Wohnung in Thierhaupten verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Wer eine Wohnung in Thierhaupten verkauft, braucht neben den üblichen Unterlagen vor allem die Papiere der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Käufer und Banken lesen diese Dokumente genau, weil sie zeigen, welche Kosten auf die Wohnung zukommen. Dazu kommt die Frage, ob Sie leer oder vermietet verkaufen.

Welche Wohnungen werden in Thierhaupten verkauft?

In Thierhaupten werden vor allem Wohnungen in kleineren Mehrfamilienhäusern, Dachgeschosswohnungen in aufgeteilten Häusern und Einheiten in neueren Wohnanlagen verkauft. Große Hochhäuser oder Wohnblocks wie in manchen Augsburger Stadtteilen gibt es in der Gemeinde kaum.

Das hat Folgen für den Verkauf. Kleine Gemeinschaften mit wenigen Eigentümern entscheiden schneller, haben aber oft keine professionelle Hausverwaltung. Manchmal kümmert sich ein Eigentümer ehrenamtlich um die Abrechnungen. Dann fehlen gelegentlich Protokolle oder ein formeller Wirtschaftsplan. Prüfen Sie früh, was vorhanden ist.

Welche Unterlagen verlangen Käufer und Banken?

Käufer und Banken verlangen die Unterlagen, die das Sondereigentum beschreiben, und die Unterlagen, die den Zustand und die Finanzen der Gemeinschaft zeigen.

Fordern Sie diese Unterlagen rechtzeitig an. Manche Verwaltungen brauchen einige Wochen und berechnen für Kopien eine Gebühr.

Worauf schauen Käufer in den Protokollen?

In den Protokollen suchen Käufer nach Beschlüssen zu größeren Arbeiten: Dachsanierung, neue Heizungsanlage, Fassade, Balkone, Fenster. Wurde etwas beschlossen und noch nicht bezahlt, kommt eine Sonderumlage auf den künftigen Eigentümer zu.

Regeln Sie im Kaufvertrag, wer welche Umlage trägt. Üblich ist, dass Umlagen, die vor dem Übergabetag fällig werden, beim Verkäufer bleiben. Beschlüsse, die nach der Übergabe gefasst werden, betreffen den Käufer. Erwähnen Sie bekannte Pläne offen, auch wenn noch nichts beschlossen ist.

Was sagt die Erhaltungsrücklage aus?

Eine angemessene Rücklage beruhigt Käufer, weil künftige Reparaturen nicht sofort über Sonderumlagen finanziert werden müssen. Ist die Rücklage gering und das Gebäude älter, rechnen Käufer das in ihr Angebot ein.

Leer oder vermietet verkaufen?

Eine leere Wohnung verkaufen Sie an Selbstnutzer und Kapitalanleger, eine vermietete fast nur an Anleger. Selbstnutzer sind in Thierhaupten häufig Paare, deren Kinder ausgezogen sind, Alleinstehende aus dem Ort und Menschen, die in der Region arbeiten und keinen Garten pflegen möchten.

Bei einer vermieteten Wohnung geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung, er kann dann zu denselben Bedingungen eintreten.

Kündigen Sie einem Mieter nicht vorschnell wegen eines geplanten Verkaufs. Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Eine Eigenbedarfskündigung setzt echten Bedarf voraus und ist bei umgewandelten Wohnungen nach § 577a BGB für eine gewisse Zeit ausgeschlossen.

Brauchen Sie eine Verwalterzustimmung?

Ob Sie eine Verwalterzustimmung brauchen, steht in der Teilungserklärung. Viele ältere Teilungserklärungen enthalten eine Klausel nach § 12 WEG, wonach der Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Der Notar fordert die Zustimmung nach der Beurkundung an. Der Verwalter braucht dafür einen Nachweis seiner Bestellung, meist das Protokoll der Versammlung, auf der er gewählt wurde, mit beglaubigten Unterschriften. Bei kleinen Gemeinschaften ohne professionelle Verwaltung kann das Zeit kosten. Klären Sie deshalb vorher, wer Verwalter ist und ob die Unterlagen vorliegen.

Wie bestimmen Sie den Preis einer Wohnung in Thierhaupten?

Den Preis bestimmen Sie über den Vergleich mit verkauften Wohnungen ähnlicher Größe, Ausstattung und Baujahr. Da es in Thierhaupten selbst nur wenige Wohnungsverkäufe gibt, werden auch Daten aus Nachbarorten einbezogen.

Neben der Wohnfläche zählen Etage, Balkon oder Terrasse, Aufzug, Stellplatz und Garten. Auch das Hausgeld beeinflusst die Zahlungsbereitschaft. Eine Erdgeschosswohnung mit eigenem Gartenanteil spricht andere Käufer an als eine Dachgeschosswohnung mit Blick über den Ort. Einen ersten Wert erhalten Sie über die kostenlose Immobilienbewertung in Thierhaupten.

Wie präsentieren Sie die Wohnung?

Präsentieren Sie die Wohnung hell, aufgeräumt und mit allen Details zum Gemeinschaftseigentum. Käufer möchten wissen, wo der Keller liegt, wie der Fahrradraum aussieht und ob es Platz für einen Kinderwagen gibt.

• Grundriss mit Maßen und Angabe der Wohnfläche
• Fotos von Balkon, Treppenhaus und Außenanlage
• Hinweis auf Stellplatz oder Garage mit Nummer laut Teilungserklärung
• Höhe des Hausgelds und Anteil der Rücklage
• Angaben zur Heizung des Gebäudes

Wie gute Fotos entstehen, erklärt der Beitrag zu Immobilienfotos in Thierhaupten. Wenn Sie eine Wohnung als Zweitwohnsitz genutzt haben, finden Sie Hinweise im Ratgeber zur Zweitwohnung in Thierhaupten.

Welche Steuerfragen stellen sich beim Wohnungsverkauf?

Steuerlich ist entscheidend, wie lange Sie die Wohnung besitzen und wie Sie sie genutzt haben. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und haben Sie die Wohnung vermietet, kann ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Lassen Sie Ihre Situation vor dem Verkauf von einer Steuerberatung prüfen. Das gilt auch, wenn Sie in den letzten Jahren mehrere Objekte verkauft haben.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Thierhaupten?

Katja M. Kuhn verkauft seit 2005 Eigentumswohnungen im Raum Augsburg. Sie fordert die Unterlagen bei der Verwaltung an, liest Protokolle und Abrechnungen und erklärt Käufern offen, welche Beschlüsse anstehen. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Besichtigungen mit den Mietern ab. Auf Wunsch begleitet sie Sie zum Notartermin. Die kostenlose Wertermittlung ist der erste Schritt, die Übersicht zum Verkauf mit Immobilien Kuhn zeigt alle weiteren Leistungen.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Thierhaupten

Wer zahlt das Hausgeld im Verkaufsmonat?

Bis zum vereinbarten Übergabetag zahlt der Verkäufer, danach der Käufer. Der Notar schreibt den Stichtag in den Vertrag, die Verwaltung stellt die Zahlung entsprechend um.

Wie finde ich die Teilungserklärung für meine Wohnung in Thierhaupten?

Die Teilungserklärung liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg. Eine Kopie erhalten Sie dort oder über einen Notar, oft auch bei der Verwaltung.

Kann ich meine Wohnung in Thierhaupten verkaufen, wenn eine Sanierung beschlossen ist?

Ja. Sie müssen den Beschluss offenlegen und im Kaufvertrag regeln, wer die Kosten trägt. Käufer berücksichtigen das bei ihrem Angebot.

Darf mein Mieter die Wohnung zuerst kaufen?

Nur wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde. Dann hat er ein gesetzliches Vorkaufsrecht. In anderen Fällen können Sie ihm die Wohnung freiwillig anbieten.

Wie lange dauert die Verwalterzustimmung in Thierhaupten?

Das hängt von der Verwaltung ab. Professionelle Verwaltungen sind meist zügig. Bei kleinen Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter dauert es mitunter länger, weil Nachweise erst besorgt werden müssen.

Lohnt es sich, eine Wohnung in Thierhaupten vor dem Verkauf zu renovieren?

Frische Wandfarbe und kleine Reparaturen wirken gut. Größere Umbauten wie ein neues Bad rechnen sich selten, weil Käufer eigene Vorstellungen haben.

Was gilt für den Stellplatz?

Ist der Stellplatz als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht eingetragen, wird er mit der Wohnung verkauft. Ein separat angemieteter Stellplatz gehört nicht automatisch dazu.

Wie gehen Sie den Wohnungsverkauf an?

Fordern Sie zuerst die Unterlagen der Verwaltung an und lassen Sie den Wert prüfen. Wenn Sie Fragen zu Ihrer Wohnung in Thierhaupten haben, erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082.