Altes Haus in Königsbrunn: Verkaufen Sie als Bestand oder als Baugrundstück?

Ob Sie ein altes Haus in Königsbrunn als Bestand oder als Baugrundstück verkaufen, hängt vor allem davon ab, was auf dem Grundstück neu gebaut werden darf und in welchem Zustand das Gebäude ist. Ist das Haus bewohnbar und passt der Grundriss zu heutigen Familien, finden Sie meist Käufer, die modernisieren. Erlaubt das Baurecht deutlich mehr Wohnfläche als heute steht, wird das Grundstück für Bauträger und Bauherren interessant, und ein Abriss durch Sie selbst ist dafür selten nötig.

Woran erkennen Sie, ob Ihr Haus eher als Bestand verkauft wird?

Ein Haus hat Bestandswert, wenn Käufer darin wohnen wollen, nachdem sie es modernisiert haben. Das ist der Fall, wenn Statik, Keller und Dach in Ordnung sind und der Grundriss sich mit vertretbarem Aufwand anpassen lässt. Viele Siedlungshäuser in Königsbrunn erfüllen das: solide gebaut, gute Raumhöhe, ein Garten, in dem Kinder spielen können.

Eine einfache Probe hilft beim Einschätzen. Gehen Sie mit einer Person durchs Haus, die Ihr Haus zum ersten Mal sieht, und fragen Sie, was sie als Erstes ändern würde. Fallen Antworten wie neues Bad, neue Fenster, Heizung tauschen, ist das klassische Modernisierung. Hören Sie dagegen Sätze wie feuchter Keller, Risse in der Wand oder niedrige Decken im ganzen Haus, rückt der Grundstückswert in den Vordergrund.

Typische Merkmale eines Hauses mit Bestandswert

• trockener Keller und unbeschädigte Bodenplatte
• Dach ohne Schäden an der tragenden Konstruktion
• Wohnfläche und Raumaufteilung, die einer Familie heute genügen
• Baugenehmigung und Pläne, die mit dem tatsächlichen Gebäude übereinstimmen

Wann ist das Grundstück mehr wert als das Haus darauf?

Das ist meist dann der Fall, wenn das geltende Baurecht deutlich mehr zulässt, als heute auf dem Grundstück steht. Ein kleines eingeschossiges Haus auf einem großen Grundstück ist das typische Beispiel. Ein Bauträger oder eine Bauherrengemeinschaft könnte dort ein Doppelhaus, mehrere Reihenhäuser oder ein Mehrfamilienhaus errichten.

Für den Käufer ist das alte Haus dann vor allem ein Kostenpunkt. Er kalkuliert Abriss, Entsorgung und Neubau und leitet daraus ab, was er für das Grundstück zahlen kann. Sie sollten diese Rechnung nachvollziehen können, bevor Sie verhandeln. Welche Bebauung auf Ihrem Grundstück möglich ist, erklärt der Beitrag zum Thema Baurecht für ein Grundstück in Königsbrunn prüfen.

Wie finden Sie heraus, was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf?

Der erste Blick geht in den Bebauungsplan. Ob für Ihr Grundstück einer gilt, erfahren Sie bei der Stadt Königsbrunn. Dort stehen Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Geschosszahl und oft auch Dachform. Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt im Innenbereich § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Was das konkret bedeutet, ist Auslegungssache. Schauen Sie sich die Nachbarschaft an. Stehen in Ihrer Straße schon Doppelhäuser oder Mehrfamilienhäuser, ist eine dichtere Bebauung meist leichter zu begründen. Sicherheit gibt ein Vorbescheid, den ein Architekt beim Landratsamt Augsburg als Bauaufsichtsbehörde beantragen kann. Er kostet Zeit und Gebühren, beantwortet aber genau die Frage, die jeder Käufer stellen wird.

Sollten Sie selbst abreißen, bevor Sie verkaufen?

In den meisten Fällen nicht. Ein Abriss bedeutet Gutachten, Abstimmung mit Behörden, Angebote von Abbruchfirmen, Entsorgung, Abmeldung von Strom, Wasser und Gas und anschließend ein leeres Grundstück, für das Sie weiter Grundsteuer zahlen. Käufer, die neu bauen wollen, organisieren den Abriss lieber mit ihren eigenen Firmen und im eigenen Zeitplan.

Es gibt Ausnahmen. Ist das Haus so baufällig, dass es eine Gefahr darstellt, oder lässt es sich wegen seines Zustands kaum zeigen, kann ein Abriss sinnvoll sein. Klären Sie vorher beim Landratsamt Augsburg, ob für die Beseitigung eine Genehmigung oder eine Anzeige nötig ist. Holen Sie mehrere Angebote ein und sprechen Sie mit einer Maklerin darüber, ob sich der Aufwand im Kaufpreis tatsächlich wiederfindet.

Was gehört zu einem Abriss dazu?

1. Schadstoffuntersuchung des Gebäudes durch einen Sachverständigen
2. Klärung von Genehmigung oder Anzeige bei der Bauaufsicht
3. Abmeldung und Rückbau der Hausanschlüsse bei den Versorgern
4. Information der Nachbarn über Termine und Baustellenzufahrt
5. Entsorgungsnachweise für die abgebrochenen Materialien

Welche Rolle spielen Schadstoffe im alten Haus?

In Häusern früherer Jahrzehnte wurden Baustoffe verwendet, die heute nur noch mit besonderen Vorkehrungen entfernt werden dürfen. Dazu gehören bestimmte Dach- und Fassadenplatten, alte Bodenbeläge und Kleber. Ob solche Materialien verbaut sind, lässt sich oft nur durch eine Probe feststellen.

Für den Verkauf an Bauträger ist das ein Kalkulationspunkt. Für Familien, die modernisieren, betrifft es vor allem die Bauteile, die sie austauschen wollen. In beiden Fällen schafft ein Gutachten Vertrauen. Was Sie wissen, sollten Sie offenlegen, denn ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei verschwiegenen Mängeln. Hintergründe dazu bietet der Beitrag über den Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Königsbrunn.

Welche Käufer kommen für welches Szenario infrage?

Für den Bestandsverkauf interessieren sich vor allem Familien aus Augsburg und dem Landkreis, die einen Garten suchen und lieber renovieren als neu bauen. Für sie ist Königsbrunn wegen der Lage auf dem Lechfeld, der Straßenbahnverbindung nach Augsburg und der Anbindung an die B17 attraktiv. Manche planen einen Anbau, andere nur ein neues Bad und eine Wärmedämmung.

Beim Grundstücksverkauf sprechen Sie Bauträger, private Bauherren und Bauherrengemeinschaften an. Bauträger rechnen in Wohnfläche, die sie verkaufen können. Private Bauherren suchen oft schlicht einen Bauplatz für ihr Einfamilienhaus, der im Neubaugebiet nicht zu bekommen ist. Wie ein Verkauf an Bauträger vertraglich abläuft, lesen Sie im Artikel Grundstück in Königsbrunn an einen Bauträger verkaufen.

Wie wirkt sich das GModG auf den Bestandsverkauf aus?

Mit dem GModG, das seit dem 29. Juli 2026 gilt, sind zwei Hürden für Käufer älterer Häuser weggefallen: die Pflicht, beim Heizungstausch einen erneuerbaren Anteil zu erfüllen, und die Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel nach dreißig Jahren. Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt. Ab 2029 steigen die Anteile klimafreundlicher Brennstoffe. Geblieben ist die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Leitungen, für die Käufer eines selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhauses zwei Jahre Zeit haben.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Ein altes Haus mit funktionierender Heizung lässt sich leichter als Bestand verkaufen als noch vor kurzer Zeit. Käufer können die Modernisierung stärker nach eigenem Zeitplan angehen.

Lässt sich das Grundstück auch teilen?

Manchmal liegt die Lösung dazwischen. Ein großes Grundstück wird geteilt, das alte Haus bleibt auf einem Teil stehen und wird als Bestand verkauft, der freie Teil geht als Bauplatz an einen anderen Käufer. Das setzt voraus, dass beide Teile erschlossen sind und das Baurecht eine zweite Bebauung zulässt. Für die Teilung brauchen Sie eine Vermessung über das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Einzelheiten stehen im Beitrag Grundstück in Königsbrunn teilen und verkaufen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Königsbrunn?

Katja M. Kuhn arbeitet seit 2005 als Maklerin in Augsburg und im Landkreis. Sie bewertet Ihr Haus kostenlos und stellt dabei beide Wege nebeneinander: den Verkauf als Bestand und den Verkauf als Baugrundstück. Sie bereitet die Unterlagen so auf, dass sowohl Familien als auch Bauträger die Fragen beantwortet finden, die sie vor einem Angebot stellen. Persönlich begleitet sie Sie bis zum Notartermin und zur Übergabe. Einen ersten Eindruck von ihrer Arbeit vor Ort gibt die Seite Immobilienmakler Königsbrunn.

Häufige Fragen zum Verkauf eines alten Hauses in Königsbrunn

Bekomme ich in Königsbrunn für ein abgerissenes Grundstück mehr Geld?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Viele Käufer ziehen das Grundstück mit Haus vor, weil sie den Abriss selbst planen möchten. Eine Bewertung beider Varianten zeigt, was in Ihrem Fall sinnvoll ist.

Wer erteilt in Königsbrunn Auskunft zum Bebauungsplan?

Die Stadt Königsbrunn gibt Auskunft über geltende Bebauungspläne. Für Bauanträge und Vorbescheide ist das Landratsamt Augsburg als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig.

Muss ich ein altes Haus vor dem Verkauf entrümpeln?

Für Besichtigungen hilft ein geräumtes Haus. Bei einem Verkauf an Bauträger kann vereinbart werden, dass der Käufer die Räumung übernimmt, das sollte dann im Kaufvertrag stehen.

Was ist ein Bauvorbescheid und lohnt er sich?

Ein Vorbescheid beantwortet verbindlich einzelne Fragen zu einem geplanten Bauvorhaben. Er lohnt sich, wenn der Wert Ihres Grundstücks stark davon abhängt, wie dicht gebaut werden darf.

Brauche ich für ein altes Haus in Königsbrunn einen Energieausweis?

Ja, auch für ein Haus, das voraussichtlich abgerissen wird, gilt beim Verkauf grundsätzlich die Pflicht zum Energieausweis. Ausnahmen gibt es etwa für Baudenkmäler.

Darf ich das Haus mit Mängeln verkaufen?

Ja. Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen und im Kaufvertrag beschreiben lassen. Ein Gewährleistungsausschluss ist bei gebrauchten Häusern üblich.

Wie erfahre ich den Bodenrichtwert in Königsbrunn?

Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss am Landratsamt Augsburg. Sie können ihn auch im BayernAtlas abrufen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst, was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, und lassen Sie dann den Wert in beiden Varianten einschätzen. Mit diesen zwei Antworten entscheiden Sie auf sicherer Grundlage. Fordern Sie dafür eine kostenlose Wertermittlung an oder rufen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 an.