Ein Haus mit Einliegerwohnung in Bergheim verkaufen Sie erfolgreich, wenn klar ist, ob die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt ist, ob sie vermietet bleibt und für welche Käufer sie ein Vorteil ist. Viele Interessenten suchen genau diese Kombination, etwa für die Eltern oder als Mieteinnahme zur Finanzierung. Dafür brauchen sie belastbare Unterlagen und eine klare Aussage zum Mietverhältnis.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob die Einliegerwohnung als eigene Wohnung genehmigt ist, steht in der Bauakte beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg.
- Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Der Mieter muss nicht ausziehen, nur weil das Haus verkauft wird.
- Für vermietete Einliegerwohnungen gilt unter Umständen das erleichterte Kündigungsrecht nach § 573a BGB, wenn der Eigentümer selbst im Haus wohnt.
- Käufer rechnen die Miete oft in ihre Finanzierung ein. Banken verlangen dafür Mietvertrag und Zahlungsnachweise.
- Eine leere Einliegerwohnung lässt sich vielseitiger vermarkten: als Wohnung für Angehörige, als Büro oder zur Vermietung.
Ist Ihre Einliegerwohnung baurechtlich genehmigt?
Prüfen Sie zuerst, ob die Wohnung in der Baugenehmigung als eigene Wohneinheit geführt wird. Viele Einliegerwohnungen in älteren Häusern wurden später im Keller oder Dachgeschoss eingerichtet, ohne dass eine Nutzungsänderung beantragt wurde.
Das fällt spätestens bei der Bank des Käufers auf. Steht in der Bauakte ein Hobbyraum, darf die Bank die Fläche nicht als Wohnfläche ansetzen, und Mieteinnahmen bleiben unberücksichtigt. Fordern Sie deshalb eine Akteneinsicht beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg an. Fehlt die Genehmigung, kann ein Bauantrag zur Nutzungsänderung nachgereicht werden, sofern Fenster, Raumhöhe und Rettungswege den Anforderungen entsprechen.
Vermietet oder leer: Was ist für den Verkauf günstiger?
Beides hat Vorteile, je nachdem, wen Sie als Käufer ansprechen möchten. Die Entscheidung sollten Sie vor dem Exposé treffen.
| Zustand der Einliegerwohnung | Wen sie anspricht | Worauf Käufer achten |
|---|---|---|
| langfristig vermietet | Käufer, die die Miete zur Finanzierung nutzen | Miethöhe, Mieterhöhungen, Zahlungsmoral |
| leer | Familien mit Angehörigen, Käufer mit Homeoffice | Zuschnitt, eigener Eingang, eigenes Bad |
| von Ihnen selbst genutzt | beide Gruppen nach Auszug | Übergabetermin, Zustand nach Räumung |
Eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht zulässig. Wohnen Sie selbst im Haus und hat es nur zwei Wohnungen, kann § 573a BGB eine erleichterte Kündigung mit verlängerter Frist erlauben. Lassen Sie das vorher rechtlich prüfen, bevor Sie dem Mieter etwas mitteilen.
Wer interessiert sich in Bergheim für ein solches Haus?
In Bergheim interessieren sich vor allem Familien für Häuser mit Einliegerwohnung, die Eltern oder erwachsene Kinder in der Nähe haben möchten. Die ruhige Lage am Augsburger Stadtrand und die eher großen Grundstücke passen gut dazu.
Dazu kommen Käufer, die mit einer Mieteinnahme ihre Raten entlasten möchten. Für sie zählt, wie gut die Wohnung vermietbar ist, also Licht, Eingang, Stellplatz und der Weg nach Göggingen oder in die Innenstadt. Familien mit mehreren Generationen finden ergänzende Hinweise im Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Bergheim.
Welche Unterlagen brauchen Käufer zusätzlich?
Käufer brauchen zusätzlich zu den üblichen Hausunterlagen alles, was die Einliegerwohnung als eigene Einheit belegt. Dazu gehören:
- Baugenehmigung mit Grundriss beider Wohnungen,
- Wohnflächenberechnung getrennt nach Einheiten,
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und der letzten Nebenkostenabrechnung,
- Nachweis über getrennte Zähler für Strom, Wasser und Heizung, falls vorhanden,
- Energieausweis für das gesamte Gebäude.
Was tun bei gemeinsamen Zählern?
Hat die Einliegerwohnung keine eigenen Zähler, notieren Sie, wie Sie die Nebenkosten bisher aufgeteilt haben. Käufer wissen dann, womit sie rechnen müssen.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Bergheim zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wie wird ein Haus mit Einliegerwohnung bewertet?
Bewertet wird das Haus als Ganzes, wobei die Mieteinnahme der Einliegerwohnung zusätzlich berücksichtigt wird. Bei selbst genutzten Häusern steht meist das Sachwertverfahren im Vordergrund, der Ertrag der zweiten Wohnung fließt ergänzend ein.
Eine genehmigte und gut vermietbare Einliegerwohnung kann den Wert spürbar beeinflussen. Ein dunkler Kellerraum ohne Genehmigung wirkt dagegen eher wie Nutzfläche. Eine Einschätzung vor Ort klärt das, wie im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Bergheim beschrieben.
Wie zeigen Sie die Einliegerwohnung bei der Besichtigung?
Zeigen Sie die Einliegerwohnung als eigenständige Wohnung mit eigenem Eingang und eigener Ausstattung. Käufer sollen sofort sehen, wie getrennt die Einheiten sind.
Ist die Wohnung vermietet, stimmen Sie den Termin mit dem Mieter ab und bitten um Verständnis. Ist sie leer, wirken ein paar Möbel oft besser als leere Räume. Bei den Fotos lohnt es sich, Eingang und Bad der Einliegerwohnung eigens zu zeigen. Mehr dazu im Beitrag zu Immobilienfotos für den Verkauf in Bergheim.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Bergheim?
Katja M. Kuhn verkauft und vermietet seit 2005 Immobilien in Augsburg. Bei Häusern mit Einliegerwohnung prüft sie mit Ihnen die Bauakte, stellt die Mietunterlagen zusammen und richtet das Exposé auf die passenden Käufer aus.
Auch die Abstimmung mit Mietern bei Besichtigungen übernimmt sie. Wenn Sie die Wohnung vor dem Verkauf neu vermieten möchten, hilft die Seite Vermieten mit Immobilien Kuhn. Für eine Bewertung nutzen Sie die kostenlose Wertermittlung.
Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung in Bergheim
Darf ich meinem Mieter in Bergheim wegen des Verkaufs kündigen?
Eine Kündigung wegen Verkaufs ist nicht vorgesehen. In einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus kann § 573a BGB greifen, das sollte ein Anwalt prüfen.
Was passiert mit der Mietkaution?
Die Kaution geht beim Verkauf auf den Käufer über. Übergeben Sie sie mit einer Abrechnung oder regeln Sie die Übertragung im Kaufvertrag.
Wo finde ich die Baugenehmigung für mein Haus in Bergheim?
Die Bauakte liegt beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg. Die Einsicht beantragen Sie schriftlich als Eigentümer.
Kann der Käufer die Einliegerwohnung in Bergheim selbst beziehen?
Ist die Wohnung leer, ja. Bei einem laufenden Mietvertrag braucht er einen gesetzlichen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf.
Zählt die Einliegerwohnung zur Wohnfläche?
Wenn sie als Wohnraum genehmigt ist und die Anforderungen an Wohnräume erfüllt, ja. Sonst gilt sie meist als Nutzfläche.
Ist ein Haus mit Einliegerwohnung in Bergheim schwerer zu verkaufen?
Das lässt sich pauschal nicht sagen. Mit klaren Unterlagen spricht es sogar zwei Käufergruppen an.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie zuerst, ob die Einliegerwohnung genehmigt ist, und legen Sie den Mietvertrag bereit. Danach folgt die Bewertung. Katja M. Kuhn erreichen Sie unter 0821 8108082 oder über die Seite Kontakt. Den gesamten Ablauf beschreibt der Beitrag Haus in Bergheim verkaufen.
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