und Garage
- Rückschnitt von Hecken, damit Fassade und Garten sichtbar sind
- Reparatur kleiner Defekte wie tropfender Wasserhähne oder kaputter Lichtschalter
- Lüften und Reinigen, damit muffiger Geruch verschwindet
Stellt sich die Frage, ob das Haus noch zu retten ist, hilft der Ratgeber Altes Haus in Augsburg: Abriss oder Verkauf? bei der Abwägung.
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Welche Käufer interessieren sich für Sanierungsfälle in Augsburg?
Für Häuser mit Sanierungsbedarf gibt es in Augsburg mehrere Käufergruppen, die jeweils anders angesprochen werden. Familien mit Handwerkern im Bekanntenkreis suchen bezahlbaren Wohnraum mit Garten und nehmen dafür Arbeit in Kauf. Bauträger interessieren sich für größere Grundstücke, auf denen nach § 34 BauGB eine dichtere Bebauung möglich sein könnte. Und es gibt Käufer, die gezielt ein älteres Haus in einem bestimmten Stadtteil suchen, weil sie dort aufgewachsen sind.
Jede dieser Gruppen stellt andere Fragen. Familien wollen wissen, ob sie in Etappen sanieren können. Bauträger fragen nach Grundstückszuschnitt, Baulinien und Nachbarbebauung. Ein gutes Exposé geht auf die Gruppe ein, die am wahrscheinlichsten kauft.
Was bedeutet das GModG für Käufer eines älteren Hauses?
Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die frühere Pflicht, beim Heizungstausch einen bestimmten erneuerbaren Anteil einzuhalten, und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel sind entfallen. Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt, ab 2029 steigen die Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffanteile schrittweise.
Für Käufer eines selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhauses bleibt eine Pflicht, die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Dafür haben sie nach dem Eigentumsübergang zwei Jahre Zeit. Weisen Sie darauf hin, wenn diese Arbeiten bei Ihrem Haus noch ausstehen. Viele Interessenten kennen die neue Rechtslage noch nicht genau und schätzen eine sachliche Auskunft.
Wie wird der Preis eines Sanierungsobjekts ermittelt?
Der Preis ergibt sich aus dem Wert, den das Haus nach einer Sanierung hätte, abzüglich der erwarteten Kosten und eines Abschlags für Risiko und Aufwand. Bei sehr schlechtem Zustand nähert sich der Wert dem Grundstückswert minus Abrisskosten. Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Stadt Augsburg, abrufbar auch im BayernAtlas, liefern hier einen ersten Anhaltspunkt.
Kostenschätzungen von Handwerkern helfen beiden Seiten. Wenn Sie für Dach oder Heizung bereits Angebote eingeholt haben, legen Sie sie den Unterlagen bei. Käufer müssen dann weniger schätzen und setzen weniger Sicherheitsabschläge an. Eine kostenlose Wertermittlung für Ihr Haus in Augsburg berücksichtigt diese Punkte.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig und kennt die typischen Baujahrgänge der Stadtteile. Sie besichtigt das Haus mit Ihnen, hilft beim Zusammenstellen der Mängelliste und der Bauunterlagen, ermittelt den Wert und spricht gezielt die passenden Käufergruppen an. Bei Besichtigungen beantwortet sie Fragen zu Schäden sachlich und auf Basis Ihrer Unterlagen. Mehr dazu auf der Seite Haus verkaufen mit Immobilien Kuhn.
Häufige Fragen zum Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses in Augsburg
Muss ich einen alten Wasserschaden erwähnen, der längst repariert ist?
Ja, wenn er erheblich war. Nennen Sie Art, Zeitpunkt und Reparatur, am besten mit Rechnung. Ein sauber behobener Schaden wirkt auf Käufer weit weniger abschreckend als ein später entdeckter.
Finde ich in Augsburg Käufer für ein Haus mit Schimmel?
Ja, wenn der Befall offen benannt und die Ursache möglichst geklärt ist. Käufer kalkulieren die Sanierung dann ein. Verschweigen wäre in diesem Fall besonders riskant.
Kann der Käufer nach dem Notartermin in Augsburg noch Ansprüche stellen?
Bei vereinbartem Gewährleistungsausschluss nur, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine Eigenschaft zugesichert wurde. Eine vollständige Mängelliste als Anlage zum Vertrag ist deshalb Ihr bester Schutz.
Wer prüft, ob ein Anbau in Augsburg genehmigt ist?
Die Bauakte liegt beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg, für Häuser im Landkreis beim Landratsamt. Mit einer Vollmacht kann auch die Maklerin Einsicht nehmen.
Sollte ich einen Energieausweis auch für ein Abrisshaus erstellen lassen?
Eine Ausnahme besteht nur in besonderen Fällen, etwa bei Baudenkmälern. Für ein bewohnbares Haus, das inseriert wird, brauchen Sie einen gültigen Ausweis, auch wenn der Käufer später abreißen will. Klären Sie Einzelfälle mit dem Aussteller.
Interessieren sich Bauträger in Augsburg für mein Grundstück?
Bei größeren Grundstücken in gefragten Stadtteilen häufig. Ob eine dichtere Bebauung möglich ist, richtet sich nach Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB und der Umgebungsbebauung.
Muss ich asbesthaltige Bauteile vor dem Verkauf entfernen lassen?
Eine Pflicht zur Entfernung vor dem Verkauf besteht in der Regel nicht. Bekannte Asbestfunde müssen Sie aber benennen, damit der Käufer die Entsorgung einplanen kann.
Wie lange dauert der Verkauf eines Sanierungsobjekts in Augsburg?
Eine verlässliche Dauer lässt sich nicht vorhersagen. Vollständige Unterlagen und ein nachvollziehbarer Preis verkürzen die Phase, in der Käufer zögern und Rückfragen stellen.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Beginnen Sie mit einem Rundgang durch Ihr Haus und einer ehrlichen Liste dessen, was Sie wissen. Mit dieser Liste lässt sich bei einem Termin vor Ort klären, welcher Preis realistisch ist und welche Käufer angesprochen werden. Vereinbaren Sie das Gespräch über die Kontaktseite von Immobilien Kuhn oder telefonisch unter 0821 8108082.
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