Ob Sie Ihr Haus in Pfersee besser an die Kinder verschenken oder verkaufen, hängt vor allem an drei Dingen: wovon Sie im Alter leben, ob alle Kinder gleich bedacht werden sollen und ob ein Kind das Haus wirklich selbst nutzen möchte. Eine Schenkung hält das Haus in der Familie, kostet Sie aber Liquidität. Ein Verkauf bringt Geld für Pflege und Wohnen, löst dafür die familiäre Bindung an das Haus.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer schenkt, kann sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten und bleibt so im eigenen Haus wohnen.
- Ein verschenktes Haus kann zurückgefordert werden, wenn der Schenkende später selbst bedürftig wird, etwa durch hohe Pflegekosten.
- Geschwister, die leer ausgehen, haben unter Umständen Pflichtteilsergänzungsansprüche, die mit den Jahren abschmelzen.
- Ein Verkauf an fremde Käufer schafft einen klaren Marktwert, der auch für die spätere Verteilung unter den Kindern hilft.
- Bei beiden Wegen sind Notar und Steuerberater Pflicht, eine aktuelle Wertermittlung ist der gemeinsame Ausgangspunkt.
Welche Frage sollten Sie sich zuerst stellen?
Die erste Frage lautet: Brauchen Sie den Gegenwert des Hauses noch selbst? Viele Eigentümer in Pfersee haben ihr Haus vor Jahrzehnten gekauft oder geerbt, die Rente reicht für den Alltag, Rücklagen sind aber überschaubar. Wird später ein Pflegeplatz nötig, entsteht schnell eine Lücke. Wer das Haus dann schon verschenkt hat, steht ohne Reserve da.
Sind Rücklagen dagegen ausreichend vorhanden und möchte ein Kind ohnehin in Pfersee bleiben, spricht viel für eine Übertragung zu Lebzeiten. Die Familie kann dann in Ruhe regeln, wer was bekommt, solange alle Beteiligten noch gemeinsam am Tisch sitzen.
Notieren Sie für das erste Familiengespräch ganz nüchtern:
- Ihre monatlichen Einnahmen und festen Ausgaben im Ruhestand
- vorhandene Ersparnisse außerhalb der Immobilie
- welches Kind Interesse am Haus hat und wer nicht
- ob noch eine Grundschuld im Grundbuch steht und wie hoch sie valutiert
Was bedeutet eine Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauch?
Mit einem Wohnrecht dürfen Sie das Haus oder einzelne Räume weiter selbst bewohnen, vermieten dürfen Sie es dann in der Regel nicht. Ein Nießbrauch geht weiter: Sie behalten alle Nutzungen, auch Mieteinnahmen. Das ist interessant, wenn Sie in Pfersee ein Gründerzeithaus mit mehreren Wohnungen besitzen und die Miete Teil Ihrer Altersversorgung ist.
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen. Für das Kind heißt das: Es ist Eigentümer, kann aber über das Haus nur eingeschränkt verfügen. Ein späterer Verkauf mit eingetragenem Nießbrauch ist schwierig, weil Käufer und Banken ein solches Recht kritisch sehen. Wie sich das konkret auswirkt, beschreibt der Beitrag zum Haus mit Wohnrecht verkaufen in Augsburg.
Rückforderungsrechte im Vertrag
Ein guter Übergabevertrag enthält Klauseln, wann Sie das Haus zurückverlangen können. Typische Anlässe sind der Tod des Kindes vor Ihnen, eine Scheidung des Kindes, eine Insolvenz oder ein Verkauf ohne Ihre Zustimmung. Diese Rechte sichert der Notar meist mit einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch ab.
Welche Risiken hat eine Schenkung für die Eltern?
Das größte Risiko liegt in der Pflegefinanzierung. Wird der Schenkende bedürftig, kann er das Geschenk nach § 528 BGB zurückfordern. Reicht die eigene Rente für das Pflegeheim nicht, macht häufig der Sozialhilfeträger diesen Anspruch geltend. Diese Möglichkeit besteht für zehn Jahre nach der Schenkung.
Ein zweites Risiko ist die Abhängigkeit. Sie wohnen dann im Haus Ihres Kindes. Kommt es zu Streit über Renovierungen, über den Garten oder über die Frage, ob das Dachgeschoss ausgebaut wird, haben Sie nur noch die Rechte aus Ihrem Vertrag.
Ein drittes Thema sind laufende Kosten. Wer trägt Grundsteuer, Versicherung und größere Reparaturen, etwa einen neuen Heizkessel? Regeln Sie das schriftlich, sonst ist der Konflikt programmiert.
Wie wirkt sich die Schenkung auf Geschwister aus?
Werden nicht alle Kinder bedacht, entsteht schnell ein Gefühl von Ungerechtigkeit. Rechtlich haben enterbte oder benachteiligte Kinder Pflichtteilsansprüche nach §§ 2303 ff. BGB. Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod werden dabei anteilig berücksichtigt, jedes Jahr ein wenig weniger. Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung meist gar nicht erst zu laufen.
Familien in Pfersee lösen das häufig so: Ein Kind übernimmt das Haus und zahlt die Geschwister aus, entweder sofort oder in Raten. Die Geschwister verzichten im Gegenzug beim Notar auf ihren Pflichtteil am Haus. Für eine faire Auszahlung braucht es einen Wert, den alle akzeptieren. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Pfersee ist dafür ein guter Startpunkt.
Wann ist der Verkauf die bessere Lösung?
Ein Verkauf ist meist sinnvoller, wenn Sie das Geld für Ihren Lebensabend einplanen, wenn keines der Kinder das Haus selbst bewohnen möchte oder wenn mehrere Kinder gleich behandelt werden sollen und niemand den anderen auszahlen kann.
Ein Beispiel aus dem Alltag: Die Kinder wohnen in München oder im Allgäu, das Elternhaus in Pfersee ist ein Nachkriegsbau mit Sanierungsstau. Eine Schenkung würde bedeuten, dass die Kinder gemeinsam ein Haus besitzen, das saniert werden müsste, das aber keiner beziehen will. Hier ist der Verkauf an einen Käufer, der sanieren möchte, oft die ehrlichere Lösung. Das Geld lässt sich danach klar aufteilen.
Auch für Ihre eigene Wohnsituation kann der Verkauf Türen öffnen. Viele Eigentümer ziehen in eine barrierearme Wohnung in Pfersee oder in der Innenstadt, nah an Straßenbahn, Ärzten und Einkauf. Was beim Haus verkaufen im Ruhestand in Augsburg zu bedenken ist, lesen Sie dort ausführlich.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Pfersee zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
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Schenkung und Verkauf im direkten Vergleich
| Gesichtspunkt | Schenkung an ein Kind | Verkauf an Dritte |
|---|---|---|
| Liquidität im Alter | bleibt gebunden | steht Ihnen zur Verfügung |
| Wohnen im Haus | per Wohnrecht oder Nießbrauch möglich | Auszug oder Mietvertrag mit Käufer |
| Gleichbehandlung der Kinder | nur mit Ausgleichszahlungen | einfache Aufteilung des Erlöses |
| Steuern | Schenkungsteuer, Freibeträge alle zehn Jahre neu | private Veräußerung nach § 23 EStG prüfen |
| Pflegerisiko | Rückforderung über zehn Jahre möglich | Erlös dient direkt der Versorgung |
| Familiäre Bindung | Haus bleibt in der Familie | Haus geht an neue Eigentümer |
Gibt es Wege zwischen Schenkung und Verkauf?
Ja, und sie werden in Pfersee häufiger genutzt, als viele denken. Drei Varianten kommen in der Praxis vor:
- Verkauf an das Kind zum Marktpreis. Das Kind finanziert über die Bank, Sie erhalten den Kaufpreis. Geschwister haben dann keinen Grund zur Klage, weil kein Geschenk vorliegt.
- Gemischte Schenkung. Das Kind zahlt einen Teil des Werts, der Rest gilt als Schenkung. Das ist sinnvoll, wenn Sie einen Teil des Geldes brauchen und gleichzeitig helfen möchten.
- Übergabe gegen Versorgungsleistungen. Das Kind übernimmt das Haus und verpflichtet sich zu Pflege oder regelmäßigen Zahlungen. Solche Verträge müssen sehr genau formuliert sein.
Besitzen Sie ein größeres Mehrfamilienhaus, kann eine Aufteilung in Wohnungseigentum helfen: Ein Kind bekommt eine Wohnung geschenkt, eine andere wird verkauft, eine dritte behalten Sie selbst. Das setzt eine Teilungserklärung und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Augsburg voraus.
Welche Steuern fallen an?
Bei einer Schenkung an Kinder fällt keine Grunderwerbsteuer an, wohl aber unter Umständen Schenkungsteuer, sobald der Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt. Diese Freibeträge gelten je Elternteil und je Kind und erneuern sich nach zehn Jahren. Gehört das Haus beiden Eltern, lässt sich der Wert auf zwei Schenkungen verteilen. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert.
Beim Verkauf ist entscheidend, wie lange Sie das Haus besitzen und ob Sie es selbst bewohnt haben. Haben Sie es in den letzten Jahren selbst genutzt oder länger als zehn Jahre im Eigentum, bleibt der Gewinn regelmäßig steuerfrei. Hat das Kind das Haus geschenkt bekommen und verkauft es später, übernimmt es Ihre Besitzzeit. Die genaue Berechnung gehört zum Steuerberater, Details finden Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Augsburg.
Welche Unterlagen brauchen Sie für beide Wege?
Für den Notar und die Bewertung sind dieselben Dokumente nötig, egal wofür Sie sich entscheiden:
- aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg
- Flurkarte und Bodenrichtwert, abrufbar beim Gutachterausschuss der Stadt Augsburg oder im BayernAtlas
- Baupläne und Baugenehmigung, notfalls als Kopie aus der Bauakte beim Bauordnungsamt
- Energieausweis, der bei einem Verkauf vorliegen muss
- Nachweise über Modernisierungen, etwa Rechnungen für Fenster oder Dach
Liegen diese Unterlagen geordnet vor, lässt sich beim Notartermin viel Zeit sparen. Für die Kinder ist es außerdem ein gutes Signal, dass nichts verschwiegen wird.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Pfersee?
Katja M. Kuhn arbeitet seit 2005 als Maklerin in Augsburg. Bei Familien, die zwischen Schenkung und Verkauf abwägen, steht am Anfang eine kostenlose Wertermittlung. Diese Zahl brauchen Sie für die Ausgleichszahlung unter Geschwistern genauso wie für die Entscheidung, ob ein Verkauf Ihre Altersversorgung trägt.
Entscheidet sich die Familie für den Verkauf, übernimmt Immobilien Kuhn Exposé, Besichtigungen, Käuferprüfung und die Vorbereitung des Notartermins. Steuerliche und rechtliche Fragen bleiben bei Steuerberater und Notar, mit denen die Abstimmung auf Wunsch gemeinsam erfolgt. Mehr über die Arbeitsweise erfahren Sie auf der Seite der Stadtmaklerin in Augsburg.
Häufige Fragen zu Schenkung oder Verkauf in Pfersee
Darf ich in meinem Haus in Pfersee wohnen bleiben, wenn ich es verschenke?
Ja, wenn Sie sich im Übergabevertrag ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und gilt auch gegenüber späteren Eigentümern. Lassen Sie genau festhalten, welche Räume und welche Nebenkosten betroffen sind.
Kann ich ein verschenktes Haus zurückholen?
Gesetzlich bei Verarmung innerhalb von zehn Jahren und bei grobem Undank. Weitere Rückforderungsgründe müssen ausdrücklich im Vertrag stehen. Der Notar sichert sie mit einer Vormerkung im Grundbuch ab.
Wie wird ein Haus in Pfersee für die Schenkungsteuer bewertet?
Das Finanzamt ermittelt einen Bedarfswert, meist über das Vergleichs- oder Sachwertverfahren mit dem Bodenrichtwert als Grundlage. Liegt Ihnen ein fundiertes Gutachten mit niedrigerem Wert vor, können Sie dieses einreichen. Ein vorbehaltenes Wohnrecht mindert den Wert zusätzlich.
Was passiert, wenn mein Kind das geschenkte Haus später verkauft?
Das Kind ist Eigentümer und darf grundsätzlich verkaufen. Wurde im Vertrag ein Verkauf ohne Ihre Zustimmung als Rückforderungsgrund vereinbart, können Sie das Haus zurückverlangen. Eingetragene Wohn- oder Nießbrauchsrechte bleiben beim Verkauf bestehen.
Sollten wir das Elternhaus in Pfersee lieber erben lassen?
Das kann sinnvoll sein, wenn Sie das Haus bis zuletzt selbst brauchen und keine Pflegekosten erwarten. Nachteil: Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft, die sich einigen muss. Wie das in der Praxis läuft, zeigt der Beitrag geerbtes Haus in Pfersee verkaufen.
Muss bei der Schenkung ein Notar beteiligt sein?
Ja. Jede Übertragung von Grundeigentum muss notariell beurkundet werden, auch unter Familienmitgliedern. Der Notar beantragt anschließend die Umschreibung im Grundbuch und trägt vorbehaltene Rechte ein.
Wie finde ich heraus, was mein Haus in Pfersee aktuell wert ist?
Am einfachsten über eine Wertermittlung, die Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück berücksichtigt. Über die kostenlose Wertermittlung von Immobilien Kuhn erhalten Sie eine Einschätzung, die Sie mit Ihrer Familie und Ihrem Steuerberater besprechen können.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Setzen Sie sich zuerst mit Ihren Kindern zusammen und klären Sie, wer das Haus nutzen möchte und wie viel finanzieller Spielraum Ihnen bleibt. Lassen Sie danach den Wert ermitteln und gehen Sie mit dieser Zahl zum Steuerberater und zum Notar. Wenn ein Verkauf in Frage kommt, finden Sie im Beitrag Haus in Pfersee verkaufen die nächsten Schritte, und über die Seite Kontakt vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch mit Katja M. Kuhn.
Ihr nächster Schritt in Pfersee
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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