Wohnung in Firnhaberau verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Wer eine Wohnung in Firnhaberau verkaufen will, braucht neben Grundbuchauszug und Energieausweis vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Käufer und Banken lesen daraus, wie gut die Anlage verwaltet wird und ob Kosten anstehen. Ist die Wohnung vermietet, kommen Mietvertrag und mögliche Mieterrechte hinzu.

Wer kauft Wohnungen im Augsburger Norden?

Zwei Gruppen dominieren: Selbstnutzer und Kapitalanleger. Selbstnutzer sind oft Paare oder Alleinstehende, die eine ruhige Wohnlage am Stadtrand suchen und den Lech vor der Tür schätzen. Dazu kommen ältere Menschen, die ihr Haus in der Nachbarschaft verkaufen und im vertrauten Stadtteil bleiben möchten.

Kapitalanleger interessiert die Rendite. Sie schauen auf Miete, Hausgeld und Zustand der Anlage. Für sie zählt weniger die Ausstattung der Küche, dafür umso mehr der Wirtschaftsplan.

Von dieser Unterscheidung hängt ab, wie Sie das Exposé aufbauen. Selbstnutzer wollen helle Fotos von Wohnzimmer und Balkon sehen. Anleger wollen Zahlen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Wohnung?

Mehr als beim Haus. Die Verwaltung stellt viele Papiere bereit, fordern Sie sie deshalb früh an.

Prüfen Sie den Aufteilungsplan genau. Gehört der Kellerraum, den Sie nutzen, wirklich zu Ihrer Wohnung? Ist der Stellplatz als Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht eingetragen? Solche Fragen klärt die Käuferbank ohnehin, besser Sie wissen die Antwort vorher.

Was verraten die Protokolle der Eigentümerversammlung?

Sie verraten, was die Gemeinschaft plant und worüber sie streitet. Ein Käufer, der liest, dass seit Jahren über die Sanierung des Daches diskutiert wird, fragt nach den Kosten.

Lesen Sie die Protokolle selbst, bevor Sie sie weitergeben. Achten Sie auf beschlossene Sonderumlagen, auf geplante Maßnahmen an Fassade, Fenstern oder Heizung und auf Rechtsstreitigkeiten. Wer im Kaufvertrag eine bereits beschlossene Umlage zahlt, wird dort geregelt. Ohne Regelung trifft sie den, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist.

Eine offene Kommunikation hilft. Steht eine Dachsanierung an, sagen Sie es im ersten Gespräch. Der Käufer kann die Kosten dann einplanen und muss sie nicht als Überraschung im Kleingedruckten finden.

Braucht der Verkauf eine Verwalterzustimmung?

Das hängt von Ihrer Teilungserklärung ab. Steht dort, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf, muss diese vor der Eigentumsumschreibung vorliegen. Grundlage ist § 12 WEG.

Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. In der Praxis erteilt die Verwaltung sie meist ohne Probleme. Sie braucht dafür den Kaufvertrag und eine Bestellungsurkunde in beglaubigter Form, die Kosten trägt je nach Teilungserklärung die Gemeinschaft oder der Verkäufer. Mehr dazu im Beitrag Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Firnhaberau.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, so regelt es § 566 BGB. Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten als Vermieter, auch die Kaution.

Für Kapitalanleger ist das ein Vorteil, sie wollen eine vermietete Wohnung. Selbstnutzer schreckt es eher ab, weil eine Eigenbedarfskündigung Zeit braucht und an Fristen gebunden ist. Bei Wohnungen, die nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurden, gelten zusätzlich Sperrfristen für Eigenbedarf.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung. Der Mieter kann dann zu den gleichen Bedingungen eintreten. Klären Sie vor dem Verkauf, ob dieser Fall vorliegt, ein Blick ins Grundbuch und auf das Datum der Teilung hilft.

Wie entsteht der Preis für eine Wohnung in Firnhaberau?

Über den Vergleich mit ähnlichen Wohnungen im Augsburger Norden und den Zustand der Anlage. Größe, Etage, Balkon, Stellplatz und Baujahr sind die üblichen Faktoren. Hinzu kommen Hausgeld, Rücklage und anstehende Maßnahmen.

Bei vermieteten Wohnungen rechnet der Anleger mit dem Ertrag. Liegt die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, wirkt sich das auf seine Kalkulation aus. Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt beides. Den Ablauf erklärt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Firnhaberau. Wer an einen Investor verkaufen möchte, findet im Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger in Augsburg weitere Hinweise.

Wie präsentieren Sie die Wohnung bei Besichtigungen?

Hell, aufgeräumt und mit offenen Türen zu allen Räumen, auch zum Kellerabteil. Interessenten wollen sehen, wie viel Stauraum es gibt und ob der Keller trocken ist.

Bei bewohnten Wohnungen reicht es, persönliche Dinge zu reduzieren und Flächen freizuräumen. Bei vermieteten Wohnungen stimmen Sie die Termine mit dem Mieter ab. Der Mieter muss Besichtigungen nach angemessener Ankündigung dulden, ein freundliches Gespräch vorab erleichtert vieles.

Legen Sie eine Mappe mit Teilungserklärung, Protokollen und Hausgeldabrechnung bereit. Wer Fragen sofort beantworten kann, wirkt vorbereitet.

Denken Sie auch an das Treppenhaus und den Eingangsbereich. Sie gehören zum Gemeinschaftseigentum, prägen aber den ersten Eindruck. Steht dort Sperrmüll oder hängt ein veralteter Aushang, sprechen Sie die Verwaltung oder den Hausmeister darauf an, bevor die ersten Interessenten kommen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Firnhaberau?

Katja M. Kuhn verkauft seit 2005 Wohnungen und Häuser in Augsburg. Sie bewertet Ihre Wohnung kostenlos, fordert die Unterlagen bei der Verwaltung an, liest Protokolle und Wirtschaftsplan und bereitet die Antworten auf typische Käuferfragen vor. Bei vermieteten Wohnungen spricht sie die Besichtigungen mit den Mietern ab. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, beginnen Sie mit der kostenlosen Wertermittlung. Wer seine Wohnung lieber vermieten möchte, findet Informationen auf der Seite Vermieten.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Firnhaberau

Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Wohnungsverkaufs in Firnhaberau?

Das regelt der Kaufvertrag, meist ab dem Besitzübergang der Käufer. Gegenüber der Gemeinschaft gilt bis zur Umschreibung oft noch der Verkäufer als Schuldner, das klären Sie mit der Verwaltung.

Kann ich eine Wohnung in Firnhaberau mit laufender Sonderumlage verkaufen?

Ja. Im Kaufvertrag legen Sie fest, wer die Umlage trägt. Häufig wird sie beim Preis berücksichtigt.

Wie lange brauchen Verwaltungen für die Unterlagen?

Das ist unterschiedlich. Fragen Sie früh, am besten vor dem Inserat.

Muss ich den Mieter in Firnhaberau über den Verkauf informieren?

Rechtlich ist eine Mitteilung vor dem Verkauf keine Pflicht, praktisch ist sie sinnvoll. Für Besichtigungen brauchen Sie ohnehin seine Mitwirkung.

Ist der Energieausweis bei Wohnungen Pflicht?

Ja, auch bei Eigentumswohnungen muss er bei der Besichtigung vorliegen. Meist hat die Verwaltung einen Ausweis für das ganze Gebäude.

Darf ich in Firnhaberau einen Stellplatz getrennt von der Wohnung verkaufen?

Ist er als eigenes Teileigentum eingetragen, grundsätzlich ja. Sondernutzungsrechte können dagegen meist nur an andere Eigentümer der Anlage übertragen werden.

Wann fällt Spekulationssteuer bei einer Wohnung an?

Bei vermieteten Wohnungen, die Sie weniger als zehn Jahre besitzen. Haben Sie selbst darin gewohnt, gelten Ausnahmen. Fragen Sie Ihre Steuerberatung.

Lohnt es sich, eine leere Wohnung in Firnhaberau vor dem Verkauf zu streichen?

Ein frischer, heller Anstrich verbessert den ersten Eindruck und ist überschaubar im Aufwand. Größere Arbeiten wie ein neues Bad planen Käufer lieber selbst.

Wie starten Sie den Verkauf Ihrer Wohnung?

Fordern Sie zuerst die Unterlagen bei Ihrer Verwaltung an und lassen Sie den Wert ermitteln. Danach planen Sie Exposé und Besichtigungen. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Immobilien Kuhn über die Kontaktseite. Wenn Sie stattdessen ein Haus im Stadtteil verkaufen, lesen Sie den Beitrag Haus in Firnhaberau verkaufen.